Cơn sốt tăng giá bất động sản vẫn gia tăng
Cơn sốt tăng giá bất động sản vẫn không có dấu hiệu hạ nhiệt, thậm chí còn lan rộng sang các địa phương cấp hai, cấp ba. Liệu nguy cơ bong bóng sẽ lặp lại tương tự như giai đoạn 2007 - 2011? Dòng tiền đang đổ mạnh vào kênh bất động sản, khi ngay cả các doanh nghiệp ngoài ngành như giáo dục, F&B... cũng dốc tiền vào mảng địa ốc với hi vọng thu được những khoản lãi hấp dẫn, bù đắp cho mảng hoạt động chính đang gặp rất nhiều khó khăn.
Con sốt đất không giới hạn ở các thành phố lớn, mà đã lan rộng ra các thành phố cấp hai, thậm chí là các tỉnh Tây Nguyên. Nhưng kinh nghiệm giai đoạn 2007 - 2011 đã chỉ ra một khi dòng tiền tập trung quá nhiều vào bất động sản, nguy cơ hình thành bong bóng tài sản là rất nguy hiểm.
Đi ngược quy luật, dù tăng trưởng kinh tế chung đã giảm mạnh trong năm 2020, thị trường bất động sản lại tăng trưởng nhảy vọt và đến hết quý 1-2021 vẫn chưa thấy dấu hiệu giảm nhiệt, mà chỉ ngày một nóng hơn, ở cả những địa phương ít ai ngờ tới.
Bình Phước là một ví dụ điển hình. Sau khi có tin sân bay tại huyện Hớn Quản đang được đề xuất đầu tư, một lượng lớn dân đầu tư từ TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương đổ dồn về đây săn tìm các lô đất nông nghiệp, khiến giá đất tăng gấp nhiều lần.
Hay như ở thành phố Bảo Lộc (Lâm Đồng), nhiều nhà đầu cơ kéo về đây khi có tin một số tập đoàn địa ốc lớn đầu tư vào. Cơn sốt đất kéo dài lên tận Buôn Ma Thuột hay lan xuống cả Cà Mau.
Sức cám dỗ quá lớn của bất động sản khiến các doanh nghiệp ngoài ngành đứng ngồi không yên, nhất là trong bối cảnh hoạt động kinh doanh chính của họ tiếp tục khó khăn.
Chuỗi Anh ngữ Apax Holdings, vốn là một công ty giáo dục, vừa bất ngờ công bố khoản đặt cọc lên tới 475 tỉ đồng vào một dự án phát triển bất động sản ở Vũng Áng (Hà Tĩnh). Chuỗi F&B Phúc Long nhảy vào mảng không gian làm việc chung. Ông trùm ngành cà phê Trung Nguyên Group bắt tay triển khai thành phố cà phê tại Buôn Ma Thuột. Đó mới là vài ví dụ điển hình.
Chính sách nới lỏng tín dụng của Chính phủ bắt đầu từ 2020 nhằm chống nguy cơ suy thoái kinh tế cũng gây ra hệ lụy không mong đợi là dòng tiền ồ ạt đổ vào địa ốc. Lãi suất tiết kiệm kỳ hạn một năm của nhiều ngân hàng hiện đã rớt xuống chỉ còn tầm 5-6% - thấp nhất trong 10 năm gần đây.
Người có tiền không muốn gửi tiết kiệm và bất động sản luôn là một trong những kênh đầu tư được ưa thích nhất. Lãi suất thấp còn đồng nghĩa chi phí lãi vay thấp, tạo ra hiệu ứng kép đẩy giá nhà tăng mạnh.
Nguyên nhân thứ ba là đợt bùng nổ chứng khoán cuối năm 2020 đã khiến một số nhà đầu tư chứng khoán chuyển lợi nhuận vào kênh nhà đất để bảo tồn tài sản.
Ở cấp độ cấu trúc, lệch pha cung - cầu trong bất động sản vẫn là nguyên nhân cơ bản khiến thị trường nóng lạnh thất thường. Hầu hết các dự án vẫn tập trung vào phân khúc cao cấp hoặc có mục tiêu đầu cơ rất rõ ràng, thay vì hướng tới nhu cầu thực của người cần nhà để ở.
Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (Horea), phân khúc nhà ở cao cấp (trên 45 triệu đồng/m2 ) có thể chiếm đến 70% mức cung thị trường năm 2020, so với phân khúc trung cấp (25-45 triệu đồng/m2 ) chỉ khoảng 25%, và phân khúc bình dân (dưới 25 triệu đồng/m2 ) đếm được đúng 163 căn - tương đương 1% tổng số nhà ở được huy động vốn năm 2020. “Thiếu sản phẩm nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp, dẫn đến sự phát triển thị trường bất động sản thiếu tính ổn định, bền vững”, Horea nhận định.
Ngay ở thị trường Bình Dương - nơi một lượng lớn người lao động có nhu cầu thực về nhà ở, một số dự án căn hộ được mở bán vừa qua cũng lên tới 38-45 triệu đồng/m2 , đồng nghĩa giá cho căn hộ diện tích nhỏ 55m2 lên đến 2 tỉ đồng - ngoài tầm với của hầu hết gia đình trẻ lao động phổ thông.
Đã xuất hiện lo ngại giá bất động sản tăng sẽ gây nguy cơ bong bóng trong năm nay. Theo ông Matthew Powell, giám đốc Savills Hà Nội, với mức tài sản và thu nhập cá nhân của nhiều người Việt, hầu hết không thể theo kịp đà tăng của giá nhà.
Bài học đổ vỡ 2007 - 2011 cần phải được nhắc lại trong bối cảnh nền kinh tế còn gặp nhiều khó khăn hiện giờ. Ngân hàng Nhà nước cho biết đang giám sát chặt chẽ tín dụng đổ vào kênh bất động sản và sẵn sàng can thiệp nếu có dấu hiệu vượt qua tầm kiểm soát.
Việc hãm đà hay kéo giá nhà xuống đòi hỏi rất nhiều giải pháp nhiều phía. Theo Savills, trên bình diện rộng hơn, bên cạnh vấn đề giá nhà, dân số, cần phải tính đến các yếu tố quan trọng như nguồn cung nhà ở được đảm bảo, hệ thống giao thông thuận lợi và sự phát triển thị trường tại các khu vực mới, các tỉnh thành vùng ven. Những điều này chỉ có thể hiện thực hóa bằng sự phát triển cơ sở hạ tầng, đường bộ và phương tiện công cộng.
Ở nhiều nước có quy mô tương tự Việt Nam, người dân thường không sống ở trung tâm các thành phố lớn (bán kính 5-10km), mà là ở các vành đai ngoại ô (bán kính 12-20km), do việc di chuyển tới trung tâm bằng các phương tiện công cộng rất thuận lợi.
Cũng không thể để mặc cho thị trường tự điều tiết vấn đề nhà ở. Hiến pháp 2013, điều 59, quy định rõ: “Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người [nhấn mạnh của chúng tôi] có chỗ ở”. Chính sách đó phải đi kèm với việc quản lý tốt đất đai, phát triển hạ tầng và nguồn cung nhà ở, đặc biệt cho phân khúc nhà ở xã hội. Để có thể điều chỉnh giá nhà thì thị trường cần thêm nguồn cung và cách tiếp cận. Vai trò của Nhà nước ở đây vẫn còn quá mờ nhạt.
