"Bệnh Hà Lan" với Phiên bản BĐS ở Việt Nam

"Bệnh Hà Lan" với Phiên bản BĐS ở Việt Nam:Tín dụng BĐS tăng 42%, trong khi tín dụng sản xuất chỉ tăng 12%

Đọc tin tín dụng bất động sản năm 2025 tăng tới khoảng 42% và hiện chiếm khoảng 25,5% tổng dư nợ toàn nền kinh tế, trong khi tín dụng cho công nghiệp và nông nghiệp chỉ tăng lần lượt 12,1% và 9,1%, thua xa tín dụng bất động sản, tôi rất lo ngại vì nguy cơ "Bệnh Hà Lan" (Dutch Disease) đã bắt đầu hiện hữu.

Chắc chắn hiện nay Việt Nam chưa mắc "Bệnh Hà Lan" theo định nghĩa kinh điển (nguyên nhân từ xuất khẩu tài nguyên), nhưng đang xuất hiện các triệu chứng cơ chế rất giống "Bệnh Hà Lan", với "bất động sản" đóng vai trò như một "ngành bùng nổ" (booming sector) hút cạn nguồn lực và làm méo mó cấu trúc nền kinh tế. Có thể gọi đây là "Bệnh Hà Lan" phiên bản "bất động sản" hay "Crowding-out effect từ đầu cơ tài sản".

Dưới đây là phân tích chi tiết dựa trên so sánh với khung "hai hiệu ứng" của Corden & Neary (1982)

1. Hiệu ứng di chuyển nguồn lực (Resource Movement Effect)

Trong mô hình gốc, lao động và vốn chảy từ khu vực sản xuất truyền thống sang khu vực khai thác tài nguyên. Ở Việt Nam hiện nay:

Về tín dụng: BĐS hiện chiếm 25,5% tổng dư nợ, với tốc độ tăng trưởng 42%/năm – gấp đôi mức trung bình toàn hệ thống. Hệ quả trực tiếp là nguồn vốn cho sản xuất công nghiệp, nông nghiệp công nghệ cao, chuyển đổi xanh và kinh tế số đang bị 'bóp nghẹt' cả về khối lượng lẫn chi phí lãi suất. Thực tế lãi suất đang tăng lên nhanh buộc Ngân hàng nhà nước đang phải cưỡng ép hạ xuống bằng các mệnh lệnh hành chính.

Về lao động chất lượng cao, hiện nay các kỹ sư, quản lý giỏi đang bị hút sang lĩnh vực BĐS và tài chính cho bất động sản vì lợi nhuận ngắn hạn cao hơn và tiền lương cao hơn. Hậu quả là các ngành sản xuất khác, nhất là những ngành nêu trên đang rơi vào tình trạng thiếu nhân lực cốt cán, làm giảm năng suất nhân tố tổng thể (TFP)

Về đất đai và cơ sở hạ tầng, 3.297 dự án BĐS trên cả nước đang được ưu tiên sử dụng những quỹ đất đẹp nhất, đắt nhất. Riêng dự án Đại lộ cảnh quan ven sông Hồng đã sử dụng tới 11.400 ha. Hậu quả các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu đổi mới sáng tạo... khó tiếp cận các vị trí chiến lược trong khi phải tăng các loại chi phí logistics.

Từ đây suy ra các nguồn lực đang bị "rút" khỏi khu vực sản xuất hàng hóa thương mại quốc tế được (tradable sector) để đưa sang khu vực sản xuất hàng hóa không thương mại quốc tế được (non-tradable: BĐS, xây dựng); hậu quả chắc chắn sẽ làm suy yếu năng lực cạnh tranh, năng lực xuất khẩu và tăng trưởng dài hạn.

2. Hiệu ứng chi tiêu (Spending Effect) và Áp lực tỷ giá thực

Trong Dutch Disease cổ điển, dòng ngoại tệ lớn thu được từ xuất khẩu tài nguyên sẽ làm tăng cầu nội tệ dẫn tới đánh giá cao tỷ giá thực (REER - Real Effective Exchange Rate) và làm hàng xuất khẩu mất sức cạnh tranh.

