Thị trường bất động sản chịu áp lực lớn

Thị trường bất động sản chịu áp lực lớn

Châu Phan 15/11/2022 (KTSG) – Lãi suất đang trên đà tăng nhanh sẽ có tác động sâu rộng tới các đối tượng trên thị trường bất động sản Việt Nam, một thị trường mà hiện giờ đang phải chứng kiến cả cung lẫn cầu đều suy giảm trên hầu hết các phân khúc.

Người mua bất động sản
Vốn chảy vào bất động sản chủ yếu là tín dụng ngân hàng. Ngoài chuyện bị ảnh hưởng bởi lãi suất tăng, tín dụng ngân hàng còn bị hạn chế bởi hạn mức tăng trưởng (room) tín dụng mà Ngân hàng Nhà nước cấp cho từng ngân hàng thương mại – còn lại khá hạn chế trong năm nay.

Room tín dụng và lãi suất tăng tác động tiêu cực và mạnh trước tiên lên đối tượng là nhà đầu tư, người mua bất động sản có sự phụ thuộc vào tiền vay ngân hàng. Với người vay có khả năng chi trả cao thì chưa chắc họ đã được ngân hàng cho vay nếu room tín dụng không còn nhiều.

Với những người vay hiện hữu hoặc tiềm năng trong tương lai, tiền trả góp hàng tháng sẽ tăng đáng kể khi lãi suất cho vay tăng mạnh. Ví dụ ở Mỹ, lãi suất tăng thêm 1 điểm phần trăm sẽ làm tăng thêm 13% tiền trả góp hàng tháng cho khoản vay lãi suất cố định kỳ hạn 30 năm.

Chưa hết, lãi suất tăng còn làm giảm khả năng, giảm sức mua của người mua nhà, bởi ngân hàng sẽ phải hạ bớt mức cho vay tối đa dựa trên các yếu tố không đổi khác như thu nhập của người vay. Cầu về bất động sản ở Việt Nam do vậy tất yếu sẽ phải chững lại, giảm đi dù cầu thực về bất động sản có thể vẫn rất lớn.

Chủ đầu tư bất động sản

Lãi suất tăng sẽ ảnh hưởng mạnh đến giới chủ đầu tư, phát triển bất động sản khi họ phải vay tiền từ ngân hàng hoặc huy động vốn qua phát hành trái phiếu với lãi suất cao hơn để tiến hành xây dựng và hoàn thiện bất động sản thành phẩm.

Đồng thời, ở đầu ra tiêu thụ sản phẩm, chủ đầu tư bất động sản cũng sẽ phải đối mặt cả với tình trạng sản phẩm (đã có hoặc hình thành trong tương lai) trở nên khó tiêu thụ, tiêu thụ chậm hơn, do người mua đang gặp khó khăn với tiền vay ngân hàng, như nói ở trên, nên buộc phải cắt giảm hoặc trì hoãn việc mua bất động sản.

Chi phí tài chính cao trong khi số lượng bất động sản bán được giảm sút sẽ tác động nặng nề đến doanh thu và lợi nhuận của các chủ đầu tư, làm giảm mạnh khả năng trả nợ vay ngân hàng hoặc trái phiếu doanh nghiệp đã hoặc sắp huy động. Giá cổ phiếu của doanh nghiệp chủ đầu tư cũng bị ảnh hưởng theo, giới hạn khả năng huy động vốn qua kênh phát hành cổ phiếu mới.

Tình hình này buộc họ phải rút tiền từ các mảng hoạt động khác hoặc các nơi khác về để xoay sở tồn tại. Nhiều dự án phát triển bất động sản sẽ bị ngừng đọng, hủy bỏ, và nhiều chủ đầu tư sẽ phải tái cấu trúc để vượt qua khó khăn cho đến khi nào lãi suất giảm trở lại.

Nếu những tháng tới đây lãi suất không hạ nhiệt thì sẽ càng khó khăn hơn với giới chủ đầu tư bất động sản và càng làm chậm lại thị trường bất động sản ở Việt Nam. Tuy nhiên, trong dài hạn hơn, sự chững lại, sụt giảm nguồn cung lại là điều tốt cho giới phát triển bất động sản bởi họ có thể khôi phục hoặc tung ra các dự án mới và bán với giá cao hơn do tình trạng khan hiếm sản phẩm.

Giá bất động sản

Lãi suất tăng có ảnh hưởng lớn đến người bán và người mua bất động sản. Giá bất động sản cũng được cho là có quan hệ mật thiết và trực tiếp với lãi suất, theo cái nghĩa là khi lãi suất tăng thì nhu cầu tụt giảm nên giá bất động sản phải điều chỉnh theo.

Tuy nhiên, điều này không luôn luôn đúng, bởi yếu tố cơ sở quyết định giá bất động sản là sức khỏe của nền kinh tế. Nếu tăng trưởng kinh tế vẫn ở mức đủ cao thì tác động của lãi suất tăng lên giá bất động sản sẽ không đáng kể như suy luận thông thường.

Kinh tế tăng trưởng tốt (và theo lý thuyết sẽ) kéo theo tỷ lệ thất nghiệp thấp và tiền lương của người lao động tăng đáng kể thì vẫn sẽ có nhiều người đáp ứng được mức tăng lên của khoản trả góp hàng tháng do lãi suất tăng.

Nhu cầu thực về bất động sản luôn ở mức cao kết hợp với tăng trưởng kinh tế vẫn thuộc dạng hàng đầu trên thế giới và sự thiếu hụt nguồn cung bất động sản là những lý do giải thích tại sao giá bất động sản ở Việt Nam chưa thấy có sự điều chỉnh trên diện rộng, vẫn đứng ở mức cao hơn nhiều so với trước dịch.

Ngân hàng cho vay bất động sản

Thông thường, lãi suất tăng sẽ làm lợi cho ngành ngân hàng bởi họ vẫn cho vay được với lãi suất cao hơn. Tuy vậy, một số sản phẩm cho vay bất động sản như cho vay trả góp với lãi suất cố định sẽ bị tụt giảm nhu cầu bởi người vay sẽ chuyển sang các sản phẩm ngắn hạn hơn, có lãi suất có thể điều chỉnh (chẳng hạn lãi suất hỗ trợ/ưu đãi cố định trong vòng 2, 3 năm đầu) sao cho khoản trả góp hàng tháng sẽ thấp hơn và hy vọng lãi suất sẽ đi xuống trong vòng mấy năm tới so với hiện tại.

Do doanh nghiệp và cá nhân vẫn phải vay ngân hàng với lãi suất cao hơn, dù nhu cầu vay có thể suy giảm, nên nhìn chung ngân hàng vẫn là người hưởng lợi rõ ràng trong môi trường lãi suất tăng. Tất nhiên điều này chỉ đúng trong trường hợp lãi suất tăng không quá mạnh và đột ngột, dẫn đến sự sụp đổ thị trường bất động sản.

Bất động sản cho thuê, dịch vụ

Phân khúc này nhìn chung sẽ được hưởng lợi khi lãi suất tăng bởi sẽ có ít người hơn có đủ khả năng vay mua nhà. Hơn nữa, trong môi trường lãi suất tăng, việc cho vay để mua bất động sản sẽ bị thắt chặt và xem xét kỹ hơn, làm cho nhiều người buộc phải đi thuê nhà cho đến khi đáp ứng được các điều kiện đi vay cao hơn.

Nhưng cũng có trường hợp người thuê chuyển sang mua nhà nếu lãi suất tăng làm giảm đáng kể giá nhà. Tuy vậy, số trường hợp này có lẽ không đáng kể như số phải đi thuê trong môi trường lãi suất cao còn giá bất động sản thì đã tăng quá mạnh trong hai năm qua, trở nên quá đắt đỏ rồi.

https://thesaigontimes.vn/thi-truong-bat-dong-san-chiu-ap-luc-lon/