Vì sao bong bóng BĐS ở VN không nổ và chỉ xì hơi?

Bài này hay, mình rất tán thành. Bong bóng BĐS ở VN trong chế độ này khó nổ lắm. Bác Chính đưa ra nhiều nguyên nhân, nhưng còn một nguyên nhân nữa bác Chính chỉ nói lướt qua, đó là người nước lạ đem tiền vào mua. Bác Chính viết "Không loại trừ khả năng sốt giá BĐS do anh em Tàu đầu tư chui tiền nhàn rỗi ở VN như đã từng ở Đà Nẵng, Nha Trang". Thực ra họ đâu cần đầu tư chui. Điều 161 Luật nhà ở 2014 quy định: "Đối với cá nhân nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận". Như vậy, người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam với thời hạn 50 năm, hết thời hạn này, có thể gia hạn theo quy định tại Điều 77 Nghị định 99/2015/NĐ-CP. Nước lạ rất giầu và rất muốn đưa người của họ sang đây định cư, thì nguồn tiền đổ vào BĐS sẽ còn lớn lắm.

Vì sao bong bóng BĐS ở VN không nổ và chỉ xì hơi?

FB Dương Quốc Chính - Stt trước mình đã viết là lần này đang có đủ điều kiện để tạo nên bong bóng bất động sản (BĐS). Đó là do lãi suất ngân hàng rất thấp, cả vay và cho vay, khiến cho dòng tiền dễ dàng được đổ sang BĐS. Sản xuất đình trệ dẫn tới có lượng tiền nhàn rỗi lớn cũng được đổ vào BĐS. Các gói kích cầu của Chính phủ phần nhiều liên quan đến xây dựng hạ tầng nên cũng kích thích thổi giá BĐS.

Đô thị ma ở miền Bắc nhiều hơn miền Nam

Thời điểm hiện tại lại thêm sự trùng hợp là thời điểm kiện toàn nhân sự cấp cao, tức là tân quan tân dự án. Các dự án quy hoạch tạo ra BĐS nhiều khi là chỗ thu hồi vốn của các doanh nghiệp đã “đầu tư” chính trị. Mâm bát chia xong là đến lúc gắp. Doanh nghiệp BĐS là nhiều tiền nhất và cũng đầu cơ chính trị nhiều nhất.

Không loại trừ khả năng sốt giá BĐS do anh em Tàu đầu tư chui tiền nhàn rỗi ở VN như đã từng ở Đà Nẵng, Nha Trang.

Vậy kịch bản tiếp theo sẽ là gì?

Giá BĐS vẫn sẽ tiếp tục tăng đều, ít nhất là tới thời điểm kinh tế VN và thế giới hồi phục dần, tức là khi dòng tiền nhàn rỗi kia có chỗ khác để đầu tư, có lẽ nhanh nhất là giữa tới cuối năm sau. Tuỳ thuộc vào việc tiêm vaccine của các nước khiến số người nhiễm virus Corona càng ít đi và tăng lượng miễn dịch. Việc phục hồi kinh tế phải trễ sau dịch bệnh ít nhất là nửa năm.

Khi dòng tiền được bẻ lái sang sản xuất, gói kích cầu đầu tư công được rút bớt thì lãi suất cho vay sẽ tăng cao dần cũng để hạ nhiệt BĐS. Nhưng với hệ thống ngân hàng VN, người vay hay độ chế hồ sơ vay tiền. Nhiều khi lấy cớ vay đầu tư sản xuất nhưng tiền lại đổ sang BĐS để lấy ưu đãi lãi suất sẽ tạo ra nguy cơ nợ xấu.

Tại sao bong bóng BĐS VN lại không nổ to (hạ giá ào ào) mà chỉ xì hơi?

Phần lớn dân VN coi BĐS là kênh cất tiền an toàn nhất. Do họ chẳng biết làm ăn hay đầu tư gì khác mà gửi ngân hàng thì lại lo lạm phát. 1 phần nữa là do nhiều người đầu cơ BĐS bằng tiền nhàn rỗi, tiết kiệm, không vay ngân hàng và người thân nên ít tạo hệ luỵ vỡ nợ cá nhân hay tổ chức.

Cái gọi là tiền nhàn rỗi kia có 1 phần rất lớn là tiền “tiết kiệm” do bao năm vất vả buôn chổi đót, chạy xe ôm của anh em quan lại. Nhà cửa dạng này hay đứng tên thằng em họ của đứa cháu dâu đằng vợ của quan! Tiền cất vào đất cát của anh em quan lại thì tuyệt đối nhàn rỗi rồi nên đô thị ma ở miền Bắc nhiều hơn miền Nam mà cũng chẳng ảnh hưởng gì lắm đến kinh tế xã hội. Một phần lớn lý do là miền Bắc đông quan lại hơn miền Nam. Mấy năm nay dân đầu cơ BĐS ở các đô thị lớn cả nước hầu hết là dân Hà Nội. Đừng hỏi tại sao!

Với các nhà đầu cơ BĐS thì giới quan lại bao giờ cũng lì đòn nhất. Anh em sẵn sàng để hoang cái biệt thự xây thô chục năm mà chẳng cần bán. Có khi để từ đợt khủng hoảng BĐS chu kỳ trước tới chu kỳ sau (tầm chục năm) cũng OK.

Anh em buôn BĐS phải vay tiền nhiều thì mới non gan, nhanh chóng phải bán tháo để thu hồi vốn hoặc bị ngân hàng siết nợ. Chính thành phần này mới tạo nên việc nổ bong bóng BĐS ở các nước giãy chết. Bong bóng nổ sẽ tạo nên rất nhiều hệ luỵ về kinh tế xã hội. Về kinh tế, nổ bong bóng BĐS sẽ khiến ngân hàng không thể thu hồi nợ dẫn tới nguy cơ phá sản ngân hàng, nhất là ngân hàng cổ phần. Đối với các nước giãy chết thì việc phá sản doanh nghiệp là sự thanh lọc những DN yếu kém, đổ vỡ để phát triển theo chu kỳ mới.

Nhưng ở VN, để giữ ổn định xã hội, đảng và chú phỉnh (chính phủ) không bao giờ cho phép phá sản ngân hàng, chỉ mua 0 đồng. Mua ngân hàng 0 đồng bản chất là lấy ngân sách để cứu ngân hàng yếu kém. Có nghĩa là chính phủ móc túi của người đóng thuế để cứu ngân hàng khiến nó không phá sản. Chính điều này sẽ khiến cho bong bóng BĐS chỉ xì hơi mà không vỡ. Vì các vụ phá sản mới tạo phản ứng dây chuyền cho việc hạ giá BĐS (nổ bong bóng).

Bong bóng BĐS xì hơi chủ yếu chỉ dẫn tới những vụ phá sản mang tính cá thể kiểu vỡ nợ cá nhân, nhảy lầu, bỏ trốn, đâm chém nhau vì bùng nợ, đòi nợ thuê, anh em họ hàng giết nhau. Vẫn chỉ mang tính cục bộ và không ảnh hưởng chính trị như vỡ nợ ngân hàng.

Ngoài việc cứu ngân hàng, CP còn giải cứu các DN BĐS bằng các gói cho vay lãi suất thấp, cho phép dãn nợ. Lý do chính là nuôi họ để họ còn sống để trả nợ ngân hàng. Bản chất cũng là lấy ngân sách để cứu doanh nghiệp. Khi bạn vay 1 tỷ thì ngân hàng là bố của bạn. Nhưng nếu bạn vay 1000 tỷ thì bạn là bố của ngân hàng. Ngân hàng chính là con tin của bạn. Chính việc phá sản doanh nghiệp BĐS mới tạo nên đợt đại hạ giá BĐS để về giá trị thật khi bong bóng vỡ. Nhưng điều đó không xảy ra ở VN do chú phỉnh giải cứu.

Chính vì không lo vỡ bong bóng nên dân VN mới không sợ việc đầu cơ BĐS. DN BĐS cũng chả lo bị phá sản do biết là sẽ được cứu. Nhưng không vỡ bong bóng là 1 sự bất công và không lành mạnh của nền kinh tế. Bởi vì CP sẽ dùng tiền thuế để cứu DN BĐS (với các gói cho vay lãi suất thấp) và ngân hàng. Người dân đừng hí hửng vì chuyện đó và phải nhận thức rằng mình đang bị móc túi, để nuôi chính những kẻ giàu nhất. Tức là lấy tiền của người nghèo để nuôi người giàu. Nền kinh tế thị trường định hướng xã nghĩa nó “ưu việt” như vậy đó.