TQ: Từ ngăn chặn đến khuyến khích đầu cơ bất động sản

Trung Quốc: Từ ngăn chặn đến khuyến khích đầu cơ bất động sản

Để cứu vãn tăng trưởng và tránh đổ vỡ hàng loạt cho hệ thống tài chính khi chính quyền địa phương, doanh nghiệp vỡ nợ do thị trường bất động sản (BĐS) chìm sâu trong băng giá, Trung Quốc buộc phải bơm tiền ồ ạt, xoay chiều chính sách, khuyến khích đầu cơ.... Nhưng tất cả đã không thể cứu vãn. Số liệu phân tích và khảo sát chỉ ra rằng BĐS của Trung Quốc không thể phục hồi...

50 thành phố ma, và 64,5 triệu căn hộ không một bóng người rải rác khắp Trung Quốc. Nhiều chuyên gia và tổ chức tài chính đang không ngừng cảnh báo về bong bóng nợ bất động sản của nền kinh tế Trung Quốc (Ảnh: Pexels)

Trong tuần vừa qua, tin tức nóng nhất về Trung Quốc không chỉ là sự "biến mất" hay bất ngờ bị mất ghế của cựu Bộ trưởng Bộ Ngoại giao Tần Cương, mà còn là việc Bắc Kinh gấp gáp xoay chiều "thái độ" với bất động sản; khuyến khích đầu cơ vào thị trường này để thúc đẩy giá và giao dịch.

1. 'Vua không nói chơi'

Vào tháng 12/2021, khi Chủ tịch Tập Cận Bình tuyên bố rằng "nhà là để ở, không phải để đầu cơ"; tuyên bố lập tức được ca ngợi và nhắc lại trên khắp các trang truyền thông chính thống của Đảng Cộng sản Trung Quốc (ĐCSTQ). Tuyên bố này được đưa ra sau khi Bắc Kinh chế tài chính sách "ba lằn ranh đỏ" nhằm hạn chế cho doanh nghiệp phát triển BĐS vay bừa bãi. Cũng đồng nhất với quan điểm này, Trung Quốc dự thảo Luật tài sản nơi mà việc mua BĐS thứ hai, thứ ba bị đánh thuế luỹ kế để hạn chế đầu cơ.

Từ góc nhìn kinh tế học mà nhận thức, các gói chính sách ngăn chặn đầu cơ BĐS, ngăn chặn sử dụng đòn bảy tài chính để đầu tư và đầu cơ BĐS bừa bãi của Chủ tịch Tập Cận Bình là vô cùng thích đáng, là mục tiêu chiến lược mà bất kỳ nền kinh tế nào cũng nên hướng tới. Vì sao lại thế? Bởi vì, BĐS là tài sản lớn nhất của mỗi hộ gia đình, mỗi cá nhân và với cả quốc gia. Khi giá tài sản lớn nhất bị thổi phồng bởi đầu cơ, người dân sẽ ngày một nghèo đi bởi thu nhập của họ, suốt một đời đi làm, chỉ để trả nợ mua một căn nhà. Theo số liệu của trang Numbeo.com, tại Trung Quốc, người dân mất 33 năm thu nhập để mua một căn nhà với điều kiện họ dùng toàn tiền thu nhập mua nhà mà không ăn, không mặc, không chữa bệnh. Con số này ở Việt Nam là 24,1 năm. Ở Mỹ, người dân bình quân chỉ mất bình quân 4,2 năm thu nhập để mua một căn nhà. Đây là lý do mà nước Mỹ thịnh vượng, người Mỹ có nguồn thu nhập đủ tốt để tiêu dùng, du lịch; Mỹ là nền kinh tế tiêu dùng lớn nhất thế giới.

Nhưng vấn đề là chủ tịch Tập thực sự "lực bất tòng tâm". Ông ấy không thể và không có cách nào sửa chữa sai lầm của quá khứ. Nền kinh tế mà ông ấy đang lèo lái là con thuyền có quá nhiều lỗ thủng, bề ngoài xa hoa nhưng vật liệu xây dựng nên nó lại không đáng tin cậy. Trong khi đó, các vấn đề kinh tế bên ngoài quốc gia như lãi suất USD tăng giá, cầu thế giới suy giảm, nợ Vành đai - Con đường (BRI) không trả đúng hạn, ... lại là sóng to, gió lớn liên tiếp táp vào con thuyền kinh tế đang chòng chành này.

Chỉ hai năm sau khi cố gắng giảm bớt đầu cơ và nợ quá mức trên thị trường BĐS, thị trường BĐS đóng góp tới 25-30% GDP của Trung Quốc hoàn toàn chìm trong băng giá. Hệ luỵ của tình trạng BĐS đóng băng không chỉ là tăng trưởng suy giảm mạnh, điều đáng sợ hơn là các ngân hàng mất khả năng thanh khoản và thanh toán (ngân hàng cho vay 80 - 90% dòng vốn đổ vào BĐS, cả cho doanh nghiệp xây nhà và cả cho người dân vay mua nhà). Khi ngân hàng sụp đổ vì thiếu tiền cả nền kinh tế sẽ sụp đổ theo. Với Trung Quốc, khi kinh tế sụp đổ lại là lúc chế độ Bắc Kinh không thể đứng vững. Và cuối cùng, để bảo vệ chế độ, bảo vệ cái ghế của mình, rất có thể Bắc Kinh sẽ đóng cửa nền kinh tế của họ lại và kích hoạt chiến tranh bên ngoài Trung Quốc.

Một thị trường hoàn toàn dựa vào đầu cơ khi không thể đầu cơ sẽ lập tức vỡ ra vì cầu là ảo. Bao nhiêu người Trung Quốc làm việc đủ 33 năm không ăn không uống, không chữa bệnh để mua được nhà? Chưa kể thị trường BĐS phát triển dựa trên đòn bảy nợ để thúc tăng trưởng GDP bừa bãi khắp toàn quốc đã khiến tình trạng dư cung và nợ xấu tích luỹ khổng lồ suốt 4 thập kỷ qua. Một trang báo của Đức đưa tin rằng BĐS hoang phế (không có người ở) tại Trung Quốc có thể chứa được cả nước Đức. 

Điều này tương hợp với tổng kết của Bloomberg khi nói rằng trên toàn Trung Quốc có tới 50 thành phố ma và khoảng 65 triệu căn hộ ma. Tổng số tiền của các ngân hàng chôn vào các thành phố ma này là bao nhiêu? Đó chắc chắn là các con số khiến hệ thống NHTM của Bắc Kinh có thể sụp đổ bất cứ lúc nào nếu thị trường BĐS không thể bán hàng để quay vòng. Bắc Kinh chẳng còn cách nào khác ngoài việc biến ý chỉ duy ý chí của Chủ tịch tối cao Tập Cận Bình của họ thành "lời nói chơi"; đảo ngược toàn bộ chính sách về BĐS hai năm trước chỉ để tiếp tục tồn tại.

2. Bất thường

Nếu tổng thống Mỹ cảm thấy ông ấy đã sai, ông có thể thừa nhận và lập tức đảo chiều chính sách. Dĩ nhiên, các đảng phái khác và truyền thông sẽ thoải mái đàm tiếu, thậm chí chỉ trích ông ấy. Nhưng điều này không thể xảy ra ở Trung Quốc.

Khác với các nền kinh tế dân chủ khác trên khắp toàn cầu, Trung Quốc đàn áp đức tin mạnh mẽ đến mức cực đoan. ĐCSTQ thù ghét Thần, Phật, Thánh Ala hay Chúa Jesus, họ luôn muốn người dân dành đức tin vào Thần đó cho việc sùng bái lãnh tụ, sùng bái đảng. Thời Mao Trạch Đông, việc tôn sùng Mao như thần và mọi lời Mao chủ tịch nói ra đều là chân lý đã trở thành văn hoá ở Trung Quốc cho tới ngày nay. 

Chủ tịch Tập Cận Bình lại càng khao khát có vị thế ngang bằng Mao hoặc thay thế Mao. Rất nhiều hình ảnh tuyên truyền khắp Trung Quốc về việc trong nhà người dân treo ảnh chủ tịch Mao và Tập, các cặp đôi khi làm đám cưới đã cúi lậy trước ảnh hai vị này thay vì trước tượng Phật hay tượng Chúa. Nhiều đền, chùa còn mang hình ảnh Mao và Tập cho người dân bái lạy, kính ngưỡng.

Bởi vậy, theo truyền thống của ĐCSTQ, tất những lời mà chủ tịch Tập đã phát ngôn đều trở thành chiến lược, đều được tung hô và truyền bá rộng rãi.

Một học viên đang ghi chép 'Tư tưởng Tập Cận Bình' trong một lớp học tại Trường Đảng của Ủy ban Trung ương ĐCSTQ. Ảnh chụp trong chuyến tham quan do chính quyền Trung Quốc tổ chức cho các nhà báo nước ngoài ở Bắc Kinh, ngày 26/06/2019. (Ảnh: Leo Ramirez/AFP qua Getty Images)

Như thế, quan điểm, tư tưởng của ông Tập với BĐS rằng "nhà để ở, không phải để đầu cơ" lại càng cần tuyên truyền. Bản chất đó là câu nói đúng đắn, thực sự vì lợi ích người nghèo. Chỉ là câu nói đó, tư tưởng chính sách đó dường như xuất hiện quá muộn; nó đến sai thời điểm. Ông Tập không cách nào kéo giá BĐS trở về 20 - 25 năm trước một cách êm đẹp mà không phải trả giá. Cái giá của thị trường BĐS lạnh giá với Trung Quốc sẽ là rất đắt đỏ: sự sụp đổ hệ thống tài chính, kinh tế và có thể là cả chế độ Bắc Kinh hiện hành. Đó là điều mà ông Tập không hề mong muốn.

Nhưng đứng trước lựa chọn giữ gìn uy tín của "lãnh tụ tối cao" hay an nguy kinh tế, bất ổn xã hội, ông Tập dường như phải lùi bước; lặng lẽ cho phép Bắc Kinh thay đổi chính sách BĐS: chưa áp dụng Luật thuế tài sản, dỡ bỏ giới hạn "3 lằn ranh đỏ", khuyến khích đầu cơ BĐS, nới lỏng tiền tệ bất chấp rủi ro dòng tiền tháo chạy khỏi Trung Quốc khi đồng USD tăng giá.

Sự bất thường này cho thấy BĐS thực sự đang diễn biến xấu đến mức nó thực sự đe doạ đến an ninh tài chính, an ninh chính trị quốc gia. BĐS ở Trung Quốc dường như không còn là vấn đề tăng trưởng GDP nữa.

3. Thay đổi

Tháng 8/2020, chính sách "3 lằn ranh đỏ" hạn chế doanh nghiệp BĐS vay tiền được khởi động. Chỉ một năm sau đó, tập đoàn BĐS lớn thứ hai Trung Quốc là Evergrande vỡ nợ. Đây là tập đoàn có tổng tài sản lên tới 300 tỷ USD, tương đương với GDP của Việt Nam vào thời điểm đó. Ba lằn ranh đỏ không chỉ thúc đẩy Evergrande vỡ nợ, hàng loạt doanh nghiệp phát triển BĐS khác đã không thể hoạt động, hàng trăm tỷ USD trái phiếu doanh nghiệp BĐS Trung Quốc vi phạm nghĩa vụ trả nợ. 

Không chỉ dừng lại ở đó, người mua nhà Trung Quốc biểu tình ngừng trả nợ vay ngân hàng vì nghi ngờ khả năng hoàn thành dự án đúng cam kết của các chủ đầu tư đang thiếu tiền. Thị trường tài chính Trung Quốc lập tức lâm vào cảnh khốn cùng.

Hai năm sau khi thiết lập chính sách "3 lằn ranh đỏ", Bắc Kinh phải đảo chiều chính sách, tung ra gói hỗ trợ tín dụng lớn chưa từng có, bơm tiền không giới hạn cho các phát triển BĐS; gói chính sách 16 giải pháp cứu BĐS vào tháng 11/2022 được xem là lớn chưa từng có.

Nhưng BĐS vẫn tiếp tục lạnh giá, cả về giá cả và giao dịch. Sức khoẻ doanh nghiệp phát triển BĐS Trung Quốc tiếp tục suy kiệt.

Tại cuộc họp của Bộ Chính trị Trung ương tổ chức cách đây ít ngày, BĐS một lần nữa trở thành chủ đề chính. Nghị quyết cuộc họp nêu rõ: “Cần phòng ngừa và xử lý hiệu quả rủi ro tại các khu vực trọng yếu, thích ứng với tình hình mới cũng như với những thay đổi lớn của nền kinh tế. Kịp thời điều chỉnh quan hệ quan hệ cung cầu của thị trường BĐS, tối ưu hóa các chính sách bất động sản, tận dụng tốt gói chính sách đặc thù với các thành phố, đáp ứng tốt hơn nhu cầu nhà ở ngày càng khắt khe của người dân, và thúc đẩy sự phát triển ổn định, lành mạnh của thị trường bất động sản". 

Ngoài ra, cuộc họp cũng nhấn mạnh "tích cực thúc đẩy quá trình chuyển đổi các làng đô thị và xây dựng cơ sở hạ tầng công cộng "lưỡng dụng trong trường hợp khẩn cấp", đồng thời hồi sinh và chuyển đổi các loại tài sản nhàn rỗi".

Cơ sở hạ tầng lưỡng dụng mà Bộ Chính trị nhắc đến ở đây là cơ sở hạ tầng phục vụ cho cả mục đích dân sinh và mục đích quân sự (nếu chiến tranh xảy ra). Các nhà quan sát lập tức nhận thấy rằng, cuộc họp lần này Bộ Chính trị đã không đề cập mục đích chính sách là "nhà để ở, không phải đầu cơ", mà nêu rõ "kịp thời điều chỉnh, tối ưu hóa chính sách bất động sản", điều này đã mang lại kỳ vọng nới lỏng tương đối mạnh cho thị trường.

Các dự án bất động sản không có người ở thuộc thành phố Ordos, Nội Mông, hôm 12/09/2011. (Ảnh: Mark Ralston/AFP qua Getty Images)

Cùng lúc đó, một đợt cải tạo làng đô thị mới sắp bắt đầu, nhưng nó hoàn toàn khác với đợt cải tạo khu ổ chuột bảy tám năm trước, lần này không chỉ giới hạn ở các thành phố siêu lớn, mà còn mất khả năng phá hủy và xây dựng lại quy mô lớn. Tác động khó có thể so sánh được. Tuy nhiên, điều nổi bật nhất của đoạn văn này không phải là cách nới lỏng chính sách mà là nhận định quan trọng “mối quan hệ cung cầu trên thị trường BĐS đã có những thay đổi lớn”, lần đầu tiên xuất hiện trong một cuộc họp quan trọng của Bộ Chính trị.

Một “sự thay đổi lớn” và một “tình thế mới” đủ cho thấy quyết tâm của Bắc Kinh với BĐS sẽ không bao giờ lùi bước.

4. BĐS không thể ấm lại được nữa

Mối quan hệ giữa cung và cầu là cốt lõi của thị trường bất động sản. Nếu nói trong khoảng 20 năm trở lại đây, nhìn chung thị trường bất động sản luôn “thiếu cầu”, thì dù cung có mở rộng thế nào thì giá nhà đất trên cả nước liên tục tăng. Giá BĐS tăng bằng đủ mọi cách, không phải do thiếu cung mà là do tăng cầu; chủ yếu cầu ảo - còn gọi là cầu đầu cơ. 

Tuy nhiên, những năm gần đây, dưới tác động của nhiều yếu tố khiến cầu BĐS sụt giảm mạnh. Các yếu tố phải kể đến như người giầu muốn tháo chạy khỏi Trung Quốc sau zero-Covid nên đổ tiền mua BĐS ở Anh, Singapore thay vì đầu cơ ở Trung Quốc, vỡ nợ doanh nghiệp BĐS, vỡ nợ chính quyền địa phương khiến BĐS dở dang nhiều, người dân không muốn mua sản phẩm mà cả 10 - 20 năm sau có thể vẫn chưa hoàn thành,... 

Cũng có thể, một yếu tố khác là khả năng nhà nước áp dụng Luật tài sản cấm đầu cơ, thậm chí hồi tố lại hành vi đầu cơ hàng chục năm trước khiến thị trường đầu cơ bị thu hẹp lại. Trong khi đó cầu thực về BĐS suy giảm mạnh do dân số giảm, người dân nghèo đi sau 3 năm đóng cửa vì đại dịch, dòng vốn FDI, FII tháo chạy khỏi Trung Quốc,...

Rõ ràng, bất động sản chuyển từ trạng thái “cung mở rộng đáp ứng cầu” sang “cung vượt cầu”, và thị trường cũng đang chuyển từ “thị trường của người bán” sang “thị trường của người mua”. Theo cách nói của các công ty địa ốc, bất động sản đang chuyển từ “thời kỳ hoàng kim” sang “thời kỳ bạc” và “thời kỳ sắt đen”.

Theo phân tích của các nhà kinh tế học Wu Jing, Xu Mandi và các cộng sự từ Đại học Thanh Hoa, có tính đến các yếu tố như tăng dân số, đô thị hóa và đổi mới đô thị, nhu cầu nhà ở trên toàn quốc cũng đang giảm. Bài viết chỉ ra rằng, từ năm 2001 đến 2010, nhu cầu nhà ở trung bình hàng năm ở Trung Quốc là khoảng 8,12 triệu căn, từ năm 2011 đến 2015 là khoảng 9,74 triệu căn; giai đoạn 2021-2025 sẽ giảm xuống còn 6,56 triệu căn; năm 2026 -2030, sẽ giảm thêm xuống còn 4,85 triệu căn.

Theo số liệu thực tế, trong thời kỳ cao điểm, doanh số bán nhà ở thương mại hàng năm của Trung Quốc đạt 1,8 tỷ mét vuông, tương đương khoảng 14-15 triệu đơn vị nhà ở, rõ ràng vượt quá nhu cầu thực của thị trường.

Một khối lượng khổng lồ cầu đầu cơ như vậy đã hỗ trợ Trung Quốc tạo ra thị trường bất động sản lớn nhất thế giới, đồng thời cũng tạo nên một siêu thị gồm gần 100.000 công ty bất động sản, thúc đẩy nhu cầu việc làm của hàng triệu, thậm chí hàng chục triệu người. Tuy nhiên, bất cứ thứ gì lớn mạnh bằng đầu cơ thì cũng nhanh chóng bị đổ vỡ và sụp đổ khi động lực đầu cơ mất đi hoặc khi sức khoẻ của hệ thống tài chính không đủ để bơm tiền cho nhu cầu đầu cơ nữa.

Khi dân số và quá trình đô thị hóa của Trung Quốc tiếp tục suy yếu, các sự kiện bất ngờ tiếp tục xuất hiện, làm trầm trọng thêm nhiều bất ổn khác nhau trên thị trường bất động sản. Đồng thời, tỷ lệ đòn bẩy (vay nợ) của cư dân vẫn còn cao trong khi thu nhập suy giảm thấy rõ sẽ buộc người Trung Quốc cắt giảm mạnh hơn nữa chi tiêu, đầu tư.

Trước tình hình này, điều mà đáng lo lắng nhất của ĐCSTQ không phải là lạm phát mà là giảm phát. Giảm phát còn đáng sợ hơn nhiều so với lạm phát; nỗi lo suy thoái trên diện rộng, trả giá bằng hàng chục thập kỷ suy giảm tăng trưởng và bất ổn xã hội là có cơ sở.

Nhưng làm thế nào có thể vực lại cầu của một thị trường đã bị dư cung? Chỉ có thể kích thích cầu ảo để khôi phục thị trường; nói cách khác là kích thích đầu cơ. Một kiểu chữa bệnh nan y mà không có thuốc đặc trị, chỉ cho thuốc giảm đau kéo dài cảm giác tồn tại của sinh mệnh mà thôi.