Giá nhà đất ở Hà Nội tiếp tục thiết lập những kỷ lục mới
Giá chung cư liên tục tăng cao gần đây đã khiến nhiều khách hàng chuyển hướng sang nhà đất, đồng thời kéo theo đà tăng giá ở phân khúc này. Thị trường bất động sản nhà ở riêng lẻ tại Hà Nội đang hình thành mặt bằng giá mới cao chưa từng có khi nguồn cung tiếp tục chưa đáp ứng kịp với nhu cầu của nhà đầu tư, cư dân.
Với bài học tăng giá trước đây khi “càng chờ, càng tăng" đang tiếp thêm động lực cho người mua nhà khiến thị trường nhà đất đang có xu hướng tăng trong thời gian vừa qua.
1. Giá nhà trong ngõ Hà Nội tăng 10-20%
Trong điều kiện hạn chế về nguồn cung, giá căn hộ sơ cấp Hà Nội đang “neo" cao, các dự án mới mở bán đều có giá thuộc phân khúc cao cấp. Trong khi đó, các căn hộ thứ cấp có giá xung quanh 3 tỷ đồng chỉ có ở các quận, huyện xa trung tâm, cũng đang được săn đón và ngày càng khan hiếm.
Cụ thể, một căn nhà riêng có giá trên dưới 4 tỷ đồng với diện tích từ 30 - 40 m2 trở thành lựa chọn hấp dẫn của nhiều gia đình có mong muốn an cư. Mức giá tăng còn được thúc đẩy từ nhu cầu đầu tư.
Do vậy, nhà trong ngõ được đánh giá là loại hình có thanh khoản tốt kèm pháp lý đầy đủ, giá bán phải chăng. Đem lại lợi suất cao từ việc cho thuê trong bối cảnh nhu cầu thuê, mua nhà để ở tăng cao.
Đặc biệt khi nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ trong ngõ nhỏ cũng đang duy trì xu hướng tăng trong thời gian qua khi các doanh nghiệp vừa và nhỏ có kế hoạch bỏ bớt gánh nặng chi phí trước thực trạng doanh thu chủ yếu đến từ các sàn thương mại điện tử.
Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, giá bán nhà riêng Hà Nội đã tăng từ 10-20% so với từ cuối năm ngoái. Cụ thể, giá nhà đất ở quận Cầu Giấy, Hà Nội đang được rao bán với mức phổ biến hơn 212 triệu đồng/m2, tăng nhẹ so với quý IV/2023. Trong khi đó, giá nhà đất ở quận Bắc Từ Liêm hiện được rao bán với mức phổ biến hơn 133 triệu đồng/m2, tăng hơn 15% so với cùng kỳ năm ngoái và cao nhất trong vòng 5 năm qua.
Tại các khu vực Yên Hoà, Trung Hoà, Dịch Vọng, Quan Hoa, Nghĩa Đô, Nghĩa Tân, Mai Dịch, với những căn có diện tích 25-40m2, trong các con ngõ nhỏ, ô tô không vào được… giá cũng tăng từ 2,7-4,2 tỷ đồng/căn lên mức 3,2-4,6 tỷ đồng/căn.
Khu vực quận Hà Đông với những căn ô tô đỗ cửa, diện tích 30-38m2, giá cũng tăng từ mức 4,8-5,5 tỷ đồng/căn lên mức 5,4-6,5 tỷ đồng/căn. Nhà riêng thuộc các khu vực La Khê, Phú Lãm, Dương Nội, Kiến Hưng, Yên Nghĩa, Hà Cầu với diện tích 30-40m2, ô tô không vào được, giá phổ biến từ mức 2-3 tỷ đồng/căn tăng lên 2,4-3,5 tỷ đồng/căn.
Nhà riêng Hà Nội quận Đống Đa thuộc các khu vực Khâm Thiên, Thái Hà, Thịnh Quang, Trung Tự, Kim Liên, Đê La Thành, Trung Tự với diện tích 25-40m2, trong các con ngõ nhỏ, ô tô không vào được đã tăng giá từ 3-4,8 tỷ đồng/căn lên mức 3,5-5,5 tỷ đồng/căn. Những căn nhà riêng ô tô cách cửa 10-20m thì ghi nhận giá tăng từ 6,2-6,8 tỷ đồng/căn lên mức 6,7-7,5 tỷ đồng/căn.
Dữ liệu của kênh Batdongsan cũng cho thấy nhu cầu tìm mua nhà riêng lẻ ở Thủ đô tăng 3-24%, chủ yếu phân khúc 2-4 tỷ đồng một căn. Các quận Nam Từ Liêm, Hoàng Mai, Đống Đa được nhiều người tìm mua nhất, tăng 26-43% so với năm ngoái.
Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá thị trường bất động sản nhà ở riêng lẻ đang hình thành mặt bằng giá mới khi nguồn cung tiếp tục chưa thích ứng kịp với nhu cầu của nhà đầu tư, cư dân - đặc biệt trong xu hướng đô thị hóa ngày càng rõ rệt.
Theo VARS, lịch sử tăng giá cho thấy, giống như phân khúc căn hộ, giá nhà đất thổ cư Hà Nội cũng ghi nhận tình trạng tăng tương tự vào cuối năm 2021. Đến giữa năm 2022, khi thị trường khó khăn, giá loại hình này có giảm nhẹ, đến nay lại tiếp tục tăng trở lại. Đây là loại hình luôn duy trì mức độ quan tâm khá ổn định kể cả trong giai đoạn ảm đạm.
Còn với các tòa chung cư mini trong ngõ, VARS cho biết loại hình này đang gây sức ép quá tải đô thị, hạ tầng và tiện ích chung. Khác việc phát triển nhà ở thương mại với nhiều thủ tục phức tạp, những tòa nhà này không cần xây dựng tiện ích chung, đất dành cho giao thông hay cây xanh hạn chế. Trước khi xuống tiền, nhà đầu tư cần lưu ý đến nhiều rủi ro hiện hữu, điển hình như cháy nổ hay chất lượng xây dựng chỉ ở mức tối thiểu.
Đánh giá về loại hình triển vọng nhất thị trường bất động sản 2024, hầu hết nhà môi giới cũng cho rằng, nhà riêng tiếp tục nằm ngoài vòng xoáy "rớt” thanh khoản và có triển vọng phục hồi sớm nhất.
Còn nhiều chuyên gia bất động sản chỉ ra, các khu vực trung tâm Hà Nội thường đối diện với sự khan hiếm về quỹ đất và giá trị bất động sản cao ngất ngưởng, nhu cầu về nhà ở liền thổ đang tăng ở nhiều khu vực đặc trưng như trường học, bệnh viện, chợ, công viên, ngã tư… Do đó, việc giá nhà đất liền thổ tăng mạnh cũng là chuyện đương nhiên. Tuy nhiên, người mua cần cân nhắc đến các yếu tố pháp lý, tiềm năng của khu vực và phù hợp với mức tài chính của mình.
Cũng theo VARS, giải pháp khả thi nhất là phát triển các đô thị lớn theo chiều dọc, nghĩa là chuyển đổi nhà phố thành chung cư cao tầng. Đây cũng là hướng phát triển chung của các nước đã phát triển hơn Việt Nam, khi nhà xây dựng mới trong những năm gần đây hầu hết là căn hộ cao tầng.
2. Giá chung cư chênh lệch từ 20 - 30 lần so với thu nhập người dân
Mặc dù thị trường BĐS Việt Nam được đánh giá có nhiều chính sách bán hàng hấp dẫn để kích cầu, có lợi cho người mua, tuy nhiên, giá căn hộ tại các thành phố lớn vẫn khá cao, chênh lệch đến 30 lần so với thu nhập người dân.
Các chủ đầu tư địa ốc liên tục tung ra hàng loạt chính sách ưu đãi bán hàng để kéo thanh khoản, kích cầu như chiết khấu 30-50%, ân hạn thanh toán gốc, lãi vay lên đến 3-4 năm, thậm chí 7 năm hay kéo dài lịch thanh toán lên 4-6 năm…
Tại TP HCM, thu nhập trung bình của một hộ gia đình chỉ khoảng 15 triệu đồng/tháng, trong khi giá căn hộ trung bình ở một dự án mới hiện nay là 5,5-6 tỉ đồng.
Nhiều gia đình kết hôn thời gian lâu nhưng vẫn sống trong cảnh đi thuê trọ. Mặc dù hai vợ chồng đi làm nhiều năm, cũng có tích lũy được số vốn dành để mua nhà. Nhưng với tài chính hiện tại, nhiều hộ chỉ có thể mua căn hộ chung cư ở khoảng 1,5 -1,6 tỷ đồng.
Theo báo cáo của Savills Việt Nam mới công bố cho, thấy thị trường nhà ở đang trong giai đoạn trầm lắng với nguồn cung thấp, nhu cầu sụt giảm nhưng giá bán lại tăng cao. Giá căn hộ trung bình trong quý II/2023 tại TP HCM lên đến 125 triệu/m2 thông thủy.
Bà Giang Huỳnh, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & S22M, Savills TP HCM, nhận xét giá căn hộ hiện nay chênh lệch đến khoảng 30 lần so với mức thu nhập trung bình của người dân thành phố.
Giá nhà ở tại Hà Nội cũng quá cao so với thu nhập thực tế. Giá căn hộ trung bình khoảng 3,5 đến 7 tỷ đồng, đối với người thu nhập khoảng 25 triệu/ tháng cũng phải gác lại kế hoạch mua vì chưa đủ tài chính.
Trao đổi với Lao Động, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) - nhận xét, giá chung cư sắp tới được dự báo còn đi lên, xuất phát từ tình hình thị trường và nhu cầu thực tế hiện nay.
Theo ông Đính, thị trường chung cư tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh hiện nay cơ bản vẫn thiếu nguồn cung giá rẻ. Trong khi đó thị trường chung cư trung cấp, và muốn khai thác thị trường phải hạ giá, điều này là rất khó.
Với thu nhập của người dân hiện nay, nếu người dân có khả năng tiết kiệm 40-50% thu nhập mỗi tháng, thì vài chục năm mới có thể mua được nhà trong trường hợp không sử dụng tín dụng hoặc không có nguồn trợ giúp nào từ người thân.
Vì lẽ đó, sẽ rất khó để một hộ gia đình dựa trên thu nhập thuần túy, thu nhập trung bình mua được nhà tại Hà Nội, Thành phố HCM vào thời điểm này. Như vậy, để mua được nhà phải có thu nhập khá cao, cũng như có sự hỗ trợ các đòn bẩy tài chính mới có thể mua được 1 căn hộ trung bình.
Trong điều kiện hạn chế về nguồn cung, giá căn hộ sơ cấp Hà Nội đang “neo" cao, các dự án mới mở bán đều có giá thuộc phân khúc cao cấp. Trong khi đó, các căn hộ thứ cấp có giá xung quanh 3 tỷ đồng chỉ có ở các quận, huyện xa trung tâm, cũng đang được săn đón và ngày càng khan hiếm.
Cụ thể, một căn nhà riêng có giá trên dưới 4 tỷ đồng với diện tích từ 30 - 40 m2 trở thành lựa chọn hấp dẫn của nhiều gia đình có mong muốn an cư. Mức giá tăng còn được thúc đẩy từ nhu cầu đầu tư.
Do vậy, nhà trong ngõ được đánh giá là loại hình có thanh khoản tốt kèm pháp lý đầy đủ, giá bán phải chăng. Đem lại lợi suất cao từ việc cho thuê trong bối cảnh nhu cầu thuê, mua nhà để ở tăng cao.
Đặc biệt khi nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ trong ngõ nhỏ cũng đang duy trì xu hướng tăng trong thời gian qua khi các doanh nghiệp vừa và nhỏ có kế hoạch bỏ bớt gánh nặng chi phí trước thực trạng doanh thu chủ yếu đến từ các sàn thương mại điện tử.
Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, giá bán nhà riêng Hà Nội đã tăng từ 10-20% so với từ cuối năm ngoái. Cụ thể, giá nhà đất ở quận Cầu Giấy, Hà Nội đang được rao bán với mức phổ biến hơn 212 triệu đồng/m2, tăng nhẹ so với quý IV/2023. Trong khi đó, giá nhà đất ở quận Bắc Từ Liêm hiện được rao bán với mức phổ biến hơn 133 triệu đồng/m2, tăng hơn 15% so với cùng kỳ năm ngoái và cao nhất trong vòng 5 năm qua.
Tại các khu vực Yên Hoà, Trung Hoà, Dịch Vọng, Quan Hoa, Nghĩa Đô, Nghĩa Tân, Mai Dịch, với những căn có diện tích 25-40m2, trong các con ngõ nhỏ, ô tô không vào được… giá cũng tăng từ 2,7-4,2 tỷ đồng/căn lên mức 3,2-4,6 tỷ đồng/căn.
Khu vực quận Hà Đông với những căn ô tô đỗ cửa, diện tích 30-38m2, giá cũng tăng từ mức 4,8-5,5 tỷ đồng/căn lên mức 5,4-6,5 tỷ đồng/căn. Nhà riêng thuộc các khu vực La Khê, Phú Lãm, Dương Nội, Kiến Hưng, Yên Nghĩa, Hà Cầu với diện tích 30-40m2, ô tô không vào được, giá phổ biến từ mức 2-3 tỷ đồng/căn tăng lên 2,4-3,5 tỷ đồng/căn.
Nhà riêng Hà Nội quận Đống Đa thuộc các khu vực Khâm Thiên, Thái Hà, Thịnh Quang, Trung Tự, Kim Liên, Đê La Thành, Trung Tự với diện tích 25-40m2, trong các con ngõ nhỏ, ô tô không vào được đã tăng giá từ 3-4,8 tỷ đồng/căn lên mức 3,5-5,5 tỷ đồng/căn. Những căn nhà riêng ô tô cách cửa 10-20m thì ghi nhận giá tăng từ 6,2-6,8 tỷ đồng/căn lên mức 6,7-7,5 tỷ đồng/căn.
Dữ liệu của kênh Batdongsan cũng cho thấy nhu cầu tìm mua nhà riêng lẻ ở Thủ đô tăng 3-24%, chủ yếu phân khúc 2-4 tỷ đồng một căn. Các quận Nam Từ Liêm, Hoàng Mai, Đống Đa được nhiều người tìm mua nhất, tăng 26-43% so với năm ngoái.
Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá thị trường bất động sản nhà ở riêng lẻ đang hình thành mặt bằng giá mới khi nguồn cung tiếp tục chưa thích ứng kịp với nhu cầu của nhà đầu tư, cư dân - đặc biệt trong xu hướng đô thị hóa ngày càng rõ rệt.
Theo VARS, lịch sử tăng giá cho thấy, giống như phân khúc căn hộ, giá nhà đất thổ cư Hà Nội cũng ghi nhận tình trạng tăng tương tự vào cuối năm 2021. Đến giữa năm 2022, khi thị trường khó khăn, giá loại hình này có giảm nhẹ, đến nay lại tiếp tục tăng trở lại. Đây là loại hình luôn duy trì mức độ quan tâm khá ổn định kể cả trong giai đoạn ảm đạm.
Còn với các tòa chung cư mini trong ngõ, VARS cho biết loại hình này đang gây sức ép quá tải đô thị, hạ tầng và tiện ích chung. Khác việc phát triển nhà ở thương mại với nhiều thủ tục phức tạp, những tòa nhà này không cần xây dựng tiện ích chung, đất dành cho giao thông hay cây xanh hạn chế. Trước khi xuống tiền, nhà đầu tư cần lưu ý đến nhiều rủi ro hiện hữu, điển hình như cháy nổ hay chất lượng xây dựng chỉ ở mức tối thiểu.
Đánh giá về loại hình triển vọng nhất thị trường bất động sản 2024, hầu hết nhà môi giới cũng cho rằng, nhà riêng tiếp tục nằm ngoài vòng xoáy "rớt” thanh khoản và có triển vọng phục hồi sớm nhất.