Ở Việt Nam, cơ chế tương tự đang diễn ra nhưng qua kênh dòng vốn đầu cơ và tín dụng:

REER Việt Nam có xu hướng liên tục tăng lên từ rất lâu, ngay từ năm 2004, kèm theo đó là một giai đoạn FDI và vốn BĐS bùng nổ. Điều này khiến hàng xuất khẩu của Việt (dệt may, điện tử, nông sản) thường xuyên đắt hơn trên thị trường quốc tế. Để tiếp tục xuất khẩu, các doanh nghiệp đã phải cắt giảm nhiều loại chi phí, nhất là kìm hãm tăng lương mặc dù lạm phát tăng.

Lạm phát chi phí ngày càng tăng. Giá đất tăng làm cho giá thuê mặt bằng, nhà ở tăng; kéo theo chi phí sinh hoạt và sản xuất tăng, buộc nhiều doanh nghiệp xuất khẩu vẫn phải trả lương cao hơn để giữ chân người lao động có tay nghề cao, nhưng không thể tăng giá bán do cạnh tranh toàn cầu.

Về dài hạn, nếu xu hướng này tiếp tục, sẽ dẫn tới nhập siêu cấu trúc, tức là sẽ phải nhập khẩu nhiều hơn các loại hàng tiêu dùng và tư liệu sản xuất, trong khi xuất khẩu sẽ tăng chậm lại.

TS. Võ Trí Thành cũng cảnh báo: "Nếu dồn quá nhiều nguồn lực vào BĐS, các ngành công nghiệp chế biến, chế tạo sẽ mất khả năng cạnh tranh".

3. Điểm khác biệt then chốt ở Việt Nam so với Dutch Disease kinh điển

Trong Dutch Disease cổ điển, nguồn bùng nổ khủng hoảng là xuất khẩu ồ ạt tài nguyên (dầu, khí), dẫn tới dòng ngoại tệ vào quá nhiều làm cho nội tệ lên giá quá mạnh so với ngoại tệ. Khi đó giá trong nước tăng cao, nền kinh tế mất sức cạnh tranh. Khi dòng ngoại tệ vào chậm lại, nền kinh tế sẽ sụp đổ.

Ở Việt Nam, nguồn bùng nổ khủng hoảng là đầu cơ BĐS + tín dụng ngân hàng + FDI vào BĐS, cũng dẫn tới đánh giá cao tỷ giá thực; hơn thế nữa, còn dẫn tới dòng tín dụng nội tệ chạy vào BĐS, làm tăng mạnh giá tài sản, cuối cùng cũng làm chi phí sản xuất tăng giống như Dutch Disease cổ điển.

Đặc biệt sự khác nhau thấy rõ là vai trò nhà nước và tính chu kỳ. Trong Dutch Disease cổ điển, do cơ chế kinh tế thị trường, nhà nước không can thiệp vào các hoạt động kinh tế nên thường thụ động tiếp nhận dòng ngoại hối từ xuất khẩu dầu chảy vào. Ngược lại, ở Việt Nam, nhà nước chủ động quy hoạch đầu tư BĐS, chủ động giao đất, nhưng thiếu kiểm soát dòng vốn.

Về tính chu kỳ, trong Dutch Disease cổ điển, nền kinh tế biến động theo biến động giá hàng hóa toàn cầu. Nếu giá dầu trên thị trường thế giới giảm mạnh, nền kinh tế sẽ khủng hoảng. Ngược lại, ở Việt Nam, nền kinh tế phụ thuộc hoàn toàn vào chính sách tiền tệ, quy hoạch sử dụng đất đai và tâm lý đầu cơ.

Trong cả hai trường hợp trên, cơ chế vận hành khác nhau nhưng hậu quả kinh tế vĩ mô rất giống nhau: Đều làm giảm năng suất, tăng bất bình đẳng và rủi ro bong bóng tài sản, dẫn tới nguy cơ khủng hoảng kinh tế.

4. Ba dấu hiệu cảnh báo đỏ cho Việt Nam

Dựa trên nghiên cứu học thuật và thực tiễn hiện nay, thể thể rút ra một số dấu hiệu quan trọng: 

a) Chênh lệch giá nhà/thu nhập quá lớn: Giá nhà tại Hà Nội, TP.HCM cao gấp 20-25 lần thu nhập trung bình, trong khi mức "chấp nhận được" theo chuẩn quốc tế là 3-5 lần. Điều này cho thấy BĐS đang vận hành như tài sản đầu cơ, không phải hàng hóa tiêu dùng.

b) Tín dụng BĐS tăng nhanh hơn tăng trưởng GDP thực: Khi tín dụng BĐS tăng 42% trong khi GDP thực chỉ tăng ~5-6%, đó là dấu hiệu của đòn bẩy tài chính đã quá mức, gây ra nguy cơ lạm phát và rủi ro hệ thống.

c) Sự rút lui của các doanh nghiệp hạ tầng có năng lực: Việc các Tập đoàn Đèo Cả, T&T và Văn Phú rút khỏi Đại lộ sông Hồng cho thấy ngay cả những "tay chơi" chuyên nghiệp cũng đã thấy rủi ro vượt ngưỡng. Điều này củng cố giả thuyết về sự méo mó trong phân bổ nguồn lực.

5. Khuyến nghị chính sách

Để ngăn ngừa "Bệnh Bất động sản" (BĐS Disease) và xây dựng khả năng chống chịu kinh tế, tôi đề xuất nhóm giải pháp:

a) Ngắn hạn (2026-2028):

- Khẩn trương siết chặt phân bổ tín dụng: Áp dụng trần tỷ lệ dư nợ BĐS/ngành sản xuất cho từng ngân hàng; ưu tiên lãi suất cho vay sản xuất xanh, công nghệ cao.

- Đánh thuế lũy tiến đối với mua bán để sở hữu từ BĐS thứ 2 trở lên để giảm động cơ đầu cơ, khuyến khích chuyển vốn sang sản xuất.

- Công khai minh bạch các quỹ đất thanh toán: Áp dụng cơ chế đấu giá công khai, tránh "lợi ích nhóm" trong các dự án BT/PPP.

b) Dài hạn (2028-2045):

- Xây dựng "Khung đánh giá tác động cấu trúc" cho các siêu dự án: Trước khi phê duyệt, phải có báo cáo độc lập về tác động đến phân bổ nguồn lực giữa khu vực tradable/non-tradable.

- Phát triển thị trường vốn dài hạn: Trái phiếu hạ tầng, quỹ đầu tư cơ sở hạ tầng (infrastructure fund) để giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng ngắn hạn.

- Lồng ghép chỉ số năng suất tổng hợp (TFP) vào đánh giá phát triển địa phương: Thay vì chỉ chạy theo giải ngân vốn đầu tư để tính vào thành tích tăng trưởng, các tỉnh/thành phải chứng minh được dự án giúp tăng năng suất lao động và giá trị gia tăng xuất khẩu.

6. Kết luận

Chúng ta hoàn toàn có nhiều cơ sở để lo ngại về tương lai của nền kinh tế và cuộc sống của người dân. Những gì đang diễn ra không chỉ là "sốt đất" thông thường, mà là biểu hiện của sự mất cân đối cấu trúc sâu sắc, với các cơ chế tương đồng đáng kể với Dutch Disease. 

Tuy nhiên, khác với Hà Lan những năm 1970 (phụ thuộc vào dầu mỏ), Việt Nam vẫn còn nhiều dư địa chính sách để điều chỉnh nếu hành động sớm.

Có điều chúng ta cần phải bình tĩnh, sáng suốt nhận ra những điểm bất cập hiện nay để sớm điều chỉnh, sửa chữa. 

Chỉ có bình tĩnh, kiên trì không vội, làm việc theo lý chứ không theo tình, thì mới có thể thành công.