Tranh chấp mua bán chung cư: Pháp luật cần bảo vệ hơn nữa người mua yếu thế
19/10/2018, Ls. Trần Hồng Phong (*) (TBKTSG) - Trong mua bán nhà chung cư (trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai), bên mua cần xác định luôn tiềm ẩn yếu tố rủi ro, đặc biệt khi bên bán thế chấp dự án để vay vốn. Pháp luật quy định khi ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, bên bán phải được ngân hàng bảo lãnh việc thực hiện hợp đồng. Tuy nhiên nếu ngân hàng vừa là bên bảo lãnh, lại vừa là bên cho vay, thì sẽ rất khó cho người mua nếu dự án gặp khó khăn, chủ đầu tư ngập trong nợ nần. Nếu thực hiện theo Nghị quyết số 42 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng, trong đó ưu tiên cho việc đòi nợ của tổ chức tín dụng thì trong thời gian tới đây, nhiều khả năng phía người mua nhà tại những dự án chậm tiến độ, khó khăn về tài chính sẽ càng bị thiệt hại, hậu quả càng nặng nề hơn. 
“Khóc” vì mua nhà tại những dự án bị đem thế chấp ngân hàng
Mấy ngày qua, ở Hà Nội đang có vụ hàng trăm khách hàng mua nhà tại dự án chung cư cao cấp Vinafor (hay còn gọi là Tokyo Tower) khóc ròng vì sợ bị mất nhà đã mua nhưng chưa nhận. Thông tin cho hay ngân hàng PVcomBank đã thu giữ tài sản bảo đảm tại dự án Tokyo Tower để thu hồi nợ. Phía người mua nói khi ký hợp đồng mua nhà đều nhận được Thư cam kết phát hành bảo lãnh của ngân hàng này, cam kết sẽ phát hành bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Nhưng khi dự án ì ạch, không bàn giao nhà đúng hạn là ngày 31-12-2017, mặc dù người mua đã gửi đơn yêu cầu ngân hàng thực hiện việc bảo lãnh như đã cam kết, phía ngân hàng đã không đáp ứng. Ngân hàng PVcomBank cho biết, với vai trò là ngân hàng tài trợ và bảo lãnh dự án, trong quá trình xử lý tài sản để thu hồi nợ, PVcomBank “sẽ đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người mua nhà”. Tuy nhiên tất cả cũng chỉ mới là lời hứa ở thì tương lai. Trước mắt, thiệt hại phía người mua nhà đã phải gánh chịu.
Từ vài năm qua, những tranh chấp, khiếu nại giữa bên mua và chủ đầu tư trong mua bán nhà chung cư, có liên quan hay bị “kẹt” do chủ đầu tư đem dự án thế chấp ngân hàng là khá nhiều và chưa có dấu hiệu dừng lại. Như tại dự án chung cư Bảy Hiền (TPHCM), đến nay vẫn lình xình chuyện chậm giao nhận nhà, ki ốt cho bên mua. Nhiều người mua từ năm 2013 nhưng đến năm 2017 chưa được giao nhà. Trong khi đó, ngân hàng Agribank chi nhánh TPHCM xác nhận toàn bộ dự án đã được thế chấp tại ngân hàng này.
Việc cho phép một ngân hàng vừa bảo lãnh, lại vừa là bên cho vay trong một dự án bất động sản đã thực sự an toàn và hợp lý chưa?
Dấu hiệu tranh chấp thường xảy ra giữa bên mua nhà và chủ đầu tư khi chủ đầu tư giao nhà chậm tiến độ và liên quan đến việc ngân hàng là bên cho vay “nắm” dự án để siết và thu hồi nợ.
Đáng lưu ý là nếu thực hiện nghiêm theo Nghị quyết số 42 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng, trong đó ưu tiên cho việc đòi nợ của tổ chức tín dụng thì trong thời gian tới đây, nhiều khả năng phía người mua nhà tại những dự án chậm tiến độ, khó khăn về tài chính sẽ càng bị thiệt hại, hậu quả càng nặng nề hơn.
Dù vậy, cần lưu ý là việc chủ đầu tư thế chấp dự án để vay tiền đầu tư vào dự án đang xây dựng được pháp luật cho phép. Trong bối cảnh nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng cao, việc thế chấp các dự án bất động sản tại ngân hàng là điều bình thường trong kinh doanh nhà ở. Thông thường, chủ đầu tư chỉ thế chấp phần “dự án”, mà không thế chấp “nhà ở hình thành trong tương lai” vì nếu như vậy thì chủ đầu tư sẽ không có quyền ký hợp đồng bán nhà (do tài sản đang bị thế chấp, phải có sự chấp thuận của ngân hàng hoặc phải giải chấp trước khi bán). Tháng 6-2018, Sở Xây dựng TPHCM công bố trong số 30 dự án bất động sản đủ điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai, có không ít dự án đã bị chủ đầu tư đem thế chấp tại ngân hàng.
Mặt khác, việc chậm giao nhà cũng chỉ là rủi ro, thiệt hại đầu tiên, trong số nhiều tình huống rủi ro, thiệt hại khác mà phía mua nhà có thể gánh chịu. Còn có những rủi ro khác như chậm nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, chất lượng bảo hành, bảo dưỡng không đảm bảo...
Pháp luật cần tiếp tục được bổ sung, hoàn thiện hơn
Pháp luật về kinh doanh bất động sản đã đi vào thực tiễn từ hàng chục năm qua, góp phần cung ứng, đáp ứng nhu cầu về nhà ở trong xã hội. Qua thực tiễn, từ những rủi ro, bất cập như trên, có thể thấy pháp luật về kinh doanh bất động sản vẫn cần tiếp tục bổ sung và hoàn thiện hơn nữa. Chỉ xét riêng chuyện giảm thiểu và bảo đảm quyền và lợi hợp pháp của người mua nhà chung cư, vốn là bên bỏ tiền ra trước, nhận nhà sau, có nhiều yếu tố yếu thế, rủi ro, thì theo tôi, Nhà nước cần xem xét, bổ sung những quy định liên quan đến một số nội dung sau.
Thứ nhất, việc cho phép một ngân hàng vừa bảo lãnh, lại vừa là bên cho vay trong một dự án bất động sản đã thực sự an toàn và hợp lý chưa? Chẳng hạn như trong dự án Tokyo Tower, thông tin báo chí cho thấy ngân hàng vừa bảo lãnh, vừa cho vay. Và để thu hồi nợ, ngân hàng đã “siết” tài sản thế chấp, nhưng đồng thời lại không/chưa thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh của mình. Trong trường hợp này, phải chăng ngân hàng đã ưu tiên thu hồi nợ cho mình trước, trong khi lại bỏ bê quyền lợi của khách hàng (người mua nhà)? Pháp luật chưa có quy định giải quyết tình huống này.
Thứ hai, quy định về việc bên bán nhà được quyền thu tới 95% giá bán trong trường hợp bên mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà là quá cao và bất lợi cho bên mua nhà. Tỷ lệ 5% còn lại là nhỏ, có thể dẫn đến tình trạng chủ đầu tư cố tình chây ì, kéo dài vô thời hạn trách nhiệm hoàn tất thủ tục cấp giấy tờ sở hữu nhà cho bên mua. Hậu quả là ảnh hưởng trực tiếp và hạn chế rất lớn đối với quyền của bên mua - với tư cách là người chủ sở hữu. Nên chăng cần điều chỉnh mức thu tối đa giảm xuống, chẳng hạn còn 85-90%.
Thứ ba là vấn đề trách nhiệm và xử lý trách nhiệm trong việc cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước của chủ đầu tư đối với bên mua. Hiện luật mới quy định đó như là quyền của bên mua, chưa quy định rõ là nghĩa vụ của bên bán. Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định “Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết”. Trường hợp chủ đầu tư không sử dụng đúng thì giải quyết thế nào? Nên chăng cần có quy định về mặt kỹ thuật để chủ đầu tư không thể sử dụng khoản tiền này trái mục đích. Chẳng hạn như cho phép lập ra bộ phận đại diện và giám sát, quản lý việc sử dụng khoản tiền này của bên mua.
Cuối cùng, nhìn từ chính sách tài chính, quản lý vĩ mô của Nhà nước, luôn cần thiết phải kiểm soát, khống chế nguy cơ xuất hiện bong bóng trong đầu tư kinh doanh bất động sản. Cần thiết điều tiết và hạn chế cho vay quá nhiều về bất động sản, đặc biệt là đối với những dự án có quy mô quá lớn, nhưng nguồn vốn và uy tín, kinh nghiệm của chủ đầu tư còn thấp.
(*) Đoàn Luật sư TPHCM
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét