LỖ HỔNG THỂ CHẾ CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

LỖ HỔNG THỂ CHẾ CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1) Thực trạng đau xót

Trong bài "Khủng hoảng và Bất công trên thị trường BĐS VN", tôi đã viết có một sự thật đau xót đang diễn ra là giá đất đai và nhà cửa đang ngày càng bỏ xa thu nhập của người dân Việt Nam. Người dân Việt Nam càng ngày một khó tiếp cận với tài nguyên đất đai nếu chỉ dựa vào thu nhập từ lao động. Thậm chí với xu hướng phát triển của tiền lương và thu nhập như trong hơn 2 thập kỷ qua thì việc người lao động trả tiền thuê nhà ở cũng ngày càng khó khăn, chứ chưa nói tới mua nhà.

Nguồn gốc của bi kịch này xuất phát từ lỗ hổng thể chế rất lớn và người dân ai cũng biết nhưng nhà nước cứ để mặc cho nó kéo dài trong mấy chục năm nay. Không chỉ người dân bị thiệt hại mà tệ nạn tham nhũng, lãng phí đất đai càng ngày càng trở nên trầm trọng, đồng thời mâu thuẫn lợi ích, xung đột xã hội ngày càng trở nên gay gắt. Đấu tranh giữa các nhóm lợi ích, thực chất là giữa các phe phái chính trị để tranh giành lợi ích từ đất đai đã dẫn tới những cuộc lật đổ, hạ bệ lẫn nhau ngoạn mục nhưng cũng gây thêm nhiều tổn thất cho đất nước.

Quan trọng hơn nữa, nguồn thu khổng lồ từ đất đai không chảy vào ngân sách, không chảy vào chủ sở hữu thực sự của đất đai là toàn dân do nhà nước làm đại diện chủ sở hữu, mà chảy vào nhóm lợi ích thân hữu; đầu cơ đất, lãng phí tài nguyên đất, thất thu ngân sách, tham nhũng, bất bình đẳng thu nhập, mất an ninh tài chính,.. cứ thế gia tăng. Lỗ hổng thể chế to như con voi đang đè nặng và làm nền kinh tế trở nên méo mó.

Hậu quả là Khủng hoảng và Bất công trên thị trường BĐS VN liên tục diễn ra. Chỉ từ năm 1993 khi thị trường BĐS mới bắt đầu hình thành trở lại, tính đến nay mới có 30 năm nhưng thị trường này liên tục rơi hết vào cuộc khủng hoảng này tới khủng hoảng khác; tổng cộng là 5 chu kỳ tăng trưởng - khủng hoảng. 

Vì vậy, cứ mỗi 6-7 năm theo chu kỳ, Chính phủ Việt Nam lại phải đau đầu bàn cách giải cứu thị trường bất động sản (BĐS), phải tăng thêm cơ chế ưu đãi và bỏ tiền ngân sách ra tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp BĐS. Và cứ mỗi 6-7 năm, hàng chục tỷ USD của đất nước lại mất hút vào "cứu trợ thanh khoản" cho các NHTM ôm khối nợ BĐS khổng lồ. Giải cứu BĐS, nơi xuất sinh các tỷ phú giầu nhất Việt Nam hiện nay, đang trở thành nhiệm vụ nóng nhất năm 2023. Tất cả chỉ vì thị trường này tồn tại những lỗ hổng và xung đột lợi ích mà bản thân nhà nước không muốn sửa.

2) Luật đất đai vừa quái thai vừa quái đản

Đất đai không chỉ là nguồn tài nguyên quan trọng bậc nhất của nền kinh tế và là cơ sở hạ tầng không thể thiếu để người dân có chỗ ở và địa điểm kinh doanh. Đất đai cũng đồng thời là loại tài nguyên hữu hạn bậc nhất vì luôn luôn khan hiếm và càng ngày càng khan hiếm. Chính vì vậy mà lịch sử của loài người từ khi xuất hiện trên trái đất đến nay là lịch sử cướp đất đai của nhau. Khoa học lịch sử cũng chủ yếu nghiên cứu quá trình dựng nước, giữ nước và xâm chiếm nước khác của mỗi quốc gia.

Tuy nhiên, ở đâu cũng vậy, giá trị gia tăng từ đất thường rơi vào tay một nhóm nhỏ nắm được thông tin và có quyền quyết định các luật lệ và chính sách quản lý đất. Bất công này không chỉ khiến nhà nước mất đi một nguồn thu rất quan trọng từ đất đai cho ngân sách mà còn tạo ra những mâu thuẫn xã hội chồng chéo ngày càng gay gắt và khó giải quyết. Vì vậy, khác với các loại tài nguyên hữu hạn khác, quản trị tốt tài nguyên đất là một trong những nhân tố quyết định sự ổn định của xã hội, sự thịnh vượng của quốc gia và tính bền vững của môi trường.

Tham nhũng và xung đột lợi ích đến mức kinh hoàng giữa người dân và bộ máy nhà nước đã dẫn tới nhiều gia đình tan hoang, nhiều người dân bị kết án tử hình hoặc tù tội, nhiều chính trị gia và quan chức bị mất chức hoặc bị xét xử với những mức án tù lên tới hàng chục năm chỉ vì các lỗ hổng chính sách trong quản trị đất đai và trong việc thi hành chúng; điển hình là các sự kiện ở Đồng Tâm, Thủ Thiêm, Hải Phòng…

Dưới góc độ kinh tế, đây không phải là nơi, là lúc chúng ta, các nhà kinh tế và chính trị gia, đổ lỗi cho các bên mà cần tìm nguyên nhân gốc rễ dẫn đến xung đột lợi ích ngày một gay gắt này. Điều quan trọng nữa là các nhà hoạch định chính sách nên lắng nghe, tôn trọng các ý kiến đúng để điều chỉnh sớm các sai lầm chính sách đã tồn tại quá lâu.

Trước hết nói về luật đất đai. Luật pháp các nước trên thế giới từ cổ chí kim đến nay không có nước nào có điều luật đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện và có toàn quyền định đoạt như ở nước ta và vài nước cộng sản hiện giờ. Đây là điều luật vừa quái thai vừa quái đản nên là nguyên nhân (về mặt kinh tế) lớn nhất kìm hãm sự phát triển của đất nước và tạo ra vô số bất công, cay đắng trong xã hội. Nhưng muốn xóa bỏ được điều luật hại dân hại nước này thì phải trở lại nguyên nhân chính trị mà bài này không đề cập tới. Đó là độc tài.

"Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước đại diện chủ sở hữu" là một điều luật mơ hồ và vô nghĩa nhưng nó vẫn tồn tại trong dự thảo Luật đất đai mới.

Về bản chất không có một thứ đất đai nào thuộc sở hữu toàn dân, vì nếu đất đai thuộc sở hữu toàn dân thì mọi người dân VN đều có quyền sử dụng bất kỳ mảnh đất nào vì họ chính là chủ sở hữu theo luật pháp. Chính lỗ hổng chết người này đã cho phép chính quyền địa phương câu kết với các doanh nghiệp lấy đất của dân với số tiền đền bù rẻ mạt, thực chất là cướp đất của dân, khiến dân mất đất trở thành dân oan, phải đi khắp nơi kêu cứu, chấp nhận ăn ở vạ vật, chịu đựng mưa chịu nắng trên các vỉa hè ở các cơ quan Đảng và Nhà nước trên khắp cả nước, thậm chí cả ở Hà Nội.

3) Lỗ hổng quy hoạch và thay đổi quy hoạch

Nguồn gốc giá trị gia tăng của đất và sự xuất hiện của các đại gia, tỷ phú... đến từ chính sách quy hoạch và chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Nhà nước cho phép thay đổi mục đích sử dụng đất là nguyên nhân lớn nhất tạo ra giá trị gia tăng của đất đai, điển hình là thay đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp thành đất đô thị. Một mảnh đất nông nghiệp đang bỏ hoang hay trồng cây giá trị chỉ vài chục hay vài trăm nghìn đồng một mét vuông, nhưng nếu được phép chuyển đổi thành đất ở thì giá trị của nó sẽ tăng vọt tới vài chục triệu đồng trên một m2, thậm chí lên hàng trăm triệu hay hàng tỷ đồng trên một m2 (tuỳ từng dự án, điển hình là vụ đấu giá 4 lô đất khỉ ho cò gáy được phép chuyển đổi thành đất đô thị ở Thủ Thiêm). Giá trị gia tăng tuyệt đối có từ thay đổi chính sách này vượt xa mọi khả năng tưởng tượng của người dân.

Nguyên nhân quan trọng thứ hai tạo ra giá trị gia tăng rất lớn của đất đai là nhà nước bỏ tiền đầu tư cơ sở hạ tầng theo các quy hoạch mới và các thay đổi quy hoạch. Thực tế cho thấy ở bất cứ đâu trên đất nước ta, cứ nhà nước bỏ tiền ra đầu tư cơ sở hạ tầng, thì giá trị những mảnh đất ở đó và ở gần đó sẽ tăng vọt nhờ giá trị khai thác và sử dụng của chúng tăng lên. Điều này phát sinh một bất công vô cùng lớn là nhà nước mất tiền đầu tư, người dân bị thu hồi đất mất nhà, nhưng những người được quyền sử dụng những mảnh đất ở đó và ở gần đó những công trình đó tự nhiên được thêm lợi ích khổng lồ.

Nguyên nhân quan trọng thứ ba làm tăng giá trị của đất đai là các quản lý và khai thác của người có quyền sử dụng đất. Nếu họ biết cách đầu tư và sử dụng đất một cách hợp lý thì sẽ tạo ra giá trị cao hơn cho đất đai. Chính vì vậy, khi giao quyền sử dụng đất đai cho các doanh nghiệp và người dân, nhà nước phải chọn được các chủ đầu tư có năng lực tài chính và kinh nghiệm quản lý. Điều này đặc biệt quan trọng đối với các dự án phát triển đô thị, phát triển nhà ở và phát triển cơ sở hạ tầng.

Như vậy, về bản chất giá trị của đất đai tăng thêm hàng chục lần hay hàng trăm, thậm chí hàng nghìn lần có nguyên nhân chủ yếu từ việc xây dựng và thực hiện quy hoạch, đồng thời từ những thay đổi quy hoạch của chính quyền các cấp. Điều này cũng có nghĩa là việc quy hoạch, thay đổi quy hoạch, vi phạm hoặc làm sai quy hoạch, hay chỉ định nhà thầu thực hiện quy hoạch không có năng lực… đều dẫn đến việc làm thay đổi giá trị của đất đai. Đáng buồn là quy hoạch yếu kém và thay đổi quy hoạch đã và đang diễn ra thường xuyên ở khắp nơi, và mỗi lần thay đổi thì lợi ích của người dân và của nhà nước đều tổn thất nặng nề, chỉ làm phát sinh thêm những tỷ phú đất đai mới.

4) Chính sách sai dẫn tới những tổn thất vô cùng to lớn đối với đất nước

Quy hoạch bị vi phạm, và thiếu công khai, minh bạch khiến những người có thông tin hoặc “có cơ hội vi phạm” có thể thâu tóm được mảnh đất có giá trị gia tăng cao với giá rẻ mạt trước khi “thay đổi mục đích sử dụng đất”.

Việc quản lý vi phạm quy hoạch lỏng lẻo khiến người dân, chủ đầu tư tùy ý vi phạm xây dựng sau đó “chạy giấy phép” cho các vi phạm này khiến giá trị gia tăng từ đất đai bị cũng bị giảm sút nghiêm trọng .

Tình trạng chỉ định thầu xây dựng hạ tầng không phù hợp với quy định trong quản lý đầu tư công diễn ra ở nhiều địa phương khiến các dự án hạ tầng, nhà ở, đô thị có thể rơi vào tay các nhà thầu thiếu kinh nghiệm, năng lực tài chính… Giá trị gia tăng của đất cũng vì thế giảm mạnh.

Với cơ chế quản lý đất đai hiện tại, một tỷ lệ lớn giá trị gia tăng của đất bị mất đi, thậm chí mất đi ở mức cực kỳ nghiêm trọng. Phần tổn thất này khiến nhà nước không thu được vào ngân sách, người dân không được đền bù thỏa đáng. Cơ chế tạo ra những tổn thất giá trị gia tăng từ đất không những kích thích tham nhũng chính sách bùng nổ, sai phạm của cả quản lý chính quyền, nhà đầu tư và người dân đều tăng lên, mà còn là nguyên nhân khiến thị trường đất đai và BĐS méo mó, bị đầu cơ..., tác động tiêu cực trở lại tới hiệu quả của các chính sách tiền tệ, tài chính và tới nguồn thu ngân sách, thậm chí tới cả an ninh tài chính quốc gia.

Đương nhiên, khi giá trị gia tăng từ đất không được định giá đúng, đủ và được phân chia công bằng, minh bạch cho các đối tượng liên quan (nhà nước, người dân, doanh nghiệp) thì mâu thuẫn xã hội sẽ ngày một gay gắt. Bất ổn kinh tế, an ninh trật tự xã hội liên tục diễn ra, và ngay cả quyền lực của nhà nước cũng bị xói mòn do người dân bị thiệt hại vùng lên phản kháng. Đây đều là những tổn thất vô cùng to lớn đối với đất nước.

5) Cơ chế chính sách sai ở chỗ nào ?

Theo thể chế hiện hành, chính quyền địa phương (cấp tỉnh), trong quản lý nhà nước về đất đai, được phép vừa đá bóng, vừa thổi còi, vừa quyết định người chơi lại vừa có thể kinh doanh kết quả trận đấu. Theo phân cấp ngân sách giữa ngân sách Trung ương và ngân sách địa phương hiện nay và Luật đất đai hiện hành, chính quyền địa phương có quyền hoặc có thể can thiệp trực tiếp vào bốn nhân tố sau:

Thứ nhất, quan chức lãnh đạo cấp tỉnh vừa phê duyệt quy hoạch và quyết định thay đổi quy hoạch, vừa được phép thực thi quy hoạch thay đổi ngay trong cùng nhiệm kỳ. Điều này khiến “rủi ro nhiệm kỳ” gia tăng. Chỉ cần quy hoạch một mảnh đất trồng cây thành đất ở thì giá trị lên hàng trăm lần; quy hoạch này chính là một kích thích vô cùng khủng khiếp đối với những kẻ muốn trục lợi. Sự thay đổi quy hoạch như vậy, nếu biết thông tin, nhóm lợi ích thân hữu sẽ không ngần ngại triển khai ngay chiến dịch thu gom đất đai của dân trước khi nhà nước chính thức công bố quy hoạch.

Trường hợp phê duyệt quy hoạch và quyết định thay đổi quy hoạch sai so với các luật liên quan hoặc các quy hoạch tổng thể hoặc quy hoạch ở cấp cao hơn thì đến nay dường như chưa một địa phương nào phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về những sai phạm này. Tại Hà Nội, TP. HCM và nhiều địa phương, báo chính thống và báo mạng công bố nhiều bằng chứng cho thấy đất đai, đô thị... bị băm nát do quy hoạch liên tục bị điều chỉnh khiến dân sinh khốn khổ nhưng khôn hề thấy quan chức nào bị xử lý.

Tình trạng các chủ đầu tư xây dựng sai giấy phép xây dựng vô cùng phổ biến. Báo chí ngày 19/01/2023 vừa đưa tin Thanh tra Chính phủ ngày 17/01/2023 đã công bố kết luận thanh tra phát hiện sai phạm ở hàng loạt dự án lớn trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa, trong đó, dự án tổ hợp khách sạn, trung tâm thương mại và căn hộ để bán, cho thuê Mường Thanh bị phát hiện đã hoàn thành, đưa vào khai thác, kinh doanh từ tháng 6/2017. Tuy nhiên, đến thời điểm thanh tra UBND tỉnh Hà Nam vẫn chưa có quyết định giao đất, chưa xác định tiền sử dụng, tiền thuê đất. Dự án này còn bị Thanh tra Chính phủ kết luận "không phù hợp với quy hoạch chung thành phố Phủ Lý về chiều cao tầng, chức năng ô đất". Việc cấp phép xây dựng tòa nhà 28 tầng cho dự án cũng bị kết luận là "không phù hợp với quy hoạch chung thành phố Phủ Lý đã được phê duyệt". Những việc này vi phạm quy định về Luật nhà ở 2014, Luật quy hoạch đô thị 2009 và các Nghị định của Chính phủ...

Ví dụ gần nhất này để cho thấy sự tuân thủ của nhà đầu tư cũng như sự tuân thủ của chính quyền địa phương với quy hoạch, thay đổi quy hoạch không phải là "pháp lệnh". Không ai phải chịu trách nhiệm giải trình cá nhân, không ai phải trả giá bằng "tiền túi" của chính họ để họ sáng mắt ra và lần sau không dám sai phạm. Việc trong cùng nhiệm kỳ có thể vừa thay đổi quy hoạch vừa triển khai thực hiện quy hoạch thay đổi đã vô hiệu hóa tính công khai, minh bạch của quy hoạch, nhất là vì Luật còn bỏ qua không quy định mỗi lần thay đổi quy hoạch thì phải công khai cho dân biết trong thời gian bao lâu trước khi nhà đầu tư được phép triển khai thực hiện quy hoạch thay đổi này...

Thứ hai, quan chức lãnh đạo cấp tỉnh có thể can thiệp vào quyết định định giá đất. Không chỉ nắm toàn quyền trong việc cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất làm giá trị đất đai tăng vọt, nắm quyền thực thi quy hoạch và nắm quyền tự do thay đổi quy hoạch trong nhiệm kỳ tại vị, quan chức lãnh đạo cấp tỉnh còn có quyền lực tối cao trong việc quyết định Bảng giá đất để thu thuế, lệ phí, bán đấu thầu,...

Việc định giá đất, theo Luật, có Hội đồng định giá, nhưng chính quyền tỉnh có thành phần nằm trong Hội đồng định giá nên Hội đồng đó trở thành Hội đồng chuột. Kết cấu của Hội đồng định giá khiến ý kiến chuyên gia về định giá đất trở thành một ý kiến không có trọng lượng hay nói đúng hơn là vô giá trị. Thực chất, Hội đồng định giá đất không độc lập (về quyền lực, quản lý nhà nước) với chính quyền tỉnh nên chỉ là bù nhìn cho các quan chức lãnh đạo tỉnh điều khiển. Trong khi đó, giá đất lại chênh lệch quá lớn sau thay đổi quy hoạch và/hoặc chuyển quyền sử dụng đất nên gần như không có quan chức nào cưỡng lại được ham muốn tham gia chia chác lợi ích dù vẫn sợ vào tù.

Cũng theo Luật hiện hành, khung giá đất tham chiếu được áp dụng 5 năm, không phản ánh được hơi thở của thị trường nên thấp hơn so với giá thị trường nhiều chục phần trăm. Đây là lý do khiến cho việc đền bù giải phóng mặt bằng chỉ có thể áp dụng cho dân mức giá quá thấp, không đúng với giá thị trường, gây mâu thuẫn xã hội gay gắt.

Hiện tại, Nghị Quyết 18 và Dự thảo Luật đất đai 2022 được cho là cuộc cách mạng về tư duy khi từ bỏ "Khung giá đất" được lên mỗi 5 năm, thay vào đó là "Bảng giá đất" hàng năm. Tuy nhiên, các chuyên gia thể chế cho rằng đây chỉ là sửa phần ngọn mà chưa sửa đến gốc vì các xung đột lợi ích rất lớn không hề được sửa hay nhắc tới trong Dự thảo Luật đất đai 2022.

Thứ ba, các quan chức lãnh đạo cấp tỉnh có quyền 'tự chọn nhà thầu' khi thực hiện đầu tư cơ sở hạ tầng cho quy hoạch và thay đổi quy hoạch. Các sai phạm trong quản lý nhà nước về lựa chọn nhà thầu đã và đang diễn ra ở các tỉnh và thành phố, đặc biệt người ta chỉ thích chỉ định thầu thay vì đấu thầu công khai minh bạch.

Báo cáo kiểm toán đầu tư công của Kiểm toán nhà nước các năm gần đây đều chỉ ra sai phạm này còn tồn tại ở nhiều tỉnh thành trên cả nước; chủ yếu là các dự án công xây dựng cơ sở hạ tầng, thực hiện quy hoạch đã phê duyệt. Sai phạm này khiến nhiều nhà thầu không có năng lực hoặc yếu kém về tài chính lại được giao tổ chức thi công, khiến dự án chất lượng kém, thời gian thi công kéo dài, gây tổn thất lớn cho ngân sách và dân sinh.

Thứ tư, thể chế đất đai 'vô hiệu' các hoạt động giám sát quản lý, sử dụng đất đai. Hội đồng nhân dân thực hiện chức năng giám sát các hoạt động liên quan đến đất đai của chính quyền cấp tỉnh. Tuy nhiên, các quan chức lãnh đạo chính quyền cấp tỉnh lại luôn kiêm nhiệm lãnh đạo Hội đồng nhân dân tỉnh. Điều này khiến giám sát của Hội đồng nhân dân tỉnh về quản lý, tham nhũng đất đai trở nên vô hiệu. Ngoài ra, theo Luật Đất đai sửa đổi, Mặt trận tổ quốc các cấp cũng có trách nhiệm giám sát quản lý, sử dụng tài nguyên đất. Tuy nhiên, Mặt trận tổ quốc hoàn toàn không có thực quyền, tổ chức hoạt động lỏng lẻo, và bản chất chỉ là một bộ phận của chính quyền và tổ chức đảng địa phương nên hoàn toàn không có tác dụng giám sát.

Cuối cùng, theo quy định về phân cấp thu ngân sách Trung ương và địa phương, các tỉnh được giữ lại 100% nguồn thu từ thuế, phí đất đai trong tỉnh để tái đầu tư công của tỉnh.

Cả 5 yếu tố trên đều tạo ra những lỗ hổng thể chế rất lớn gây tham nhũng, lãng phí, bất công và mâu thuẫn xã hội. Thực tế và lý thuyết đều khẳng định khi một cá nhân/tổ chức có quyền vừa đá bóng, vừa thổi còi, vừa chọn người chơi bóng, vừa quyết định tỷ số thì tổ chức/cá nhân đó nhất định sẽ phát sinh ham muốn trục lợi từ cuộc chơi này. Điều này càng trầm trọng trong bối cảnh các quy định công khai minh bạch còn rất lỏng lẻo và mang tính hình thức, trong khi trách nhiệm giải trình và chế tài kỷ luật, bồi thường gần như không có ở nước ta hiện nay.

6) Lối thoát ở đâu ?

Về ngắn và trung hạn, cần phải thực hiện một số giải pháp sau:

- Luật hóa và pháp lệnh hóa công tác quy hoạch, thực hiện các chính sách xóa bỏ mọi “rủi ro nhiệm kỳ”. Thực hiện nguyên tắc thượng tôn pháp luật trong quản lý và sử dụng đất đai.

- Chuyển công tác định giá đất từ các cơ quan nhà nước sang các bên thứ ba độc lập, uy tín.

- Nâng cao trách nhiệm giải trình và thiết kế các chế tài xử phạt nghiêm minh với mọi đối tượng vi phạm quy hoạch, khuôn khổ pháp lý về đất đai.

- Thu hồi đất đai phải đảm bảo lợi ích của nhà nước và người dân, không tạo ra bất công xã hội. Ví dụ thu hồi đất đai theo diện rộng, sau đó quy hoạch và đấu thầu để xây dựng được các cơ sở hạ tầng, các khu kinh tế, khu đô thị văn minh, hiện đại bằng chính nguồn tiền thu được từ đấu giá đất.

Đây chính là những vấn đề then chốt để thiết lập lại trật tự của thị trường bất động sản và cũng là nền tảng để thị trường này ổn định và tăng trưởng trong dài hạn.

Gần đây, các nhà nghiên cứu chính sách, các nhà hoạch định chính sách, và Chính phủ đã ý thức được những tồn tại, bất cập trong quản lý đất đai. Việc sửa đổi Luật đất đai 2014, sau 5 năm vận hành, lại được đề cập như một nhiệm vụ cấp thiết nhất trong quản lý nhà nước hiện nay. 

Tuy nhiên, Dự thảo Luật đất đai sửa đổi 2022 lại chưa chạm tới việc 'sửa chữa' những lổ hổng thể chế dễ thấy và to khủng khiếp này. Chưa kể, các lỗ hổng này cần phải sửa đổi song hành với các Luật pháp về Quy hoạch đô thị, xây dựng, phân quyền giữa trung ương và địa phương...

Về dài hạn, không thể thoát được con đường phải tư nhân hóa đất đai. Xem thêm bài dưới đây của fb Ngô Trường An.

http://toithichdoc.blogspot.com/2023/01/tang-truong-va-khung-hoang-tren-thi.html

Status của fb Ngô Trường An:

LUẬT: MẠNH ĐƯỢC; YẾU THUA.

Chế độ phong kiến mục ruỗng, thối nát; chế độ thực dân xấu xa, áp bức; chế độ Mỹ ngụy tàn độc, bóc lột.....

Nhưng, ít ra, người dân sống dưới các chế độ tệ hại ấy, họ cũng được sở hữu mảnh vườn hay vài ba sào đất.

Đất của họ là quyền của họ. Họ muốn làm gì trên mảnh đất ấy là quyền của họ. Họ không cần phải đến các cơ quan công quyền xin được chuyển đổi mục đích sử dụng gì cả.

Nếu, trồng lúa họ cảm thấy không có lãi thì họ trồng cây ăn quả. Trồng cây ăn quả không ổn thì họ xây chuồng trại để chăn nuôi.

Chăn nuôi không xong thì họ có thể mở xưởng sản xuất hoặc xây kho, bãi để chứa hàng ... thậm chí họ có thể chôn cất người thân của họ qua đời ngay trên mảnh đất ấy !
Nếu không được sự đồng ý của chủ đất, thì không ai có quyền lấy đi mảnh đất của họ. Luật pháp của các chế độ xấu xa trên sẽ bảo vệ quyền sở hữu đất đai của người dân đến cùng.

Đất nước thống nhất gần nửa thế kỷ. Biết bao nhiêu lần sửa đổi luật đất đai, nhưng cuối cùng người dân vẫn trắng tay.

Thậm chí cái nhà là nơi an cư suốt đời cũng xây nhờ trên mảnh đất của toàn dân chứ không phải đất của mình, nhà nước muốn lấy lúc nào cũng được.

Nhịn ăn, nhịn mặc dành tiền mua miếng đất, nhà nước cũng đứng ra làm chủ sở hữu mảnh đất ấy, và muốn thu hồi lúc nào cũng xong.

Hôm nay thường vụ QH lại tổ chức lấy ý kiến nhân dân về luật đất đai (sửa đổi) lần thứ N và kêu gọi nhân dân góp ý. Tôi là người dân thuộc xã Bình Tú, huyện Thăng Bình, tỉnh Quảng Nam chỉ góp ý thế này:

- Chỉ khi nào bỏ hẳn điều 4 của luật đất đai sửa đổi 2013 thì mới có thể xây dựng bộ luật được công bằng.

- Còn vẫn giữ nguyên điều 4: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước đại diện chủ sở hữu" thì khỏi bàn bạc thêm chi cho tốn thời gian!

Vì theo luật, đất là của toàn dân, mà dòng họ các quan cũng là dân, dòng họ bần dân cũng là dân. Cho nên các quan có quyền lấy đất của người dân này, giao cho người dân kia một cách hợp pháp (đúng theo luật).

Chúng ta không văn minh hơn bọn thực dân, phong kiến... thì ít ra cũng bằng họ.

Ra luật là để bảo vệ kẻ mạnh và người yếu. Đất chung của toàn dân, thì thằng dân nào chiếm đoạt không được, một khi thằng dân ấy có quyền và có tiền?

(Copy FB Ngô Trường An ngày 03/1/2023)