Còn nhiều chuyên gia bất động sản chỉ ra, các khu vực trung tâm Hà Nội thường đối diện với sự khan hiếm về quỹ đất và giá trị bất động sản cao ngất ngưởng, nhu cầu về nhà ở liền thổ đang tăng ở nhiều khu vực đặc trưng như trường học, bệnh viện, chợ, công viên, ngã tư… Do đó, việc giá nhà đất liền thổ tăng mạnh cũng là chuyện đương nhiên. Tuy nhiên, người mua cần cân nhắc đến các yếu tố pháp lý, tiềm năng của khu vực và phù hợp với mức tài chính của mình.
Cũng theo VARS, giải pháp khả thi nhất là phát triển các đô thị lớn theo chiều dọc, nghĩa là chuyển đổi nhà phố thành chung cư cao tầng. Đây cũng là hướng phát triển chung của các nước đã phát triển hơn Việt Nam, khi nhà xây dựng mới trong những năm gần đây hầu hết là căn hộ cao tầng.
2. Giá chung cư chênh lệch từ 20 - 30 lần so với thu nhập người dân
Mặc dù thị trường BĐS Việt Nam được đánh giá có nhiều chính sách bán hàng hấp dẫn để kích cầu, có lợi cho người mua, tuy nhiên, giá căn hộ tại các thành phố lớn vẫn khá cao, chênh lệch đến 30 lần so với thu nhập người dân.
Các chủ đầu tư địa ốc liên tục tung ra hàng loạt chính sách ưu đãi bán hàng để kéo thanh khoản, kích cầu như chiết khấu 30-50%, ân hạn thanh toán gốc, lãi vay lên đến 3-4 năm, thậm chí 7 năm hay kéo dài lịch thanh toán lên 4-6 năm…
Tại TP HCM, thu nhập trung bình của một hộ gia đình chỉ khoảng 15 triệu đồng/tháng, trong khi giá căn hộ trung bình ở một dự án mới hiện nay là 5,5-6 tỉ đồng.
Nhiều gia đình kết hôn thời gian lâu nhưng vẫn sống trong cảnh đi thuê trọ. Mặc dù hai vợ chồng đi làm nhiều năm, cũng có tích lũy được số vốn dành để mua nhà. Nhưng với tài chính hiện tại, nhiều hộ chỉ có thể mua căn hộ chung cư ở khoảng 1,5 -1,6 tỷ đồng.
Theo báo cáo của Savills Việt Nam mới công bố cho, thấy thị trường nhà ở đang trong giai đoạn trầm lắng với nguồn cung thấp, nhu cầu sụt giảm nhưng giá bán lại tăng cao. Giá căn hộ trung bình trong quý II/2023 tại TP HCM lên đến 125 triệu/m2 thông thủy.
Bà Giang Huỳnh, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & S22M, Savills TP HCM, nhận xét giá căn hộ hiện nay chênh lệch đến khoảng 30 lần so với mức thu nhập trung bình của người dân thành phố.
Giá nhà ở tại Hà Nội cũng quá cao so với thu nhập thực tế. Giá căn hộ trung bình khoảng 3,5 đến 7 tỷ đồng, đối với người thu nhập khoảng 25 triệu/ tháng cũng phải gác lại kế hoạch mua vì chưa đủ tài chính.
Trao đổi với Lao Động, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) - nhận xét, giá chung cư sắp tới được dự báo còn đi lên, xuất phát từ tình hình thị trường và nhu cầu thực tế hiện nay.
Theo ông Đính, thị trường chung cư tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh hiện nay cơ bản vẫn thiếu nguồn cung giá rẻ. Trong khi đó thị trường chung cư trung cấp, và muốn khai thác thị trường phải hạ giá, điều này là rất khó.
Với thu nhập của người dân hiện nay, nếu người dân có khả năng tiết kiệm 40-50% thu nhập mỗi tháng, thì vài chục năm mới có thể mua được nhà trong trường hợp không sử dụng tín dụng hoặc không có nguồn trợ giúp nào từ người thân.
Vì lẽ đó, sẽ rất khó để một hộ gia đình dựa trên thu nhập thuần túy, thu nhập trung bình mua được nhà tại Hà Nội, Thành phố HCM vào thời điểm này. Như vậy, để mua được nhà phải có thu nhập khá cao, cũng như có sự hỗ trợ các đòn bẩy tài chính mới có thể mua được 1 căn hộ trung bình.
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét