Giá nhà đất bị thổi phồng tại VN và khắp toàn cầu

Giá nhà đất bị thổi phồng tại VN và khắp toàn cầu

FB Trà Nguyễn - Thủy Tiên • 05/04/21 Giá nhà đất Việt tăng khá mạnh năm 2020, đột ngột tăng phi mã tại vài phân khúc sau Tết Nguyên đán 2021. Không chỉ Việt Nam, giá nhà đất đang lạm phát trên toàn cầu cũng là nhận định gần đây của tạp chí Phố Wall. Kích thích kinh tế liên quan đến đại dịch, lãi suất siêu thấp và những thay đổi trong hành vi của người mua đang thổi phồng bong bóng giá nhà đất từ châu Âu sang châu Á.

Hàng nghìn tỷ USD kích thích được triển khai trên toàn thế giới để chống lại tác động của virus Corona Vũ Hán, cùng với những thay đổi trong mô hình mua hàng khi ngày càng có nhiều người làm việc tại nhà, đang thúc đẩy thị trường nhà ở phát triển nóng hơn, nợ nhiều hơn và rủi ro hơn.

Giá nhà đất Việt Nam tăng mạnh

Việc giá nhà đất tăng mạnh thời gian qua được thể hiện rõ trên thị trường khi giá bất động sản (BĐS) liên tục thiết lập những cột mốc giá mới. Báo Lao động trích dẫn đánh giá của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), giá đất đầu năm 2021 tại các địa phương tăng 15-20% so với 5 năm trước. Nhưng đây là mức giá tăng bình quân.

Theo Savills, giá chung cư Hà Nội trong thời gian qua đang thu hẹp giữa khu vực nội thành và ngoại thành. Một số dự án căn hộ ở khu vực Mỹ Đình, dù không phải khu vực trung tâm, giá cũng đã được đẩy lên tới 50 - 60 triệu đồng/m2. Trong quý IV/2020, huyện Gia Lâm lần đầu tiên ghi nhận giá bán sơ cấp của một dự án mở bán mới đạt trên 1.900 USD/m2, tương đương 44 triệu đồng/m2 cao hơn các quận nội thành trong thời gian vừa qua.

Báo cáo mới nhất của JLL Việt Nam về thị trường căn hộ bán tại Hà Nội cũng cho thấy, trong quý IV/2020, giá bán trung bình đạt 1.531 USD/m2, tăng 1,4% theo quý và 2,8% theo năm. Đáng chú ý, thị trường ghi nhận tốc độ tăng giá tại các quận ngoại thành như Nam Từ Liêm và huyện Gia Lâm cao hơn các quận nội thành, giúp thu hẹp khoảng cách giá giữa 2 khu vực.

Nguồn gốc tăng giá nhà ở Việt Nam được cho là có tồn tại cầu ảo (theo báo Nhân dân, Lao động, Thanh Niên...) và khan hiếm cung giả tạo bên cạnh cầu thực về nhà ở vẫn còn lớn. Ngoài ra, nguồn vốn vay BĐS từ các ngân hàng thương mại, các khoản trái phiếu doanh nghiệp BĐS phát hành suốt 3 năm gần đây, lượng tiền nhàn rỗi trong dân cư không thể đầu tư vào khu vực kinh tế thực đã tìm kiếm lợi nhuận ở các thị trường tài sản khác.

Thêm vào đó, năm 2020, thị trường chứng khoán tăng trưởng ngoài mong đợi cũng tạo dòng tiền đổ vào thị trường BĐS trong nước. Các thị trường tài sản luôn liên thông với nhau và dòng tiền luôn chạy giữa các thị trường để tối đa hóa lợi nhuận. Chỉ số VN-Index vượt 1.100 điểm, đạt 1.103,87 điểm, tăng mạnh tới 67% so với thời điểm thấp nhất của năm 2020, tăng 14,9% so với thời điểm cuối năm 2019; chỉ số HNX-Index tăng gần 119% so với thời điểm cuối quý I/2020 và tăng 98,1% so với cuối năm 2019.

Theo trang Numbeo.com, giá nhà đất bình quân hiện đã cao hơn 20.59 lần so với thu nhập bình quân của người Việt. Việt Nam đứng thứ 16 thế giới tính từ cao xuống thấp với chỉ số phản ánh khả năng tiếp cận nhà ở và mức độ bong bóng giá nhà đất này.
Giá nhà đất tăng khắp Á - Âu

Một Việt kiều Canada chia sẻ với người thân rằng số tiền họ nhận được từ chính phủ Canada do đại dịch và chính sách khuyến khích vay tiền lãi suất thấp của nền kinh tế này khiến họ tính đến việc mua thêm nhà cho thuê. Thực tế, giá nhà đất tại Canada đang tăng nóng vì nguồn tiền dư thừa của dân cư trong đại dịch nhận được từ chính phủ, từ chính sách tài chính lãi suất thấp.

Báo cáo thị trường nhà đất của Canada tháng 3/2021 lo ngại rằng giá nhà tăng quá nóng trong đại dịch đã làm giảm khả năng chi trả của người dân trong tiếp cận nhà ở, đặc biệt ở 3 thành phố lớn nhất Canada là Vancouver, Toronto và Victoria, nơi giá nhà đất đang ở mức cao nhất.

Ở Trung Quốc, các cơ quan quản lý đã cố gắng hạ thấp thị trường bất động sản để làm nguội cái mà một quan chức ngân hàng cấp cao gọi là “bong bóng” nhưng kết quả không tác động đáng kể lên thị trường này. Ví dụ, giá bất động sản đã tăng 16% trong năm qua ở thành phố Thâm Quyến.

Tại Sydney, giá bất động sản gần đây cũng đạt kỷ lục, nhu cầu thế chấp mới cao đến mức một số ngân hàng đang phải vật lộn để theo kịp, Christian Stevens, cố vấn tín dụng cấp cao tại công ty môi giới thế chấp Shore Financial cho biết. Thời gian quay vòng để xử lý các đơn thế chấp đã tăng từ vài ngày lên hơn một tháng trong một số trường hợp.

Theo số liệu của OECD, tại 37 quốc gia giàu có thành lập Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế, giá nhà đạt mức kỷ lục trong quý 3 năm 2020. Giá tăng gần 5% trong năm, nhanh nhất trong gần 20 năm qua.

Mỹ cũng đã chứng kiến sự tăng giá nhà mạnh mẽ mặc dù các nhà kinh tế nhìn chung không quá lo lắng. So với các giai đoạn thị trường nhà ở sôi động trước đây, người mua có xếp hạng tín dụng cao hơn và trả trước nhiều tiền mặt hơn khi mua.

Tiến thoái lưỡng nan

Tạp chí Phố Wall nhận định, giá BĐS tăng cao đang đặt các nhà hoạch định chính sách vào thế bị ràng buộc. Nhiều ngân hàng trung ương muốn giữ lãi suất ở mức thấp để duy trì sự phục hồi sau đại dịch, nhưng họ lo lắng về việc người dân phải gánh quá nhiều nợ để mua những căn nhà mà giá có thể giữ nguyên hoặc giảm sau đó. Các công cụ khác mà họ có để hạ nhiệt nhu cầu, chẳng hạn như siết chặt các điều kiện về tài sản thế chấp. Nhưng chính sách này không phải lúc nào cũng khả khi. Chính sách siết chặt thế chấp để giảm nhu cầu nợ thậm chí đang bị hoãn lại khi các nhà chức trách cố gắng đảm bảo tăng trưởng kinh tế rộng hơn vẫn đi đúng hướng.

Ở Đan Mạch, những người có thế chấp đã có thể vay tiền với lãi suất âm, có nghĩa là người đi vay chỉ phải trả cho ngân hàng một khoản phí quản lý. Lãi suất âm có lợi cho họ hoặc được chiết khấu từ phí hoặc được khấu trừ vào tiền gốc thế chấp của họ. Ngân hàng trung ương Đan Mạch đã cảnh báo rằng nguồn tài chính giá rẻ và tiết kiệm mở rộng trong thời kỳ đại dịch có thể dẫn đến việc người dân phải gánh thêm nợ để mua nhà và giá bất động sản tăng theo chiều xoắn ốc. Ông Karsten Biltoft, trợ lý thống đốc ngân hàng trung ương Đan Mạch cho biết: “Rõ ràng là giá nhà tăng từ 5% đến 10% hàng năm, tùy thuộc vào thị trường mà chúng ta đang nói đến, là không bền vững về lâu dài”.

Trong một năm tăng trưởng u ám vì đại dịch nhưng giá nhà đất tăng phi mã không chỉ ở Việt Nam mà còn khắp toàn cầu, từ châu Á sang châu Âu, thực sự là một hiện tượng đáng lo ngại. Dòng tiền kích thích kinh tế, nợ dưới chuẩn, lãi suất quá rẻ đã đẩy dòng tiền dư thừa vào đầu cơ bằng đòn bẩy vào các thị trường BĐS, chứng khoán khắp toàn cầu.

Đáng tiếc, giá BĐS và giá cả hàng hóa tài chính tăng cao lại không hề phản ánh hoặc không phản ánh đủ trong rổ hàng hóa tính chỉ số giá. Tuy nhiên, việc giá nhà đất tăng mạnh sớm muộn cũng chậm rãi và chắc chắn ngấm vào lạm phát. Thực tế, lạm phát đã xuất hiện dấu hiệu ở đâu đó trên khắp toàn cầu.

Bầu không khí cảnh giác với rủi ro bất động sản lan khắp toàn cầu

Theo WSJ, các nhà kinh tế đánh giá rằng rủi ro thị trường nhà đất với hệ thống ngân hàng hiện chưa ở mức cao như năm 2008, khả năng một khủng hoảng nợ nhà đất khiến kinh tế thế giới rơi vào suy thoái khó xảy ra. Bảo vệ quan điểm này, các nhà phân tích tin rằng thị trường nóng có thể hạ nhiệt một cách tự nhiên mà không có thiệt hại lớn hơn nếu lãi suất tăng có điều tiết và nhu cầu bị dồn nén được đáp ứng.

Ở Mỹ, phần lớn việc mua bán nhà ở đang được thúc đẩy bởi nhu cầu thực hơn là đầu cơ vì các gia đình đang muốn nâng cấp lên các bất động sản lớn hơn ở các khu vực ngoại ô khi họ làm việc tại nhà nhiều hơn. Giá nhà tăng mạnh cũng khiến chủ nhà cảm thấy giàu có hơn và khuyến khích chi tiêu và xây dựng nhiều hơn cũng như các chủ đầu tư xây dựng nhiều nguồn cung hơn.

Nhưng đó là sự lạc quan ở Mỹ, tại nhiều nơi giá nhà tăng không phải vì cầu thực, ví dụ như Canada hay Việt Nam và nhiều nơi khác trên khắp toàn cầu (như đã đề cập ở trên). Mặt khác, giá trên thị trường cổ phiếu liên tiếp lập kỷ lục khiến một số quan chức lo ngại rằng lượng lớn tiền kích thích đang đẩy giá tài sản lên mức không bền vững ở một số thành phố trên toàn cầu có thể dẫn đến các điều chỉnh thị trường địa phương.

Ngân hàng trung ương Hà Lan nói với The Wall Street Journal rằng một mối lo ngại là giá bất động sản tăng mạnh có thể buộc các hộ gia đình phải chấp nhận rủi ro quá mức để bỏ tiền vào việc mua nhà. Giá nhà đất ở Hà Lan đã tăng 7,8% trong năm ngoái, sau khi tăng 6,9% vào năm 2019, theo các nhà phân tích tại ING Groep.

Các chính phủ cho biết họ cũng lo lắng về việc nhiều gia đình phải trả giá cao hơn ngoài thị trường, điều này có thể làm trầm trọng thêm tình trạng mất cân bằng kinh tế đã trở nên tồi tệ hơn trong thời kỳ đại dịch và có khả năng khiến những người trẻ tuổi ngừng sinh con.

Tại Seoul, nơi giá nhà có thời điểm vào năm ngoái đã tăng gần 15% hàng năm, một số cặp vợ chồng đang hoãn đăng ký kết hôn để dễ mua nhà hơn. Ngưỡng thu nhập đối với các khoản vay thế chấp lãi suất thấp ở Hàn Quốc dành cho các cá nhân thì khoan dung hơn so với các cặp vợ chồng.

Năm ngoái, Trung Quốc đã đưa ra các giới hạn mới đối với nguồn tài chính của các nhà phát triển với hy vọng hạ nhiệt giá nhà ở, nhưng thị trường vẫn còn băng giá. Vào đầu tháng 3 vừa qua, Chủ tịch cơ quan quản lý ngân hàng chính của Trung Quốc cho biết ông lo lắng về khả năng điều chỉnh giá nhà, điều này có thể đe dọa sự ổn định của các ngân hàng.

Giá nhà đất ở châu Âu vẫn tiếp tục tăng cao bất chấp triển vọng kinh tế ảm đạm hơn nhiều so với Mỹ hoặc Trung Quốc. Một phần là do các chính phủ đã liên tục hỗ trợ các gia đình bằng trợ cấp lương và tiền bảo lãnh khi hoàn trả các khoản vay và lãi suất vẫn ở mức thấp bất thường; lãi suất thế chấp trung bình là 1,35% trên toàn khu vực đồng EUR.

Bong bóng giá bất động sản đang được bơm phồng bởi lãi suất quá rẻ, xu hướng này còn tiếp tục, rủi ro sẽ tích tụ nhiều hơn và chúng ta chưa biết kịch bản phía trước sẽ là gì, nhưng chắc chắn không thể sáng sủa với các nền kinh tế đặt trọng tâm mục tiêu vào ổn định vĩ mô và an toàn hệ thống tài chính trong giai đoạn tới.

Trà Nguyễn - Thủy Tiên

NGUỒN TIN THAM KHẢO
https://www.vox.com/22264268/covid-19-housing-insecurity-housing-prices-mortgage-rates-pandemic-zoning-supply-demand
https://www.wsj.com/articles/house-prices-are-inflating-around-the-world-11616932846
https://laodong.vn/bat-dong-san/ngan-chan-sot-dat-ao-dung-cong-cu-thue-bat-dong-san-de-chan-dung-sot-dat-895230.ldo
https://www.qdnd.vn/kinh-te/cac-van-de/gia-dat-bong-dung-dong-loat-tang-phi-ma-co-gi-phia-sau-nhung-tin-don-653187