Nếu có một ít tiền tiết kiệm và có thể vay mượn, chúng ta sẽ làm gì để sinh lợi? Nếu cho 100 người Việt cùng viết vào mảnh giấy, có thể một vài tờ sẽ ghi mua Vietlott hay trồng lan đột biến, tuyệt đại đa số còn lại hẳn là “mua đất”.
Từ nông thôn đến thành thị, từ triền núi đến bờ biển, đi dọc Việt Nam đâu đâu cũng bắt gặp biển rao bán đất và môi giới bất động sản. Có cả cao ốc lộng lẫy cùng dàn tư vấn viên xinh đẹp ngọt ngào: “Bên em thuộc tập đoàn quốc tế với quy trình kinh doanh chuẩn mực, pháp lý đầy đủ” lẫn quán nước bên đường với ấm trà xanh cùng cây điếu cày: “Mua đất đồi hả, cần mấy sào, hỏi đúng chỗ rồi đấy!”.
Khủng hoảng nhà đất năm 2008, khi ngân hàng siết chặt chính sách cho vay kinh doanh bất động sản kiểu mua cọc sang tay, làm nền kinh tế chao đảo hơn nửa thập kỷ kế tiếp và làm hàng loạt ông lớn ngân hàng dính vòng lao lý, đã là quá vãng xa xôi không ai thèm nhớ.
Cơn sốt đang quay lại với tốc độ và cường độ lớn hơn. Năm 2007, cơn sốt chủ yếu là ở thị trường căn hộ các đô thị lớn, với hình ảnh tiêu biểu là cảnh xếp hàng từ 1 giờ sáng mua quyền đóng cọc căn hộ The Vista ở quận 2, TP.HCM, ai đến lượt mà vẫn còn quyền mua cọc đồng nghĩa có lời tối thiểu 50 triệu tiền... sang cọc.
Còn bây giờ, cơn sốt lan khắp chốn, chỗ nào cắm được biển bán đất thì chỗ đấy người ta cắm cả rồi. Đất đồi Bảo Lộc, Đạ Tẻh ở Lâm Đồng, bước chân trên một con dốc bất kỳ ở thành phố lâm viên, đếm được không dưới 100 biển bán đất “view” đồi chè. Đất biển Phan Rang, Kê Gà, bây giờ không cần cả biển rao bán nữa - vì đã có chủ F3- F4 (người mua thứ ba, thứ tư) rồi. Rồi Lương Sơn, Hòa Bình, những con đồi có suối bao quanh lên giá từng tháng.
Ở những thành phố trẻ, giá đất gần nội thành, nơi máy ủi đang san lấp, tăng 10-20% mỗi tuần. Người viết về quê đợt rồi, ngồi uống cà phê buổi sáng, thấy xung quanh rất nhiều bạn công chức săm soi sổ đỏ copy. Những cuộc gọi vội vã về cọc, về công chứng... “Chỉ cần cọc, tuần sau sang tay, tệ cũng 50-70 triệu, ngon là vài trăm đấy anh”. Thậm chí mua rồi sang tay xong, không biết mảnh đất thực tế nó nằm ở đâu. “Mình phải nhanh chứ soi kỹ quá, mất cơ hội anh ơi”.
Cả thành phố xinh đẹp nằm bên dòng sông Nhật Lệ thơ mộng đi đâu cũng thấy nhân viên kinh doanh bất động sản chính thức lẫn bán thời gian. Chia sẻ của một người bạn làm ngân hàng: “Công chức ở đây, không buôn đất, biết làm gì ra tiền?”. Vậy tiền đâu mà mua, giả dụ là mua chắc chắn có lời?
Một miếng đất, bèo bọt lắm cũng phải tiền tỉ. Lương công chức đâu ra mà mua? Ông ở đâu về, hỏi như thằng ngáo vậy. Dân mình, tiền ăn không có, nhưng tiền mua đất, kiểu gì cũng sẵn, tiền ky cóp của người thân xuất khẩu lao động, hợp pháp lẫn trồng cần sa. Bà mẹ ở quê không dám đi chợ nhưng nếu cần, vẫn có thể móc dưới gầm giường một mớ nhẫn vàng để hùn với con cái mua đất ở. Người đẻ chứ đất có đẻ?
Với lại, tiền mua đất thì ngân hàng bao giờ cũng sẵn, dù phải lắt léo tí. Vay cho sản xuất kinh doanh phải thẩm định tài sản, giá trị tồn kho, phương án kinh doanh..., phức tạp lắm, vay cho mua nhà đất dễ hơn nhiều, vì đám đất là thứ mà giá bao giờ cũng tăng, ngân hàng kiểu gì cũng có tài sản đảm bảo. Giá đất tăng thì có lúc cũng phải dừng, rồi bong bóng nổ chứ? Sao mọi người toàn giỏi giang thông minh, biết rõ chuyện đấy và bài học nhãn tiền thì không thiếu, vẫn cứ lao vào?
Ờ thì ai cũng biết thế, ai cũng thông minh, quyết đoán, nên đều nhảy vào để nhảy ra thật nhanh, để mình không phải là người đứng dây cuối. Ai đó sẽ là người nhận lãnh hậu quả, nếu chậm chân, chậm tiền. Ai cũng được, miễn không phải là mình! Câu chuyện Đà Nẵng, thị trường bất động sản của toàn quốc vẫn còn nguyên giá trị khi nhịp sống của thành phố năng động này vẫn phập phồng theo chu kỳ lên xuống của giá nhà đất, hình ảnh đại diện là khu phức hợp Đa Phước, nửa hiện đại - nửa hoang tàn cả thập kỷ nay vẫn không lối thoát.
Là loại hàng hóa đặc biệt có khả năng sinh lợi cao do tính khan hiếm, bất động sản, nhất là đất nền, luôn có sức hút khó cưỡng với những nhà đầu tư, bất kể là chuyên gia hay nghiệp dư. Mua để đó thôi vài năm là có lời, ít nhất cũng gấp đôi lãi suất ngân hàng. Đấy là suy nghĩ chung, rất hợp lý của tất cả những ai manh nha định xuống tiền. Tuy nhiên, bởi là hàng hóa đặc biệt nên việc kinh doanh nó cũng phải có những điều kiện, tiêu chí đặc biệt.
Nó không phải là cuộc chơi của những tay mơ. Ai từng bước vào phòng kinh doanh của một công ty địa ốc để công chứng cọc mới thấy, tất cả những cân nhắc lo sợ trước đấy là vô nghĩa khi hàng trăm người sáng láng học thức ngang và hơn mình, tài sản gấp nhiều lần mình, chen chúc nhau để ký và đóng cọc.
Việc đọc và hiểu rõ các điều khoản hợp đồng lúc đấy là bất khả vì “anh chị ơi mình nhanh lên một tí đi ạ, hợp đồng này bên em có tư vấn luật sư mãi rồi, không lo có sai sót về mặt pháp lý đâu, anh chị chắc lần đầu làm bên em nên còn ngại chứ anh chị thấy đấy, cả trăm khách hàng đang ký phà phà, có người cả chục nền đó ạ!”.
Tất cả chỉ còn trông chờ chủ đầu tư hay công ty môi giới là đối tác thật, không gian dối. Nghĩa là đa số người mua đều khó có một vị thế cân xứng về thông hiểu luật lệ, thị trường... so với người bán sơ cấp. Không ít trường hợp may mắn và nhạy bén trở nên giàu có, nhưng làm gì có “ai chiến thắng mà không hề chiến bại, ai nên khôn mà chẳng dại đôi lần”.
Tỉ suất lợi nhuận không đồng nghĩa với tỉ lệ thành công, nếu không nói là ngược lại. Thị trường nhà đất lợi nhuận cao một phần quan trọng bởi sự thiếu minh bạch của thông tin thị trường. Khi đã không đủ minh bạch thì tỉ lệ thắng tất nhiên không thuộc về số nhiều nhà đầu tư không chuyên.
Thậm chí kể cả khi bán có lời, khoản lời đấy nếu tiếp tục đầu tư vào nhà đất thì không đủ mua đúng cái mảnh đất mình vừa bán, nên nó chỉ thực sự là khoản lời, khi đầu tư học hành cho con cái, phát triển trồng lan đột biến hay mua máy đan chổi chít tự động... Liệu rằng bao nhiêu nhà đầu tư thành đạt, dám chuyển hướng kinh doanh?
Hậu quả của cơn say mua bán đất lần này chưa đến, nhưng đó là việc không chóng thì chầy. Không thể không chua xót khi thấy những người trẻ, năng động, ăn học đàng hoàng chỉ tập trung năng lực của mình vào buôn đất.
Nếu thành công, họ có thể kiếm được số tiền đi làm thuê vài chục năm cũng khó có. Thật khó để họ, khi đã lao vào cơn say đấy, có thể quay lại với quan niệm cần phải chăm chỉ và yêu thích một công việc mà nếu làm tốt 3-5 năm thì cũng chỉ có thể tăng thêm thu nhập 20-30%.
Còn những cò đất trẻ tuổi và thất bại, ai sẽ cho họ khả năng tỉnh ngộ để bắt đầu một công việc khác, tẻ nhạt, lặng lẽ, và không biết bao giờ mới có thể mua được một đám đất mà họ từng tung tẩy trong tay?
Bao nhiêu nguồn lực xã hội đã lãng phí vào cơn say không ai muốn tỉnh kia, và rồi những hậu quả gì nữa sẽ đến khi bong bóng nổ? Những câu hỏi tối hậu đó từng được hỏi và được trả lời, để rồi nhanh chóng được... quên lãng.
Không thể trộn lẫn cơ hội kinh doanh và triết lý sống, nhưng cũng không thể thực hiện chiến lược phát triển đất nước thành một quốc gia công nghiệp hiện đại bằng chiến thuật phân lô bán nền.
Một lần nữa, câu hỏi về giá trị và căn tính được đặt ra: Con người Việt Nam có quý trọng lao động? Có tư chất làm sản xuất? Văn hóa, truyền thống dân tộc có cổ súy sự chăm chỉ siêng năng, sự căn cơ bài bản hay vẫn ca ngợi ăn khế trả vàng, khắc nhập khắc xuất.
Chủ nghĩa hiện sinh của Albert Camus bị hiểu lầm trở thành biện giải cho lối sống vị kỷ, sống vội, sống gấp ở phương Tây thuở nào đang được tái hiện dưới một hình thức khác: chủ nghĩa hiện... điền!
Ông Mai Văn Phấn, phó tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên - môi trường), khẳng định việc số hóa và công khai cơ sở dữ liệu đất đai kịp thời sẽ giúp thông tin về đất đai được minh bạch, nhưng trên thực tế, dù xem đất đai là nguồn lực, việc đầu tư xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai còn rất hạn chế.
Theo lời ông Phấn, đến cuối năm 2020, cả nước đã có 100% đơn vị cấp huyện ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý hồ sơ địa chính, quản lý đất đai, nhưng mức độ ứng dụng khác nhau.
Hết năm 2020, mới có 192/707 (27%) đơn vị hành chính cấp huyện thuộc 49 tỉnh/thành phố hoàn thành đầy đủ cơ sở dữ liệu đất đai, vận hành, quản lý khai thác, sử dụng đồng bộ. Trong các đơn vị hành chính cấp tỉnh, mới có 6 tỉnh thành cơ bản hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và đưa vào vận hành, khai thác theo mô hình tập trung cấp tỉnh gồm Vĩnh Long, Đồng Nai, Đà Nẵng, Bình Dương, Bình Định, Bến Tre.
Ngoài 192 đơn vị hành chính cấp huyện đã hoàn thành đầy đủ cơ sở dữ liệu dạng số hóa theo đúng chuẩn của thông tư 75 của Bộ Tài nguyên - môi trường (TN-MT), những nơi chưa chuẩn hóa số liệu, dữ liệu đất đai được quản lý ra sao, thưa ông?
- Những nơi đó, dữ liệu đang tồn tại song song cả dạng giấy và số. Về dữ liệu số, trước nay nhiều nơi cũng đã xây dựng, nhưng chưa theo chuẩn cấu trúc và dữ liệu quy định, giờ phải tiếp tục chuẩn hóa, còn dữ liệu giấy thì phải số hóa trước.
Với tiến độ hiện nay, cơ sở dữ liệu đáp ứng đến mức nào thì người dân có thể tự tra cứu qua mạng để biết rõ thông tin, cơ sở pháp lý của thửa đất họ muốn tìm hiểu?
- Đây là hai việc khác nhau, vì hiện các đơn vị hành chính cấp huyện đều đã ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý hồ sơ địa chính. Còn việc đưa cơ sở dữ liệu đất đai lên mạng, công khai trên cổng thông tin điện tử của địa phương thì cần công cụ, cái đó do địa phương chủ động. Thực tế chúng tôi vẫn yêu cầu công khai thông tin dữ liệu, nếu đã số hóa rồi thì công khai ở dạng số hóa, kể cả dữ liệu ở dạng PDF cũng công khai.
Như ở 192 đơn vị hành chính cấp huyện nói trên, khi công khai trên cổng thông tin điện tử địa phương, người dân có thể truy cập được hết. Thực tế cả 63 tỉnh thành hiện đều có cổng thông tin điện tử, vì thế tùy mức độ đáp ứng của cơ sở dữ liệu đã xây dựng mà đưa lên, nhưng việc tra cứu thì khó hơn.
Đương nhiên, khi đã hoàn thành cơ sở dữ liệu đầy đủ, người dân có thể tra cứu, biết được hình hài, diện tích, đã được cấp sổ đỏ hay chưa, thông tin pháp lý của thửa đất cụ thể. Các cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp cũng có thể tra cứu để biết thông tin phục vụ việc xây dựng kế hoạch phát triển, tiết kiệm được thời gian, chi phí.
Thực tế ở những nơi chưa hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu theo chuẩn, vướng mắc ở đâu? Và lộ trình đến khi nào hoàn thành, thưa ông?
- Hiện nay gần như các địa phương đã có đầy đủ công cụ để công khai cơ sở dữ liệu đất đai, vấn đề chính là chất lượng dữ liệu.
Với những nơi đã xây dựng cơ sở dữ liệu nhưng chất lượng chưa đạt, rất cần được bố trí kinh phí từ ngân sách để nâng cấp chất lượng dữ liệu, công khai dữ liệu số hóa, nhưng việc này không phải ngày một ngày hai mà làm được.
Chính vì vậy, Bộ TN-MT đã chỉ đạo tháo gỡ theo hướng cơ sở dữ liệu có đến đâu thì công khai đến đó, không chờ dữ liệu phải đáp ứng đủ quy chuẩn mới đưa lên, sau đó cập nhật tiếp để đảm bảo lúc nào cũng có dữ liệu hiện thời.
Còn về mục tiêu, đến năm 2025 đảm bảo chất lượng cung cấp dữ liệu theo chuẩn quy định, nhưng đi kèm mục tiêu này cũng là khó khăn về nguồn lực đầu tư. Về kỹ thuật thì không khó vì đã có mô hình hệ thống, cấu trúc dữ liệu, nhưng cái khó nhất hiện nay là nguồn vốn để triển khai.
Ví như khi xây dựng dữ liệu dân cư, có đủ nguồn vốn thì làm tổng điều tra, tổng thể, thời gian hoàn thành sẽ ngắn. Còn việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, do không có nguồn vốn lớn cùng lúc nên không thể triển khai tổng thể, vì vậy phải làm theo hướng phân kỳ, có vốn đến đâu làm đến đó.
Bộ TN-MT đã nhiều lần đề nghị các địa phương ưu tiên trong phân bổ vốn, đầu tư hằng năm để đẩy nhanh tiến độ xây dựng cơ sở dữ liệu. Thực tế, dù coi đất đai là nguồn lực, nhưng việc tái đầu tư để xây dựng cơ sở dữ liệu còn bị xem nhẹ, ít được phân bổ vốn.
Bộ TN-MT cũng đã chỉ đạo số hóa giao dịch nhà đất để hạn chế nhiễu loạn thông tin về giao dịch bất động sản, việc này đang được thực hiện ra sao, thưa ông?
- Chuyển đổi số và số hóa dữ liệu giao dịch chuyển nhượng nhà đất là rất cần thiết, việc này đã được Bộ TNMT chỉ đạo, các địa phương đang tiếp tục triển khai.
Đây cũng là một trong những giải pháp khi không có kinh phí lớn để xây dựng dữ liệu tổng thể. Tất cả những giao dịch độc lập, khi các cơ quan thực hiện đều làm trên môi trường số, chuẩn hóa theo dữ liệu bộ ban hành luôn, đáp ứng yêu cầu công khai dạng số.
Tất nhiên, khi công khai sẽ có rất nhiều ưu điểm như quản lý dữ liệu hiện đại, người dân, doanh nghiệp cũng tiện lợi trong tra cứu; các cơ quan, các ngành có thể tra cứu để tham khảo trong xây dựng các chiến lược.
Nếu có cơ sở dữ liệu đất đai hoàn chỉnh, cơ quan chức năng hi vọng có thể dự báo được nguy cơ bong bóng thị trường bất động sản để có những biện pháp can thiệp hợp lý.
Cơ sở dữ liệu đất đai được xây dựng từ bản đồ địa chính số và các thông tin từ hồ sơ địa chính, nếu được hoàn chỉnh sẽ giúp phát huy hiệu quả mô hình văn phòng đăng ký một cấp.
Trong mô hình đó, người dân có thể nộp hồ sơ ở bất kỳ chi nhánh nào của văn phòng đăng ký. Cán bộ xử lý chỉ cần lên mạng dùng chung lấy thông tin địa chính thì có thể xử lý được, không cần quản lý theo địa giới hành chính như hiện nay.
Ví dụ cần thông tin một thửa đất ở quận 8, chỉ cần điền một trong các thông tin như địa chỉ, số tờ số thửa, tọa độ, hoặc tên chủ sử dụng cùng mã số định danh cá nhân (hay số chứng minh nhân dân…) thì sẽ có thông tin thửa đất có quy hoạch là gì, cấp giấy chưa, loại đất gì, giá đất bao nhiêu, đã qua bao nhiêu lần chuyển nhượng, có nhà hay chưa, có bị tranh chấp khiếu nại gì không…
Thông tin cập nhật về thửa đất được đăng ký từ một cán bộ có thẩm quyền sẽ được cập nhật trên toàn hệ thống cơ sở dữ liệu. Những cơ quan khác có liên quan như công chứng, thuế, cơ quan điều tra, thi hành án dân sự… đều có thể sử dụng cơ sở dữ liệu này để phục vụ công tác quản lý, điều hành nhằm mang lại sự thuận tiện cho mọi công dân, góp phần vào công bằng xã hội. Chẳng hạn như cơ quan thuế có thể xác định được một cá nhân đang sở hữu bao nhiêu căn nhà để áp thuế tài sản, thuế thu nhập cá nhân khi có giao dịch.
Theo quy định của Bộ Tài nguyên và môi trường, cơ sở dữ liệu đất đai gồm nhiều thành phần, trong đó có thông tin về giá đất. Thông thường, giá trị của bất động sản tỉ lệ thuận với khả năng sinh lợi từ vị trí. Tuy nhiên, ở TP.HCM nói riêng, Việt Nam nói chung, giá đất không hoàn toàn theo quy luật đó. Ngoài yếu tố vị trí, giá bất động sản còn bị ảnh hưởng bởi tâm lý đám đông.
Do đó trên lý thuyết, nếu người dân tiếp cận được thông tin về giá đất thì có thể hạn chế bong bóng bất động sản. Ví dụ, nếu cơ sở dữ liệu thể hiện giá đất ở một khu vực thuộc TP.HCM chỉ có giá 3-8 triệu đồng/m2 , và giá giao dịch thành công phổ biến là 5 triệu đồng/m2 , thì nếu dự án ở khu vực đó được rao giá 20 triệu đồng/ m2 , người dân sẽ biết đó là giá ảo. Mặt khác, dựa trên thông tin về giá đất, cơ quan quản lý nhà nước sẽ theo dõi thị trường, để thấy giao dịch ở khu vực nào có sự chênh lệch lớn với dữ liệu, thì biết chỗ đó có thể có dấu hiệu bất bình thường như thổi giá, tăng giá ảo do đầu cơ, sốt đất…
Ngoài ra, với cơ sở dữ liệu về đất đai, người dân còn có thể tìm hiểu các thông tin đáng tin cậy về các dự án bất động sản, dự án hạ tầng đang được triển khai, pháp lý của dự án đến đâu, thời điểm bắt đầu và kết thúc…, hạn chế tình trạng loạn tin đồn khiến giá đất đảo điên như hiện nay.
Bộ Tài nguyên và môi trường cũng được giao xây dựng cấu trúc dữ liệu chuẩn và phần mềm chung để tổ chức cơ sở dữ liệu thống nhất trên cả nước. Trong đó, cấu trúc dữ liệu chuẩn sẽ có quy định cho phép ai được sử dụng dữ liệu và sử dụng như thế nào. Nhưng cấu trúc này hiện vẫn chưa được ban hành.
Tại TP.HCM, ngành tài nguyên và môi trường đã tổ chức liên thông một phần cơ sở dữ liệu địa chính cho các cơ quan, đơn vị khác khai thác ở nhiều cấp độ khác nhau, nhưng chủ yếu vẫn chỉ là giữa các cơ quan nhà nước với nhau, còn người dân vẫn chưa thể tiếp cận.
Ngay cả thông tin liên thông đó cũng còn chưa đầy đủ và phủ khắp. “Thông tin địa chính liên thông tại TP.HCM là những thông tin lâu nay thành phố xây dựng được, tức có gì thì chia sẻ nấy. Chủ yếu là để phục vụ thủ tục hành chính về nhà đất nhằm rút ngắn thời gian xử lý, giảm đi lại, giảm phiền hà cho người dân”, một chuyên gia cho biết.
Còn thông tin về giá đất, một chuyên gia về xây dựng giá đất ở TP.HCM nói hiện tại, cơ sở dữ liệu đang trong tình trạng… không có nguyên liệu đầu vào. Vị này giải thích: giá đất thu thập theo phương pháp chính thống hiện phần lớn là giá ảo.
Nói sử dụng dữ liệu về giá đất để làm cơ sở đánh giá và điều chỉnh thị trường là chuyện rất khó. Hiện pháp luật về đất đai và thị trường bất động sản VN chưa có biện pháp để ngăn chặn đầu cơ, cũng chưa có cơ chế buộc các cá nhân, tổ chức phải khai báo giá thật khi chuyển nhượng đất, mua bán nhà, nên thông tin thật từ các giao dịch thành công không nhiều.
Ở cấp độ cấu trúc, lệch pha cung - cầu trong bất động sản vẫn là nguyên nhân cơ bản khiến thị trường nóng lạnh thất thường. Hầu hết các dự án vẫn tập trung vào phân khúc cao cấp hoặc có mục tiêu đầu cơ rất rõ ràng, thay vì hướng tới nhu cầu thực của người cần nhà để ở.
Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (Horea), phân khúc nhà ở cao cấp (trên 45 triệu đồng/m2 ) có thể chiếm đến 70% mức cung thị trường năm 2020, so với phân khúc trung cấp (25-45 triệu đồng/m2 ) chỉ khoảng 25%, và phân khúc bình dân (dưới 25 triệu đồng/m2 ) đếm được đúng 163 căn - tương đương 1% tổng số nhà ở được huy động vốn năm 2020. “Thiếu sản phẩm nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp, dẫn đến sự phát triển thị trường bất động sản thiếu tính ổn định, bền vững”, Horea nhận định.
Ngay ở thị trường Bình Dương - nơi một lượng lớn người lao động có nhu cầu thực về nhà ở, một số dự án căn hộ được mở bán vừa qua cũng lên tới 38-45 triệu đồng/m2 , đồng nghĩa giá cho căn hộ diện tích nhỏ 55m2 lên đến 2 tỉ đồng - ngoài tầm với của hầu hết gia đình trẻ lao động phổ thông.
Đã xuất hiện lo ngại giá bất động sản tăng sẽ gây nguy cơ bong bóng trong năm nay. Theo ông Matthew Powell, giám đốc Savills Hà Nội, với mức tài sản và thu nhập cá nhân của nhiều người Việt, hầu hết không thể theo kịp đà tăng của giá nhà.
Bài học đổ vỡ 2007 - 2011 cần phải được nhắc lại trong bối cảnh nền kinh tế còn gặp nhiều khó khăn hiện giờ. Ngân hàng Nhà nước cho biết đang giám sát chặt chẽ tín dụng đổ vào kênh bất động sản và sẵn sàng can thiệp nếu có dấu hiệu vượt qua tầm kiểm soát.
Việc hãm đà hay kéo giá nhà xuống đòi hỏi rất nhiều giải pháp nhiều phía. Theo Savills, trên bình diện rộng hơn, bên cạnh vấn đề giá nhà, dân số, cần phải tính đến các yếu tố quan trọng như nguồn cung nhà ở được đảm bảo, hệ thống giao thông thuận lợi và sự phát triển thị trường tại các khu vực mới, các tỉnh thành vùng ven. Những điều này chỉ có thể hiện thực hóa bằng sự phát triển cơ sở hạ tầng, đường bộ và phương tiện công cộng.
Ở nhiều nước có quy mô tương tự Việt Nam, người dân thường không sống ở trung tâm các thành phố lớn (bán kính 5-10km), mà là ở các vành đai ngoại ô (bán kính 12-20km), do việc di chuyển tới trung tâm bằng các phương tiện công cộng rất thuận lợi.
Cũng không thể để mặc cho thị trường tự điều tiết vấn đề nhà ở. Hiến pháp 2013, điều 59, quy định rõ: “Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người [nhấn mạnh của chúng tôi] có chỗ ở”. Chính sách đó phải đi kèm với việc quản lý tốt đất đai, phát triển hạ tầng và nguồn cung nhà ở, đặc biệt cho phân khúc nhà ở xã hội. Để có thể điều chỉnh giá nhà thì thị trường cần thêm nguồn cung và cách tiếp cận. Vai trò của Nhà nước ở đây vẫn còn quá mờ nhạt.
Nếu có một ít tiền tiết kiệm và có thể vay mượn, chúng ta sẽ làm gì để sinh lợi? Nếu cho 100 người Việt cùng viết vào mảnh giấy, có thể một vài tờ sẽ ghi mua Vietlott hay trồng lan đột biến, tuyệt đại đa số còn lại hẳn là “mua đất”.
Từ nông thôn đến thành thị, từ triền núi đến bờ biển, đi dọc Việt Nam đâu đâu cũng bắt gặp biển rao bán đất và môi giới bất động sản. Có cả cao ốc lộng lẫy cùng dàn tư vấn viên xinh đẹp ngọt ngào: “Bên em thuộc tập đoàn quốc tế với quy trình kinh doanh chuẩn mực, pháp lý đầy đủ” lẫn quán nước bên đường với ấm trà xanh cùng cây điếu cày: “Mua đất đồi hả, cần mấy sào, hỏi đúng chỗ rồi đấy!”.
Khủng hoảng nhà đất năm 2008, khi ngân hàng siết chặt chính sách cho vay kinh doanh bất động sản kiểu mua cọc sang tay, làm nền kinh tế chao đảo hơn nửa thập kỷ kế tiếp và làm hàng loạt ông lớn ngân hàng dính vòng lao lý, đã là quá vãng xa xôi không ai thèm nhớ.
Cơn sốt đang quay lại với tốc độ và cường độ lớn hơn. Năm 2007, cơn sốt chủ yếu là ở thị trường căn hộ các đô thị lớn, với hình ảnh tiêu biểu là cảnh xếp hàng từ 1 giờ sáng mua quyền đóng cọc căn hộ The Vista ở quận 2, TP.HCM, ai đến lượt mà vẫn còn quyền mua cọc đồng nghĩa có lời tối thiểu 50 triệu tiền... sang cọc.
Còn bây giờ, cơn sốt lan khắp chốn, chỗ nào cắm được biển bán đất thì chỗ đấy người ta cắm cả rồi. Đất đồi Bảo Lộc, Đạ Tẻh ở Lâm Đồng, bước chân trên một con dốc bất kỳ ở thành phố lâm viên, đếm được không dưới 100 biển bán đất “view” đồi chè. Đất biển Phan Rang, Kê Gà, bây giờ không cần cả biển rao bán nữa - vì đã có chủ F3- F4 (người mua thứ ba, thứ tư) rồi. Rồi Lương Sơn, Hòa Bình, những con đồi có suối bao quanh lên giá từng tháng.
Ở những thành phố trẻ, giá đất gần nội thành, nơi máy ủi đang san lấp, tăng 10-20% mỗi tuần. Người viết về quê đợt rồi, ngồi uống cà phê buổi sáng, thấy xung quanh rất nhiều bạn công chức săm soi sổ đỏ copy. Những cuộc gọi vội vã về cọc, về công chứng... “Chỉ cần cọc, tuần sau sang tay, tệ cũng 50-70 triệu, ngon là vài trăm đấy anh”. Thậm chí mua rồi sang tay xong, không biết mảnh đất thực tế nó nằm ở đâu. “Mình phải nhanh chứ soi kỹ quá, mất cơ hội anh ơi”.
Cả thành phố xinh đẹp nằm bên dòng sông Nhật Lệ thơ mộng đi đâu cũng thấy nhân viên kinh doanh bất động sản chính thức lẫn bán thời gian. Chia sẻ của một người bạn làm ngân hàng: “Công chức ở đây, không buôn đất, biết làm gì ra tiền?”. Vậy tiền đâu mà mua, giả dụ là mua chắc chắn có lời?
Một miếng đất, bèo bọt lắm cũng phải tiền tỉ. Lương công chức đâu ra mà mua? Ông ở đâu về, hỏi như thằng ngáo vậy. Dân mình, tiền ăn không có, nhưng tiền mua đất, kiểu gì cũng sẵn, tiền ky cóp của người thân xuất khẩu lao động, hợp pháp lẫn trồng cần sa. Bà mẹ ở quê không dám đi chợ nhưng nếu cần, vẫn có thể móc dưới gầm giường một mớ nhẫn vàng để hùn với con cái mua đất ở. Người đẻ chứ đất có đẻ?
Với lại, tiền mua đất thì ngân hàng bao giờ cũng sẵn, dù phải lắt léo tí. Vay cho sản xuất kinh doanh phải thẩm định tài sản, giá trị tồn kho, phương án kinh doanh..., phức tạp lắm, vay cho mua nhà đất dễ hơn nhiều, vì đám đất là thứ mà giá bao giờ cũng tăng, ngân hàng kiểu gì cũng có tài sản đảm bảo. Giá đất tăng thì có lúc cũng phải dừng, rồi bong bóng nổ chứ? Sao mọi người toàn giỏi giang thông minh, biết rõ chuyện đấy và bài học nhãn tiền thì không thiếu, vẫn cứ lao vào?
Ờ thì ai cũng biết thế, ai cũng thông minh, quyết đoán, nên đều nhảy vào để nhảy ra thật nhanh, để mình không phải là người đứng dây cuối. Ai đó sẽ là người nhận lãnh hậu quả, nếu chậm chân, chậm tiền. Ai cũng được, miễn không phải là mình! Câu chuyện Đà Nẵng, thị trường bất động sản của toàn quốc vẫn còn nguyên giá trị khi nhịp sống của thành phố năng động này vẫn phập phồng theo chu kỳ lên xuống của giá nhà đất, hình ảnh đại diện là khu phức hợp Đa Phước, nửa hiện đại - nửa hoang tàn cả thập kỷ nay vẫn không lối thoát.
Là loại hàng hóa đặc biệt có khả năng sinh lợi cao do tính khan hiếm, bất động sản, nhất là đất nền, luôn có sức hút khó cưỡng với những nhà đầu tư, bất kể là chuyên gia hay nghiệp dư. Mua để đó thôi vài năm là có lời, ít nhất cũng gấp đôi lãi suất ngân hàng. Đấy là suy nghĩ chung, rất hợp lý của tất cả những ai manh nha định xuống tiền. Tuy nhiên, bởi là hàng hóa đặc biệt nên việc kinh doanh nó cũng phải có những điều kiện, tiêu chí đặc biệt.
Nó không phải là cuộc chơi của những tay mơ. Ai từng bước vào phòng kinh doanh của một công ty địa ốc để công chứng cọc mới thấy, tất cả những cân nhắc lo sợ trước đấy là vô nghĩa khi hàng trăm người sáng láng học thức ngang và hơn mình, tài sản gấp nhiều lần mình, chen chúc nhau để ký và đóng cọc.
Việc đọc và hiểu rõ các điều khoản hợp đồng lúc đấy là bất khả vì “anh chị ơi mình nhanh lên một tí đi ạ, hợp đồng này bên em có tư vấn luật sư mãi rồi, không lo có sai sót về mặt pháp lý đâu, anh chị chắc lần đầu làm bên em nên còn ngại chứ anh chị thấy đấy, cả trăm khách hàng đang ký phà phà, có người cả chục nền đó ạ!”.
Tất cả chỉ còn trông chờ chủ đầu tư hay công ty môi giới là đối tác thật, không gian dối. Nghĩa là đa số người mua đều khó có một vị thế cân xứng về thông hiểu luật lệ, thị trường... so với người bán sơ cấp. Không ít trường hợp may mắn và nhạy bén trở nên giàu có, nhưng làm gì có “ai chiến thắng mà không hề chiến bại, ai nên khôn mà chẳng dại đôi lần”.
Tỉ suất lợi nhuận không đồng nghĩa với tỉ lệ thành công, nếu không nói là ngược lại. Thị trường nhà đất lợi nhuận cao một phần quan trọng bởi sự thiếu minh bạch của thông tin thị trường. Khi đã không đủ minh bạch thì tỉ lệ thắng tất nhiên không thuộc về số nhiều nhà đầu tư không chuyên.
Thậm chí kể cả khi bán có lời, khoản lời đấy nếu tiếp tục đầu tư vào nhà đất thì không đủ mua đúng cái mảnh đất mình vừa bán, nên nó chỉ thực sự là khoản lời, khi đầu tư học hành cho con cái, phát triển trồng lan đột biến hay mua máy đan chổi chít tự động... Liệu rằng bao nhiêu nhà đầu tư thành đạt, dám chuyển hướng kinh doanh?
Hậu quả của cơn say mua bán đất lần này chưa đến, nhưng đó là việc không chóng thì chầy. Không thể không chua xót khi thấy những người trẻ, năng động, ăn học đàng hoàng chỉ tập trung năng lực của mình vào buôn đất.
Nếu thành công, họ có thể kiếm được số tiền đi làm thuê vài chục năm cũng khó có. Thật khó để họ, khi đã lao vào cơn say đấy, có thể quay lại với quan niệm cần phải chăm chỉ và yêu thích một công việc mà nếu làm tốt 3-5 năm thì cũng chỉ có thể tăng thêm thu nhập 20-30%.
Còn những cò đất trẻ tuổi và thất bại, ai sẽ cho họ khả năng tỉnh ngộ để bắt đầu một công việc khác, tẻ nhạt, lặng lẽ, và không biết bao giờ mới có thể mua được một đám đất mà họ từng tung tẩy trong tay?
Bao nhiêu nguồn lực xã hội đã lãng phí vào cơn say không ai muốn tỉnh kia, và rồi những hậu quả gì nữa sẽ đến khi bong bóng nổ? Những câu hỏi tối hậu đó từng được hỏi và được trả lời, để rồi nhanh chóng được... quên lãng.
Không thể trộn lẫn cơ hội kinh doanh và triết lý sống, nhưng cũng không thể thực hiện chiến lược phát triển đất nước thành một quốc gia công nghiệp hiện đại bằng chiến thuật phân lô bán nền.
Một lần nữa, câu hỏi về giá trị và căn tính được đặt ra: Con người Việt Nam có quý trọng lao động? Có tư chất làm sản xuất? Văn hóa, truyền thống dân tộc có cổ súy sự chăm chỉ siêng năng, sự căn cơ bài bản hay vẫn ca ngợi ăn khế trả vàng, khắc nhập khắc xuất.
Chủ nghĩa hiện sinh của Albert Camus bị hiểu lầm trở thành biện giải cho lối sống vị kỷ, sống vội, sống gấp ở phương Tây thuở nào đang được tái hiện dưới một hình thức khác: chủ nghĩa hiện... điền!
Ông Mai Văn Phấn, phó tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên - môi trường), khẳng định việc số hóa và công khai cơ sở dữ liệu đất đai kịp thời sẽ giúp thông tin về đất đai được minh bạch, nhưng trên thực tế, dù xem đất đai là nguồn lực, việc đầu tư xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai còn rất hạn chế.
Theo lời ông Phấn, đến cuối năm 2020, cả nước đã có 100% đơn vị cấp huyện ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý hồ sơ địa chính, quản lý đất đai, nhưng mức độ ứng dụng khác nhau.
Hết năm 2020, mới có 192/707 (27%) đơn vị hành chính cấp huyện thuộc 49 tỉnh/thành phố hoàn thành đầy đủ cơ sở dữ liệu đất đai, vận hành, quản lý khai thác, sử dụng đồng bộ. Trong các đơn vị hành chính cấp tỉnh, mới có 6 tỉnh thành cơ bản hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và đưa vào vận hành, khai thác theo mô hình tập trung cấp tỉnh gồm Vĩnh Long, Đồng Nai, Đà Nẵng, Bình Dương, Bình Định, Bến Tre.
Ngoài 192 đơn vị hành chính cấp huyện đã hoàn thành đầy đủ cơ sở dữ liệu dạng số hóa theo đúng chuẩn của thông tư 75 của Bộ Tài nguyên - môi trường (TN-MT), những nơi chưa chuẩn hóa số liệu, dữ liệu đất đai được quản lý ra sao, thưa ông?
- Những nơi đó, dữ liệu đang tồn tại song song cả dạng giấy và số. Về dữ liệu số, trước nay nhiều nơi cũng đã xây dựng, nhưng chưa theo chuẩn cấu trúc và dữ liệu quy định, giờ phải tiếp tục chuẩn hóa, còn dữ liệu giấy thì phải số hóa trước.
Với tiến độ hiện nay, cơ sở dữ liệu đáp ứng đến mức nào thì người dân có thể tự tra cứu qua mạng để biết rõ thông tin, cơ sở pháp lý của thửa đất họ muốn tìm hiểu?
- Đây là hai việc khác nhau, vì hiện các đơn vị hành chính cấp huyện đều đã ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý hồ sơ địa chính. Còn việc đưa cơ sở dữ liệu đất đai lên mạng, công khai trên cổng thông tin điện tử của địa phương thì cần công cụ, cái đó do địa phương chủ động. Thực tế chúng tôi vẫn yêu cầu công khai thông tin dữ liệu, nếu đã số hóa rồi thì công khai ở dạng số hóa, kể cả dữ liệu ở dạng PDF cũng công khai.
Như ở 192 đơn vị hành chính cấp huyện nói trên, khi công khai trên cổng thông tin điện tử địa phương, người dân có thể truy cập được hết. Thực tế cả 63 tỉnh thành hiện đều có cổng thông tin điện tử, vì thế tùy mức độ đáp ứng của cơ sở dữ liệu đã xây dựng mà đưa lên, nhưng việc tra cứu thì khó hơn.
Đương nhiên, khi đã hoàn thành cơ sở dữ liệu đầy đủ, người dân có thể tra cứu, biết được hình hài, diện tích, đã được cấp sổ đỏ hay chưa, thông tin pháp lý của thửa đất cụ thể. Các cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp cũng có thể tra cứu để biết thông tin phục vụ việc xây dựng kế hoạch phát triển, tiết kiệm được thời gian, chi phí.
Thực tế ở những nơi chưa hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu theo chuẩn, vướng mắc ở đâu? Và lộ trình đến khi nào hoàn thành, thưa ông?
- Hiện nay gần như các địa phương đã có đầy đủ công cụ để công khai cơ sở dữ liệu đất đai, vấn đề chính là chất lượng dữ liệu.
Với những nơi đã xây dựng cơ sở dữ liệu nhưng chất lượng chưa đạt, rất cần được bố trí kinh phí từ ngân sách để nâng cấp chất lượng dữ liệu, công khai dữ liệu số hóa, nhưng việc này không phải ngày một ngày hai mà làm được.
Chính vì vậy, Bộ TN-MT đã chỉ đạo tháo gỡ theo hướng cơ sở dữ liệu có đến đâu thì công khai đến đó, không chờ dữ liệu phải đáp ứng đủ quy chuẩn mới đưa lên, sau đó cập nhật tiếp để đảm bảo lúc nào cũng có dữ liệu hiện thời.
Còn về mục tiêu, đến năm 2025 đảm bảo chất lượng cung cấp dữ liệu theo chuẩn quy định, nhưng đi kèm mục tiêu này cũng là khó khăn về nguồn lực đầu tư. Về kỹ thuật thì không khó vì đã có mô hình hệ thống, cấu trúc dữ liệu, nhưng cái khó nhất hiện nay là nguồn vốn để triển khai.
Ví như khi xây dựng dữ liệu dân cư, có đủ nguồn vốn thì làm tổng điều tra, tổng thể, thời gian hoàn thành sẽ ngắn. Còn việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, do không có nguồn vốn lớn cùng lúc nên không thể triển khai tổng thể, vì vậy phải làm theo hướng phân kỳ, có vốn đến đâu làm đến đó.
Bộ TN-MT đã nhiều lần đề nghị các địa phương ưu tiên trong phân bổ vốn, đầu tư hằng năm để đẩy nhanh tiến độ xây dựng cơ sở dữ liệu. Thực tế, dù coi đất đai là nguồn lực, nhưng việc tái đầu tư để xây dựng cơ sở dữ liệu còn bị xem nhẹ, ít được phân bổ vốn.
Bộ TN-MT cũng đã chỉ đạo số hóa giao dịch nhà đất để hạn chế nhiễu loạn thông tin về giao dịch bất động sản, việc này đang được thực hiện ra sao, thưa ông?
- Chuyển đổi số và số hóa dữ liệu giao dịch chuyển nhượng nhà đất là rất cần thiết, việc này đã được Bộ TNMT chỉ đạo, các địa phương đang tiếp tục triển khai.
Đây cũng là một trong những giải pháp khi không có kinh phí lớn để xây dựng dữ liệu tổng thể. Tất cả những giao dịch độc lập, khi các cơ quan thực hiện đều làm trên môi trường số, chuẩn hóa theo dữ liệu bộ ban hành luôn, đáp ứng yêu cầu công khai dạng số.
Tất nhiên, khi công khai sẽ có rất nhiều ưu điểm như quản lý dữ liệu hiện đại, người dân, doanh nghiệp cũng tiện lợi trong tra cứu; các cơ quan, các ngành có thể tra cứu để tham khảo trong xây dựng các chiến lược.
Nếu có cơ sở dữ liệu đất đai hoàn chỉnh, cơ quan chức năng hi vọng có thể dự báo được nguy cơ bong bóng thị trường bất động sản để có những biện pháp can thiệp hợp lý.
Cơ sở dữ liệu đất đai được xây dựng từ bản đồ địa chính số và các thông tin từ hồ sơ địa chính, nếu được hoàn chỉnh sẽ giúp phát huy hiệu quả mô hình văn phòng đăng ký một cấp.
Trong mô hình đó, người dân có thể nộp hồ sơ ở bất kỳ chi nhánh nào của văn phòng đăng ký. Cán bộ xử lý chỉ cần lên mạng dùng chung lấy thông tin địa chính thì có thể xử lý được, không cần quản lý theo địa giới hành chính như hiện nay.
Ví dụ cần thông tin một thửa đất ở quận 8, chỉ cần điền một trong các thông tin như địa chỉ, số tờ số thửa, tọa độ, hoặc tên chủ sử dụng cùng mã số định danh cá nhân (hay số chứng minh nhân dân…) thì sẽ có thông tin thửa đất có quy hoạch là gì, cấp giấy chưa, loại đất gì, giá đất bao nhiêu, đã qua bao nhiêu lần chuyển nhượng, có nhà hay chưa, có bị tranh chấp khiếu nại gì không…
Thông tin cập nhật về thửa đất được đăng ký từ một cán bộ có thẩm quyền sẽ được cập nhật trên toàn hệ thống cơ sở dữ liệu. Những cơ quan khác có liên quan như công chứng, thuế, cơ quan điều tra, thi hành án dân sự… đều có thể sử dụng cơ sở dữ liệu này để phục vụ công tác quản lý, điều hành nhằm mang lại sự thuận tiện cho mọi công dân, góp phần vào công bằng xã hội. Chẳng hạn như cơ quan thuế có thể xác định được một cá nhân đang sở hữu bao nhiêu căn nhà để áp thuế tài sản, thuế thu nhập cá nhân khi có giao dịch.
Theo quy định của Bộ Tài nguyên và môi trường, cơ sở dữ liệu đất đai gồm nhiều thành phần, trong đó có thông tin về giá đất. Thông thường, giá trị của bất động sản tỉ lệ thuận với khả năng sinh lợi từ vị trí. Tuy nhiên, ở TP.HCM nói riêng, Việt Nam nói chung, giá đất không hoàn toàn theo quy luật đó. Ngoài yếu tố vị trí, giá bất động sản còn bị ảnh hưởng bởi tâm lý đám đông.
Do đó trên lý thuyết, nếu người dân tiếp cận được thông tin về giá đất thì có thể hạn chế bong bóng bất động sản. Ví dụ, nếu cơ sở dữ liệu thể hiện giá đất ở một khu vực thuộc TP.HCM chỉ có giá 3-8 triệu đồng/m2 , và giá giao dịch thành công phổ biến là 5 triệu đồng/m2 , thì nếu dự án ở khu vực đó được rao giá 20 triệu đồng/ m2 , người dân sẽ biết đó là giá ảo. Mặt khác, dựa trên thông tin về giá đất, cơ quan quản lý nhà nước sẽ theo dõi thị trường, để thấy giao dịch ở khu vực nào có sự chênh lệch lớn với dữ liệu, thì biết chỗ đó có thể có dấu hiệu bất bình thường như thổi giá, tăng giá ảo do đầu cơ, sốt đất…
Ngoài ra, với cơ sở dữ liệu về đất đai, người dân còn có thể tìm hiểu các thông tin đáng tin cậy về các dự án bất động sản, dự án hạ tầng đang được triển khai, pháp lý của dự án đến đâu, thời điểm bắt đầu và kết thúc…, hạn chế tình trạng loạn tin đồn khiến giá đất đảo điên như hiện nay.
Bộ Tài nguyên và môi trường cũng được giao xây dựng cấu trúc dữ liệu chuẩn và phần mềm chung để tổ chức cơ sở dữ liệu thống nhất trên cả nước. Trong đó, cấu trúc dữ liệu chuẩn sẽ có quy định cho phép ai được sử dụng dữ liệu và sử dụng như thế nào. Nhưng cấu trúc này hiện vẫn chưa được ban hành.
Tại TP.HCM, ngành tài nguyên và môi trường đã tổ chức liên thông một phần cơ sở dữ liệu địa chính cho các cơ quan, đơn vị khác khai thác ở nhiều cấp độ khác nhau, nhưng chủ yếu vẫn chỉ là giữa các cơ quan nhà nước với nhau, còn người dân vẫn chưa thể tiếp cận.
Ngay cả thông tin liên thông đó cũng còn chưa đầy đủ và phủ khắp. “Thông tin địa chính liên thông tại TP.HCM là những thông tin lâu nay thành phố xây dựng được, tức có gì thì chia sẻ nấy. Chủ yếu là để phục vụ thủ tục hành chính về nhà đất nhằm rút ngắn thời gian xử lý, giảm đi lại, giảm phiền hà cho người dân”, một chuyên gia cho biết.
Còn thông tin về giá đất, một chuyên gia về xây dựng giá đất ở TP.HCM nói hiện tại, cơ sở dữ liệu đang trong tình trạng… không có nguyên liệu đầu vào. Vị này giải thích: giá đất thu thập theo phương pháp chính thống hiện phần lớn là giá ảo.
Nói sử dụng dữ liệu về giá đất để làm cơ sở đánh giá và điều chỉnh thị trường là chuyện rất khó. Hiện pháp luật về đất đai và thị trường bất động sản VN chưa có biện pháp để ngăn chặn đầu cơ, cũng chưa có cơ chế buộc các cá nhân, tổ chức phải khai báo giá thật khi chuyển nhượng đất, mua bán nhà, nên thông tin thật từ các giao dịch thành công không nhiều.
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét