Khủng hoảng và Bất công trên thị trường bất động sản VN
1) Tính chu kỳ của thị trường bất động sản VNSau khi nhà nước XHCN được hình thành trên lãnh thổ VN từ năm 1954, thị trường BĐS VN gần như hoàn toàn biến mất. Đất đai trở thành sở hữu của nhà nước, cơ chế kinh tế kế hoạch hóa tập trung thay thế cơ chế kinh tế thị trường. Người dân sống trên đất nhưng không có giấy tờ chứng nhận (sổ đỏ) để có thể mua bán, trao đổi... Chỉ từ năm 1993, thị trường BĐS mới bắt đầu hình thành trở lại; từ đó đến nay mới có 30 năm nhưng thị trường này liên tục rơi hết vào cuộc khủng hoảng này tới khủng hoảng khác.
Người Việt Nam ngày càng khó tiếp cận nhà ở. Chỉ số giá bất động sản (BĐS)/thu nhập bình quân không ngừng gia tăng, đứng thứ 14 toàn cầu trong khi chúng ta ở nhóm nước thu nhập trung bình thấp. Lý do phi lý đến đơn giản, 80% sản phẩm BĐS chỉ phục vụ cho 10% người giàu ở đô thị, nhóm người nắm giữ 59% tài sản cả nền kinh tế.
Theo dữ liệu được thu thập từ Cơ sở dữ liệu về Bất bình đẳng Thế giới, năm 2021, top 5% người giàu nhất Việt Nam chiếm tới 46,9% tài sản của cả nước, trong khi top 10% những người giàu nhất chiếm tới 59%. Trái lại, 50% những người nghèo nhất chỉ chiếm 5,6% tài sản, theo Vietnam Net. Tính toán từ nguồn số liệu này, để lọt vào top 5% dân số có tài sản lớn nhất Việt Nam, người Việt cần có tài sản tối thiểu là 112.343 USD (gần 2,8 tỷ VND), và để lọt vào top 10% thì cần sở hữu tài sản tối thiểu 61.313 USD (gần 1,4 tỷ VND).
Thực chất, khoảng cách giàu nghèo đang gia tăng ở Việt Nam; một xu thế giống Trung Quốc và nhiều nền kinh tế có thể chế yếu, thiếu minh bạch khác.
Vậy điều này liên quan gì tới thị trường bất động sản? Hãy nhìn vào khoảng cách giữa giá nhà bình quân so với thu nhập bình quân ở Việt Nam. Theo trang Numbeo, chỉ số này ở Việt Nam năm 2022 là 23,5 lần; đứng thứ 14 toàn cầu và đứng thứ 10 toàn châu Á. Ba năm trước, chỉ số này của Việt Nam là 19 lần. Chúng ta đang chứng kiến khoảng cách tăng thần tốc giữa thu nhập và giá nhà ở.
Chỉ số này cho thấy giá nhà đang bỏ ngày một xa thu nhập của người dân. Người thu nhập bình quân và thấp ngày càng khó tiếp cận nhà ở; dù là thuê nhà (vì giá thuê cao tương ứng với giá BĐS).
Trong khi nhu cầu thực về nhà ở rất cao thì các nhà phát triển BĐS Việt Nam chỉ muốn kiếm tiền ở phân khúc mà người mua nhà có thể chi trả; đương nhiên đó là phân khúc 5% - 10% người có thu nhập cao nhất Việt Nam.
3) Người nghèo ở Việt Nam hoàn toàn bị loại khỏi thị trường BĐS.
Trong một toạ đàm của Chính phủ ngày 13/1 vừa qua về "Các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản", Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, ông Lê Hoàng Châu, thị trường BĐS Việt Nam đang chứng kiến sự lệch pha ngày một lớn. Theo ông Châu, Cơ cấu sản phẩm trên thị trường lại phát triển mất cân đối vì nhà ở mà đa số người dân đang rất cần là nhà có giá vừa túi tiền, mức giá khoảng từ 30 triệu/m2 trở xuống hoặc nhà ở xã hội nhưng cả 2 loại này đang rất thiếu. Ông Châu lấy ví dụ, ở TP.HCM năm 2020 chỉ có 1% nhà ở là có giá vừa túi tiền [người mua]. Năm 2021 đến nay, không có nhà ở thương mại nào có giá vừa túi tiền và chúng tôi biết nhiều đô thị cũng mất cân đối như thế.
Ông Châu đồng thời đưa ra một con số đáng kinh ngạc về tỉ lệ nhà ở dành cao cấp, chỉ dành cho người giàu 5% dân số Việt, liên tục gia tăng. Nếu tính 2020, tỉ lệ nhà ở cao cấp chiếm 70% thị phần thì năm 2021 -2022, tỉ lệ này tăng lên 80% thị trường, còn lại là nhà ở trung cấp.
Điều đó có nghĩa là thị trường BĐS không chỉ thiếu hụt nguồn cung nói chung (do hạn chế cấp phép) mà còn đặc biệt thiếu hụt nhà dành cho khu vực dân cư thu nhập trung bình và thấp. Vừa thiếu hụt nguồn cung, vừa thiếu hụt nhà ở giá vừa túi tiền nên giá nhà bị đẩy lên mức rất cao. Nhà ở xã hội hiện nay đã có những căn mức giá lên tới khoảng 25 triệu/m2, trong khi trước đây mục tiêu của chúng ta chỉ ở mức trên dưới 15 triệu/m2. Còn nhà ở thương mại, như ở TPHCM hiện nay, tìm căn nhà giá dưới 35 triệu là không ra, thậm chí có những nhà siêu sang, được đẩy giá lên tới 500-700 triệu đồng/m2. Nhà ở siêu sang, cao cấp rất cần cho thị trường vì đáp ứng nhu cầu của người giàu, nhưng đa số người dân cần loại nhà phù hợp với khả năng tài chính.
Với một thị trường BĐS bất cân xứng về cung cầu, một thị trường 'lạnh lùng' với 90% người có thu nhập trung bình và rất thấp thì thị trường đó nhất định chứa đựng rất nhiều yếu tố đầu cơ; tài nguyên đất đai, nhà ở bị lãng phí.
Xa hơn, thị trường như vậy rất dễ sụp đổ vì sự thiếu bền vững từ phía cầu; cầu ảo từ giới nhà giàu có thể sụp giảm mạnh khi điều kiện tài chính thắt chặt (lãi suất tăng mạnh), giá nhà quá cao hoặc tăng kinh tế vĩ mô đi xuống,...
Câu hỏi đặt ra là, vai trò của chính sách điều tiết nguồn tài nguyên lớn nhất của quốc gia ở đâu khi có tới 80% nguồn tài nguyên này chỉ phục vụ 5% - 10% dân số giàu có nhất của quốc gia? Vì sao các quan chức tỉnh, thành phố lại mặn mà trong việc phê duyệt dự án BĐS cho người giàu? Các tuyên bố chính sách về quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập bình quân và thấp vì sao trở nên không hiệu quả?
Để trả lời câu hỏi trên, chúng ta cần hiểu rất rõ các nghịch lý và lợi ích mờ ám đằng sau thị trường BĐS.
Chính phủ đã chỉ đạo rất quyết liệt
Tại Tọa đàm, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM Lê Hoàng Châu cho biết, trong 20 năm qua, thị trường BĐS đã có sự phát triển vượt bậc nhưng cũng đối diện với rất nhiều thách thức, khó khăn. Trong đó, khó khăn lớn nhất là vướng mắc về pháp lý, chiếm 70% khó khăn của các doanh nghiệp BĐS, các dự án BĐS. Tiếp theo là vướng mắc, bất cập trong việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp.
Ngoài ra, thị trường BĐS hiện đang có sự "lệch pha": Thiếu hụt nguồn cung do liên tục sụt giảm từ năm 2018 đến nay. Không những thế, cơ cấu sản phẩm trên thị trường phát triển mất cân đối.
Để xử lý vấn đề này, Đảng và Nhà nước đã có rất nhiều chủ trương kể từ Nghị quyết Đại hội Đảng lần thứ XIII. Đặc biệt trong năm 2022, Ban Chấp hành Trung ương đã ban hành Nghị quyết 18, đặt mục tiêu cụ thể, đến hết năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai và một số luật liên quan, bảo đảm đồng bộ, thống nhất. Hiện Chính phủ đang nỗ lực thực hiện mục tiêu rất quan trọng đó.
Trong 4 ngày liên tiếp từ ngày 12-15/12/2022, Thủ tướng Chính phủ đã ký 4 công điện: Công điện thúc đẩy giải quyết vấn đề tín dụng; công điện giải quyết vấn đề trái phiếu doanh nghiệp; công điện tháo gỡ vướng mắc khó khăn của thị trường BĐS, và công điện chỉ đạo giải quyết vấn đề lao động.
"Chúng tôi rất ấn tượng với các chỉ đạo, phản ứng chính sách kịp thời của Chính phủ, đặc biệt là của Thủ tướng Chính phủ trong thời gian vừa qua. Nghị quyết thường kỳ của Chính phủ tháng 11/2022 đã chỉ đạo tổng thể các giải pháp để định hướng xử lý vướng mắc, khó khăn của thị trường BĐS. Và mới đây, ngày 6/1/2023, Thủ tướng ký Nghị quyết 01 của Chính phủ để định hướng phát triển kinh tế-xã hội của năm 2023, trong đó có những định hướng, chủ trương để giải quyết vướng mắc, khó khăn của thị trường BĐS", ông Lê Hoàng Châu nói.
Không phải chỉ có sửa, chỉnh mà cần có cuộc cải cách thị trường
Chia sẻ kinh nghiệm quốc tế, chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành nhấn mạnh BĐS là câu chuyện dòng tiền rất lớn, gắn chặt với thị trường tài chính, hệ thống tài chính ngân hàng. Vì vậy, cần thúc đẩy 2 thị trường: Tài chính và BĐS, từ đó nâng cao chất lượng cuộc sống, đảm bảo kinh doanh nhưng tránh đổ vỡ, đặc biệt là lĩnh vực tài chính, tiền tệ.
Theo ông Võ Trí Thành, trước mắt, cần tập trung xử lý 2 góc độ quan trọng nhất: Một là cam kết chính trị bảo đảm minh bạch bởi đây là một phần không thể thiếu, tạo dựng lại lòng tin khi thị trường bị đổ vỡ, đóng băng, thậm chí là khủng hoảng. Thứ hai là vấn đề pháp lý liên quan đến tài chính và tiền tệ.
"Hai điều này gắn với nhau bởi nếu không xử lý vấn đề pháp lý thì mối quan hệ giữa các định chế tài chính, các ngân hàng với các doanh nghiệp BĐS không trở về trạng thái gọi là dòng tiền dịch chuyển bình thường được", ông Võ Trí Thành nhấn mạnh.
Chia sẻ bài học của Trung Quốc, ông Thành cho biết, đầu tiên, phải tháo gỡ khó khăn để dòng tín dụng tiếp tục vào các dự án bảo đảm một số điều kiện nhất định, không quá ngặt nghèo. Thứ hai, để cho các doanh nghiệp ấy tiếp tục phát hành trái phiếu, có thể là đảo nợ, có thể là triển khai dự án cho dòng tiền được tiếp tục. Thứ ba là chuyển dịch chính sách để tập trung phát triển quan hệ cung cầu thật.
"Trong giai đoạn khó khăn này, không phải chúng ta chỉ sửa, chỉnh. Vận hành trở lại thị trường rất quan trọng nhưng đồng thời nhìn nhận tổng thể để có công cuộc cải cách với thị trường này, tái cấu trúc, cải tổ thị trường này từ cấp vĩ mô (cấp chính sách), cho đến cấp vi mô (cấp doanh nghiệp) để thị trường bật dậy", ông Võ Trí Thành nhấn mạnh.
Giải pháp hỗ trợ phải nhanh, có trọng tâm, trọng điểm
Đặt câu hỏi: Bong bóng BĐS xảy ra có phải do vốn tín dụng không? Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Nguyễn Quốc Hùng khẳng định những dự án đầy đủ pháp lý, những dự án liên quan đến nhà ở phục vụ người dân, kể cả tín chấp tiền lương, vẫn được ngân hàng cho vay, người dân có thể tiếp cận được.
Xảy ra bong bóng BĐS là do có hiện tượng mua nhà không phải để ở mà để tích luỹ, đầu cơ, dẫn tới việc đẩy giá lên.
Ông Nguyễn Quốc Hùng cho biết, không có văn bản nào cấm ngân hàng trong nước cho vay bất động sản nhưng đây là lĩnh vực rủi ro nên phải thận trọng. Dự án phải đảm bảo tính pháp lý mới tiếp cận được vốn tín dụng. Ngân hàng không khuyến khích những dự án vừa tiếp cận vốn vừa vướng thủ tục pháp lý.
Trong thời gian tới, cần có những giải pháp mạnh hơn, được triển khai đồng bộ, thông suốt từ trên xuống dưới. Các bộ, ngành, địa phương cần thực hiện nghiêm các chỉ đạo của Chính phủ để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường BĐS.
Tuy nhiên, theo ông Hùng, việc tháo gỡ phải đúng pháp luật, có trọng tâm, trọng điểm, ưu tiên những dự án đầy đủ tính pháp lý, thanh khoản tốt, sản phẩm có giá cả hợp lý với thị trường, đáp ứng được đa số yêu cầu của người dân hoặc những doanh nghiệp làm ăn uy tín, như vậy mới lành mạnh được thị trường bất động sản.
Dưới góc độ cơ quan quản lý, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) Vương Duy Dũng nhìn nhận, việc tổ chức triển khai, thực hiện các trình tự, thủ tục pháp lý của dự án BĐS cũng là một vấn đề.
Lý do là có nhiều quy định pháp luật khác nhau; việc hiểu và áp dụng các quy định pháp luật chưa đồng bộ ở các địa phương; tâm lý sợ trách nhiệm, chậm triển khai thực hiện ở một số địa phương, một số đơn vị…
Để giải quyết vấn đề này, Bộ Xây dựng đã nắm bắt và báo cáo Thủ tướng chỉ đạo, giao nhiệm vụ cho Bộ Xây dựng nghiên cứu và trình Chính phủ ban hành Nghị định hướng dẫn trình tự, thủ tục triển khai thực hiện dự án BĐS, dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội… Nghị định này quy định đầy đủ, đồng bộ để các địa phương áp dụng, thực hiện, tránh tình trạng lúng túng vòng vèo, kéo dài trình tự.
Về mặt pháp lý, hệ thống pháp luật cho triển khai các dự án bất động sản liên quan đến nhiều ngành. Do đó, trong Công điện 1164 ngày 14/12/2022 của Thủ tướng Chính phủ vừa rồi, Thủ tướng giao cho các ngành, cơ quan rà soát các quy định liên quan đến luật thuộc chức năng của các ngành.
Các bộ, ngành đã rất tích cực triển khai, như Bộ Xây dựng đã dự thảo và trình Chính phủ Nghị định sửa đổi các nghị định quản lý nhà nước thuộc lĩnh vực của Bộ; Bộ Tài chính đã hoàn thiện sửa đổi Nghị định 65 để trình Chính phủ ban hành trong thời gian tới. Việc sửa nghị định 65 là cấp bách và cần thiết để huy động các nguồn lực xã hội.
Thủ tướng Chính phủ cũng chỉ đạo các bộ ngành rà soát, nghiên cứu sửa đổi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS... trong thời gian tới. Qua đó, hệ thống pháp luật sẽ đảm bảo đồng bộ, từ luật đến các quy định dưới luật như nghị định, thông tư để áp dụng triển khai thực hiện các dự án cũng như tháo gỡ khó khăn tốt hơn.
Tại Tọa đàm, các khách mời đều tin tưởng rằng, với sự chỉ đạo rất tích cực, quyết liệt của Thủ tướng Chính phủ, các bộ ngành liên quan đang khẩn trương, tích cực hoàn thiện các nội dung liên quan đến pháp luật kinh doanh BĐS, các vướng mắc liên quan đến quy định triển khai thực hiện dự án BĐS sẽ được tháo gỡ nhanh, kịp thời để thị trường BĐS phục hồi.
Phát biểu kết thúc Tọa đàm, TS. Nguyễn Sỹ Dũng nhấn mạnh đến "cam kết chính trị" của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ với những giải pháp cụ thể. Bên cạnh đó, cần truyền thông đúng đắn, ngăn chặn thông tin giả. Như thế, niềm tin thị trường sẽ được gây dựng, phục hồi.
"Không thể làm tất cả mọi thứ ngay mà vẫn phải lựa chọn các doanh nghiệp, dự án hiệu quả, có khả năng thúc đẩy, bán hàng được. Không có chính sách ưu tiên đúng đắn như vậy mà dàn trải thì khởi động trở lại là rất khó", TS. Nguyễn Sĩ Dũng nêu quan điểm.
https://baochinhphu.vn/toa-dam-cac-giai-phap-thao-go-kho-khan-cho-thi-truong-bat-dong-san-va-trien-vong-nam-2023-102230113182325592.htm
Các vị khách mời tham dự Tọa đàm - Ảnh: VGP
Cũng giống y như nền kinh tế Việt Nam, thị trường BĐS VN liên tục trong tình trạng tăng trưởng nhanh rồi khủng hoảng lớn, rồi phục hồi nhờ cứu trợ của nhà nước, rồi lại tăng trưởng nhanh và tiếp theo là khủng hoảng lớn hơn.
Tương ứng với chu kỳ 4 pha của nền kinh tế VN, trong mỗi chu kỳ của mình, thị trường BĐS VN cũng trải qua 4 giai đoạn: (i) Giai đoạn tăng trưởng nhanh, thị trường BĐS phát triển sôi động, người dân mua bán ào ào tạo ra những cơn sốt BĐS. (ii) Giai đoạn bão hòa, các hoạt động mua bán trên thị trường chững lại; người mua và người bán nhìn nhau và không giao dịch. (iii) Giai đoạn khủng hoảng hay đóng băng, các giao dịch gần như ngưng trệ hoàn toàn. (iv) Giai đoạn phục hồi, nhà nước can thiệp; các hoạt động giao dịch trên thị trường BĐS bắt đầu tăng trưởng trở lại.
Nhìn lại gần 30 năm qua, dù còn có nhiều ý kiến khác nhau, nhưng có thể thấy thị trường BĐS nước ta đã trải qua 5 chu kỳ tăng trưởng - khủng hoảng. Chu kỳ thứ nhất từ 1993 đến 1999, bắt đầu bằng việc VN chính thức có các luật đất đai, nhà ở làm cơ sở cho các hoạt động kinh doanh theo cơ chế kinh tế thị trường, và kết thúc bằng cuộc khủng hoảng do chính sách kinh tế thắt chặt và do tác động của cuộc khủng hoảng tài chính tiền tệ châu Á. Tỷ lệ tăng trưởng kinh tế giảm xuống mức thấp nhất thời kỳ đổi mới (chỉ 4,7%). Các nhà đầu cơ phải ồ ạt bán đất ra thị trường để trả nợ ngân hàng, làm cho thị trường tụt dốc không phanh.
Chu kỳ thứ hai từ năm 2000 đến năm 2006, bắt đầu bằng việc VN thực hiện chính sách kích cầu ồ ạt chống suy thoái kinh tế làm cho nền kinh tế đi vào ổn định và tăng trưởng trở lại. Tuy nhiên chỉ sau 2 năm, thị trường rơi vào các cơn sốt ảo, nhất là với phân khúc đất ở phân lô, buộc nhà nước phải can thiệp bằng cách cấm các nhà đầu tư kinh doanh theo hình thức phân lô bán lẻ; dẫn tới thị trường suy thoái trong các năm 2004-2006. Từ sau khi luật đất đai năm 2003 ra đời, thị trường đất đai chỉ hoạt động mạnh trong phân khúc thị trường nhà ở.
Chu kỳ thứ ba từ giữa năm 2006 đến giữa năm 2012, bắt đầu bằng việc VN gia nhập Tổ chức thương mại thế giới và ông Nguyễn Tấn Dũng trở thành Thủ tướng. Hàng loạt các sản phẩm BĐS mới ra đời như khôi phục thị trường đất ở phân lô, nhà biệt thự, chung cư cao cấp, xây dựng các khu đô thị mới, phát triển các khu công nghiệp, khu kinh tế và cơ sở hạ tầng ào ạt bằng các nguồn tín dụng khổng lồ từ nước ngoài và từ nhà nước. Đây cũng là thời kỳ nhiều vùng nông thôn được nâng lên thành đô thị; và nhất là Hà Tây được sáp nhập vào Hà Nội... Đỉnh điểm của cơn sốt BĐS giai đoạn này là cuối năm 2007, đầu năm 2008; sau đó thị trường tan vớ nhanh chóng. Đổ vỡ thị trường BĐS VN còn có một nguyên nhân khách quan là cuộc đại khủng hoảng kinh tế thế giới năm 2008 bắt đầu bằng đổ vỡ thị trường BĐS Mỹ. Đất nước triền miên chìm trong khủng hoảng và suy thoái đến năm 2012 sau khi Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng bị Ban chấp hành TW kiểm điểm và phải ra Quốc hội nhận lỗi nhiều lần.
Chu kỳ thứ tư từ giữa năm 2012 đến giữa năm 2018, bắt đầu việc Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng sợ làm gì sai đấy nên không dám can thiệp mạnh mẽ vào nền kinh tế.
Chu kỳ thứ năm từ giữa năm 2018 đến nay.
Như vậy, cứ mỗi 6-7 năm, Chính phủ Việt Nam lại bàn chuyện giải cứu bất động sản (BĐS), tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp BĐS. Cứ mỗi 6-7 năm, hàng chục tỷ USD lại mất hút vào "cứu trợ thanh khoản" cho các NHTM ôm khối nợ BĐS khổng lồ. Giải cứu BĐS, nơi xuất sinh các tỷ phú giầu nhất Việt Nam, trở thành nhiệm vụ nóng nhất 2023. Tất cả chỉ vì thị trường này tồn tại những nghịch lý, lỗ hổng và xung đột,... mãi chưa được sửa.
2) Bất công nhìn từ thị trường bất động sản
Theo dữ liệu được thu thập từ Cơ sở dữ liệu về Bất bình đẳng Thế giới, năm 2021, top 5% người giàu nhất Việt Nam chiếm tới 46,9% tài sản của cả nước, trong khi top 10% những người giàu nhất chiếm tới 59%. Trái lại, 50% những người nghèo nhất chỉ chiếm 5,6% tài sản, theo Vietnam Net. Tính toán từ nguồn số liệu này, để lọt vào top 5% dân số có tài sản lớn nhất Việt Nam, người Việt cần có tài sản tối thiểu là 112.343 USD (gần 2,8 tỷ VND), và để lọt vào top 10% thì cần sở hữu tài sản tối thiểu 61.313 USD (gần 1,4 tỷ VND).
Thực chất, khoảng cách giàu nghèo đang gia tăng ở Việt Nam; một xu thế giống Trung Quốc và nhiều nền kinh tế có thể chế yếu, thiếu minh bạch khác.
Vậy điều này liên quan gì tới thị trường bất động sản? Hãy nhìn vào khoảng cách giữa giá nhà bình quân so với thu nhập bình quân ở Việt Nam. Theo trang Numbeo, chỉ số này ở Việt Nam năm 2022 là 23,5 lần; đứng thứ 14 toàn cầu và đứng thứ 10 toàn châu Á. Ba năm trước, chỉ số này của Việt Nam là 19 lần. Chúng ta đang chứng kiến khoảng cách tăng thần tốc giữa thu nhập và giá nhà ở.
Chỉ số này cho thấy giá nhà đang bỏ ngày một xa thu nhập của người dân. Người thu nhập bình quân và thấp ngày càng khó tiếp cận nhà ở; dù là thuê nhà (vì giá thuê cao tương ứng với giá BĐS).
Trong khi nhu cầu thực về nhà ở rất cao thì các nhà phát triển BĐS Việt Nam chỉ muốn kiếm tiền ở phân khúc mà người mua nhà có thể chi trả; đương nhiên đó là phân khúc 5% - 10% người có thu nhập cao nhất Việt Nam.
3) Người nghèo ở Việt Nam hoàn toàn bị loại khỏi thị trường BĐS.
Trong một toạ đàm của Chính phủ ngày 13/1 vừa qua về "Các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản", Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, ông Lê Hoàng Châu, thị trường BĐS Việt Nam đang chứng kiến sự lệch pha ngày một lớn. Theo ông Châu, Cơ cấu sản phẩm trên thị trường lại phát triển mất cân đối vì nhà ở mà đa số người dân đang rất cần là nhà có giá vừa túi tiền, mức giá khoảng từ 30 triệu/m2 trở xuống hoặc nhà ở xã hội nhưng cả 2 loại này đang rất thiếu. Ông Châu lấy ví dụ, ở TP.HCM năm 2020 chỉ có 1% nhà ở là có giá vừa túi tiền [người mua]. Năm 2021 đến nay, không có nhà ở thương mại nào có giá vừa túi tiền và chúng tôi biết nhiều đô thị cũng mất cân đối như thế.
Ông Châu đồng thời đưa ra một con số đáng kinh ngạc về tỉ lệ nhà ở dành cao cấp, chỉ dành cho người giàu 5% dân số Việt, liên tục gia tăng. Nếu tính 2020, tỉ lệ nhà ở cao cấp chiếm 70% thị phần thì năm 2021 -2022, tỉ lệ này tăng lên 80% thị trường, còn lại là nhà ở trung cấp.
Điều đó có nghĩa là thị trường BĐS không chỉ thiếu hụt nguồn cung nói chung (do hạn chế cấp phép) mà còn đặc biệt thiếu hụt nhà dành cho khu vực dân cư thu nhập trung bình và thấp. Vừa thiếu hụt nguồn cung, vừa thiếu hụt nhà ở giá vừa túi tiền nên giá nhà bị đẩy lên mức rất cao. Nhà ở xã hội hiện nay đã có những căn mức giá lên tới khoảng 25 triệu/m2, trong khi trước đây mục tiêu của chúng ta chỉ ở mức trên dưới 15 triệu/m2. Còn nhà ở thương mại, như ở TPHCM hiện nay, tìm căn nhà giá dưới 35 triệu là không ra, thậm chí có những nhà siêu sang, được đẩy giá lên tới 500-700 triệu đồng/m2. Nhà ở siêu sang, cao cấp rất cần cho thị trường vì đáp ứng nhu cầu của người giàu, nhưng đa số người dân cần loại nhà phù hợp với khả năng tài chính.
Với một thị trường BĐS bất cân xứng về cung cầu, một thị trường 'lạnh lùng' với 90% người có thu nhập trung bình và rất thấp thì thị trường đó nhất định chứa đựng rất nhiều yếu tố đầu cơ; tài nguyên đất đai, nhà ở bị lãng phí.
Xa hơn, thị trường như vậy rất dễ sụp đổ vì sự thiếu bền vững từ phía cầu; cầu ảo từ giới nhà giàu có thể sụp giảm mạnh khi điều kiện tài chính thắt chặt (lãi suất tăng mạnh), giá nhà quá cao hoặc tăng kinh tế vĩ mô đi xuống,...
Câu hỏi đặt ra là, vai trò của chính sách điều tiết nguồn tài nguyên lớn nhất của quốc gia ở đâu khi có tới 80% nguồn tài nguyên này chỉ phục vụ 5% - 10% dân số giàu có nhất của quốc gia? Vì sao các quan chức tỉnh, thành phố lại mặn mà trong việc phê duyệt dự án BĐS cho người giàu? Các tuyên bố chính sách về quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập bình quân và thấp vì sao trở nên không hiệu quả?
Để trả lời câu hỏi trên, chúng ta cần hiểu rất rõ các nghịch lý và lợi ích mờ ám đằng sau thị trường BĐS.
------------------------
Tọa đàm 'Các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và triển vọng năm 2023'
Tọa đàm 'Các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và triển vọng năm 2023'
(Chinhphu.vn) - Ngày 13/1, Cổng Thông tin điện tử Chính phủ tổ chức tọa đàm “Các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và triển vọng năm 2023” nhằm đánh giá, nhận diện những khó khăn, thách thức, vướng mắc, nút thắt cần tháo gỡ cũng như xu hướng, triển vọng phát triển của thị trường bất động sản trong năm 2023. Đặc biệt các chuyên gia, nhà quản lý cùng bàn luận nhiều về các giải pháp mạnh cho trước mắt và lâu dài để phát triển thị trường bất động sản Việt Nam.
Tham dự Tọa đàm có các vị khách mời: TS. Nguyễn Sỹ Dũng, nguyên Phó Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội; Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam Nguyễn Quốc Hùng; Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Vương Duy Dũng; Chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành; Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM Lê Hoàng Châu.
Tham dự Tọa đàm có các vị khách mời: TS. Nguyễn Sỹ Dũng, nguyên Phó Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội; Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam Nguyễn Quốc Hùng; Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Vương Duy Dũng; Chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành; Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM Lê Hoàng Châu.
Chính phủ đã chỉ đạo rất quyết liệt
Tại Tọa đàm, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM Lê Hoàng Châu cho biết, trong 20 năm qua, thị trường BĐS đã có sự phát triển vượt bậc nhưng cũng đối diện với rất nhiều thách thức, khó khăn. Trong đó, khó khăn lớn nhất là vướng mắc về pháp lý, chiếm 70% khó khăn của các doanh nghiệp BĐS, các dự án BĐS. Tiếp theo là vướng mắc, bất cập trong việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp.
Ngoài ra, thị trường BĐS hiện đang có sự "lệch pha": Thiếu hụt nguồn cung do liên tục sụt giảm từ năm 2018 đến nay. Không những thế, cơ cấu sản phẩm trên thị trường phát triển mất cân đối.
Để xử lý vấn đề này, Đảng và Nhà nước đã có rất nhiều chủ trương kể từ Nghị quyết Đại hội Đảng lần thứ XIII. Đặc biệt trong năm 2022, Ban Chấp hành Trung ương đã ban hành Nghị quyết 18, đặt mục tiêu cụ thể, đến hết năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai và một số luật liên quan, bảo đảm đồng bộ, thống nhất. Hiện Chính phủ đang nỗ lực thực hiện mục tiêu rất quan trọng đó.
Trong 4 ngày liên tiếp từ ngày 12-15/12/2022, Thủ tướng Chính phủ đã ký 4 công điện: Công điện thúc đẩy giải quyết vấn đề tín dụng; công điện giải quyết vấn đề trái phiếu doanh nghiệp; công điện tháo gỡ vướng mắc khó khăn của thị trường BĐS, và công điện chỉ đạo giải quyết vấn đề lao động.
"Chúng tôi rất ấn tượng với các chỉ đạo, phản ứng chính sách kịp thời của Chính phủ, đặc biệt là của Thủ tướng Chính phủ trong thời gian vừa qua. Nghị quyết thường kỳ của Chính phủ tháng 11/2022 đã chỉ đạo tổng thể các giải pháp để định hướng xử lý vướng mắc, khó khăn của thị trường BĐS. Và mới đây, ngày 6/1/2023, Thủ tướng ký Nghị quyết 01 của Chính phủ để định hướng phát triển kinh tế-xã hội của năm 2023, trong đó có những định hướng, chủ trương để giải quyết vướng mắc, khó khăn của thị trường BĐS", ông Lê Hoàng Châu nói.
Không phải chỉ có sửa, chỉnh mà cần có cuộc cải cách thị trường
Chia sẻ kinh nghiệm quốc tế, chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành nhấn mạnh BĐS là câu chuyện dòng tiền rất lớn, gắn chặt với thị trường tài chính, hệ thống tài chính ngân hàng. Vì vậy, cần thúc đẩy 2 thị trường: Tài chính và BĐS, từ đó nâng cao chất lượng cuộc sống, đảm bảo kinh doanh nhưng tránh đổ vỡ, đặc biệt là lĩnh vực tài chính, tiền tệ.
Theo ông Võ Trí Thành, trước mắt, cần tập trung xử lý 2 góc độ quan trọng nhất: Một là cam kết chính trị bảo đảm minh bạch bởi đây là một phần không thể thiếu, tạo dựng lại lòng tin khi thị trường bị đổ vỡ, đóng băng, thậm chí là khủng hoảng. Thứ hai là vấn đề pháp lý liên quan đến tài chính và tiền tệ.
"Hai điều này gắn với nhau bởi nếu không xử lý vấn đề pháp lý thì mối quan hệ giữa các định chế tài chính, các ngân hàng với các doanh nghiệp BĐS không trở về trạng thái gọi là dòng tiền dịch chuyển bình thường được", ông Võ Trí Thành nhấn mạnh.
Chia sẻ bài học của Trung Quốc, ông Thành cho biết, đầu tiên, phải tháo gỡ khó khăn để dòng tín dụng tiếp tục vào các dự án bảo đảm một số điều kiện nhất định, không quá ngặt nghèo. Thứ hai, để cho các doanh nghiệp ấy tiếp tục phát hành trái phiếu, có thể là đảo nợ, có thể là triển khai dự án cho dòng tiền được tiếp tục. Thứ ba là chuyển dịch chính sách để tập trung phát triển quan hệ cung cầu thật.
"Trong giai đoạn khó khăn này, không phải chúng ta chỉ sửa, chỉnh. Vận hành trở lại thị trường rất quan trọng nhưng đồng thời nhìn nhận tổng thể để có công cuộc cải cách với thị trường này, tái cấu trúc, cải tổ thị trường này từ cấp vĩ mô (cấp chính sách), cho đến cấp vi mô (cấp doanh nghiệp) để thị trường bật dậy", ông Võ Trí Thành nhấn mạnh.
Giải pháp hỗ trợ phải nhanh, có trọng tâm, trọng điểm
Đặt câu hỏi: Bong bóng BĐS xảy ra có phải do vốn tín dụng không? Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Nguyễn Quốc Hùng khẳng định những dự án đầy đủ pháp lý, những dự án liên quan đến nhà ở phục vụ người dân, kể cả tín chấp tiền lương, vẫn được ngân hàng cho vay, người dân có thể tiếp cận được.
Xảy ra bong bóng BĐS là do có hiện tượng mua nhà không phải để ở mà để tích luỹ, đầu cơ, dẫn tới việc đẩy giá lên.
Ông Nguyễn Quốc Hùng cho biết, không có văn bản nào cấm ngân hàng trong nước cho vay bất động sản nhưng đây là lĩnh vực rủi ro nên phải thận trọng. Dự án phải đảm bảo tính pháp lý mới tiếp cận được vốn tín dụng. Ngân hàng không khuyến khích những dự án vừa tiếp cận vốn vừa vướng thủ tục pháp lý.
Trong thời gian tới, cần có những giải pháp mạnh hơn, được triển khai đồng bộ, thông suốt từ trên xuống dưới. Các bộ, ngành, địa phương cần thực hiện nghiêm các chỉ đạo của Chính phủ để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường BĐS.
Tuy nhiên, theo ông Hùng, việc tháo gỡ phải đúng pháp luật, có trọng tâm, trọng điểm, ưu tiên những dự án đầy đủ tính pháp lý, thanh khoản tốt, sản phẩm có giá cả hợp lý với thị trường, đáp ứng được đa số yêu cầu của người dân hoặc những doanh nghiệp làm ăn uy tín, như vậy mới lành mạnh được thị trường bất động sản.
Dưới góc độ cơ quan quản lý, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) Vương Duy Dũng nhìn nhận, việc tổ chức triển khai, thực hiện các trình tự, thủ tục pháp lý của dự án BĐS cũng là một vấn đề.
Lý do là có nhiều quy định pháp luật khác nhau; việc hiểu và áp dụng các quy định pháp luật chưa đồng bộ ở các địa phương; tâm lý sợ trách nhiệm, chậm triển khai thực hiện ở một số địa phương, một số đơn vị…
Để giải quyết vấn đề này, Bộ Xây dựng đã nắm bắt và báo cáo Thủ tướng chỉ đạo, giao nhiệm vụ cho Bộ Xây dựng nghiên cứu và trình Chính phủ ban hành Nghị định hướng dẫn trình tự, thủ tục triển khai thực hiện dự án BĐS, dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội… Nghị định này quy định đầy đủ, đồng bộ để các địa phương áp dụng, thực hiện, tránh tình trạng lúng túng vòng vèo, kéo dài trình tự.
Về mặt pháp lý, hệ thống pháp luật cho triển khai các dự án bất động sản liên quan đến nhiều ngành. Do đó, trong Công điện 1164 ngày 14/12/2022 của Thủ tướng Chính phủ vừa rồi, Thủ tướng giao cho các ngành, cơ quan rà soát các quy định liên quan đến luật thuộc chức năng của các ngành.
Các bộ, ngành đã rất tích cực triển khai, như Bộ Xây dựng đã dự thảo và trình Chính phủ Nghị định sửa đổi các nghị định quản lý nhà nước thuộc lĩnh vực của Bộ; Bộ Tài chính đã hoàn thiện sửa đổi Nghị định 65 để trình Chính phủ ban hành trong thời gian tới. Việc sửa nghị định 65 là cấp bách và cần thiết để huy động các nguồn lực xã hội.
Thủ tướng Chính phủ cũng chỉ đạo các bộ ngành rà soát, nghiên cứu sửa đổi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS... trong thời gian tới. Qua đó, hệ thống pháp luật sẽ đảm bảo đồng bộ, từ luật đến các quy định dưới luật như nghị định, thông tư để áp dụng triển khai thực hiện các dự án cũng như tháo gỡ khó khăn tốt hơn.
Tại Tọa đàm, các khách mời đều tin tưởng rằng, với sự chỉ đạo rất tích cực, quyết liệt của Thủ tướng Chính phủ, các bộ ngành liên quan đang khẩn trương, tích cực hoàn thiện các nội dung liên quan đến pháp luật kinh doanh BĐS, các vướng mắc liên quan đến quy định triển khai thực hiện dự án BĐS sẽ được tháo gỡ nhanh, kịp thời để thị trường BĐS phục hồi.
Phát biểu kết thúc Tọa đàm, TS. Nguyễn Sỹ Dũng nhấn mạnh đến "cam kết chính trị" của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ với những giải pháp cụ thể. Bên cạnh đó, cần truyền thông đúng đắn, ngăn chặn thông tin giả. Như thế, niềm tin thị trường sẽ được gây dựng, phục hồi.
"Không thể làm tất cả mọi thứ ngay mà vẫn phải lựa chọn các doanh nghiệp, dự án hiệu quả, có khả năng thúc đẩy, bán hàng được. Không có chính sách ưu tiên đúng đắn như vậy mà dàn trải thì khởi động trở lại là rất khó", TS. Nguyễn Sĩ Dũng nêu quan điểm.
https://baochinhphu.vn/toa-dam-cac-giai-phap-thao-go-kho-khan-cho-thi-truong-bat-dong-san-va-trien-vong-nam-2023-102230113182325592.htm
Tôi có việc phải đi, tạm dừng ở đây.
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét