TỪ TĂNG TRƯỞNG BẰNG XÂY DỰNG ĐẾN TĂNG TRƯỞNG BẰNG HIỆU QUẢ

TỪ TĂNG TRƯỞNG BẰNG XÂY DỰNG ĐẾN TĂNG TRƯỞNG BẰNG HIỆU QUẢ: VIỆT NAM CÓ ĐANG LẶP LẠI CON ĐƯỜNG CỦA TRUNG QUỐC?

Việt Nam đang bước vào một giai đoạn bùng nổ đầu tư xây dựng mới. Hàng loạt khu đô thị, chung cư cao tầng, khu dân cư mới, trung tâm thương mại và các dự án hạ tầng quy mô lớn liên tục được triển khai. Đặc biệt, mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) đang được thúc đẩy mạnh mẽ tại Hà Nội và TP.HCM. Những dự án này được kỳ vọng vừa tạo động lực tăng trưởng, vừa hiện đại hóa diện mạo đô thị và nâng cao chất lượng cuộc sống.

Nhưng có một câu hỏi cần được đặt ra: liệu cứ xây dựng nhiều hơn, mở rộng đô thị nhanh hơn và đầu tư bất động sản lớn hơn thì nền kinh tế sẽ phát triển hiệu quả và bền vững hơn? Và điều đáng quan tâm có phải là mỗi đồng vốn đầu tư vào những công trình ấy tạo ra bao nhiêu thu nhập, năng suất và giá trị kinh tế thực sự trong suốt vòng đời của chúng ?

Tôi cho rằng đây là một giả định cần phải xem xét thật kỹ. Việt Nam có thể đang đứng trước nguy cơ lặp lại một mô hình tăng trưởng mà Trung Quốc đã từng thành công trong một giai đoạn đầu, nhưng hiện nay đang phải trả giá cho những hạn chế của nó.
1. Khi xây dựng trở thành động lực tăng trưởng chủ yếu

Trong giai đoạn đầu của công nghiệp hóa và đô thị hóa, mở rộng không gian đô thị là một nhu cầu khách quan. Dân số đô thị tăng, lao động chuyển dịch từ nông nghiệp sang công nghiệp và dịch vụ, các doanh nghiệp cần nhà xưởng, người dân cần nhà ở, nền kinh tế cần đường sá, cầu cống và hệ thống hạ tầng mới.

Trong hoàn cảnh đó, đầu tư xây dựng có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng rất lớn. Một dự án đường giao thông tạo việc làm cho ngành xây dựng, tiêu thụ thép, xi măng, vật liệu và máy móc; một khu đô thị mới kéo theo nhu cầu về điện, nước, giao thông và các dịch vụ khác. Đầu tư của khu vực này tạo ra nhu cầu cho khu vực khác, qua đó thúc đẩy tổng cầu và GDP.

Trung Quốc đã vận dụng rất thành công mô hình phát triển này trong nhiều thập niên. Những thành phố mới, khu công nghiệp, đường cao tốc, sân bay và hệ thống đường sắt đô thị đã làm thay đổi căn bản diện mạo đất nước.

Tuy nhiên, thành công của một mô hình trong một giai đoạn không có nghĩa nó sẽ tiếp tục hiệu quả trong mọi hoàn cảnh.

Khi nhu cầu nhà ở đã được đáp ứng ở một mức độ nhất định, khi nhiều thành phố đã có hệ thống hạ tầng tương đối hoàn chỉnh, khi dân số bắt đầu giảm hoặc dịch chuyển, việc tiếp tục mở rộng đô thị có thể tạo ra những tài sản không được khai thác hết công suất.

Một khu đô thị được xây dựng không đồng nghĩa với một khu đô thị có sức sống kinh tế. Một tòa chung cư hoàn thành không đồng nghĩa với việc nó đã tạo ra giá trị sản xuất mới. Một tuyến đường mới không đương nhiên mang lại hiệu quả kinh tế tương xứng với số vốn đã bỏ ra.

Trung Quốc hiện phải đối diện với chính vấn đề này: nhiều địa phương đã quen với tư duy mở rộng không gian đô thị, nhưng nhu cầu thị trường và nguồn lực tài chính không còn cho phép tiếp tục duy trì tốc độ xây dựng như trước.

Việt Nam cần rút ra bài học trước khi đi quá xa trên con đường đó.
2. Khi ngân sách ngày càng phụ thuộc vào đất đai

Một trong những điểm đáng chú ý nhất của mô hình phát triển đô thị ở Trung Quốc là cơ chế tài chính dựa vào đất đai. Chính quyền địa phương có thể khai thác giá trị đất thông qua quy hoạch, đầu tư hạ tầng và chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tạo nguồn vốn xây dựng thành phố.

Việt Nam cũng đang vận hành một cơ chế có những đặc điểm tương tự. Theo nghiên cứu của Viện ISEAS - Yusof Ishak (Singapore), thu ngân sách từ nhà và đất của Việt Nam tăng từ 123 nghìn tỷ đồng năm 2016 lên khoảng 575,5 nghìn tỷ đồng năm 2025. Tỷ trọng khoản thu này trong tổng thu ngân sách được ước tính tăng lên 21,7% năm 2025, so với khoảng 11-14% trong giai đoạn 2016–2024.

Đáng chú ý hơn, nghiên cứu này cho biết nguồn thu liên quan đến đất đai chiếm khoảng 80% nguồn thu do các tỉnh tự huy động.

Những con số này cho thấy đất đai không còn đơn thuần là một nguồn lực phục vụ phát triển, mà đã trở thành một nguồn tài chính rất quan trọng của chính quyền địa phương.

Khi ngân sách phụ thuộc quá nhiều vào nguồn thu từ đất, một động cơ kinh tế đặc biệt hình thành. Muốn có thêm nguồn thu, chính quyền cần có thêm đất để đưa vào quy hoạch, phát triển hạ tầng, tạo ra giá trị đất đai cao hơn và tổ chức đấu giá hoặc giao đất. Khi nguồn thu từ đất được sử dụng để đầu tư hạ tầng, những khoản đầu tư mới lại có thể làm tăng giá trị đất ở các khu vực lân cận.

Một vòng tuần hoàn được hình thành: Đầu tư hạ tầng làm tăng giá trị đất, tăng thu tiền sử dụng đất, rồi tăng nguồn vốn đầu tư và nhờ đó tiếp tục mở rộng đô thị.

Vòng tuần hoàn này có thể tạo ra tăng trưởng nhanh trong một thời gian dài. Nhưng nó cũng tạo ra một sự lệ thuộc nguy hiểm: chính quyền có động cơ tiếp tục mở rộng không gian đô thị để duy trì nguồn thu, ngay cả khi hiệu quả kinh tế của việc mở rộng đó sẽ ngày càng giảm nhanh theo quy luật lợi ích cận biên.

Đây là sự khác biệt giữa việc sử dụng đất đai như một nguồn lực phát triển và việc biến đất đai thành một công cụ tạo nguồn thu ngân sách. Một quốc gia không thể mãi phát triển bằng cách đưa thêm đất ra thị trường, tăng giá bất động sản và chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đó là vì đất đai là nguồn lực hữu hạn, trong khi nhu cầu ngân sách và đầu tư công có thể liên tục tăng.
3. Bất động sản: tài sản hay vốn bị đóng băng?

Một vấn đề khác cần được nhìn nhận từ góc độ kinh tế học là hiệu quả phân bổ vốn. Vốn đầu tư luôn có giới hạn. Một đồng vốn được đưa vào bất động sản đồng nghĩa với việc đồng vốn đó không thể đồng thời được sử dụng để đầu tư vào máy móc, công nghệ, nghiên cứu, phát triển sản phẩm, logistics hay mở rộng năng lực sản xuất.

Điều này không có nghĩa đầu tư bất động sản luôn không hiệu quả. Nhà ở, văn phòng, nhà xưởng và hạ tầng đô thị đều là những tài sản cần thiết cho nền kinh tế. Vấn đề nằm ở chỗ đầu tư bao nhiêu, đầu tư vào loại tài sản nào và khả năng khai thác chúng ra sao.

Nếu một khu chung cư được xây dựng để đáp ứng nhu cầu nhà ở thực tế, nó có thể tạo ra lợi ích xã hội lớn. Nhưng nếu hàng nghìn căn hộ được xây dựng chủ yếu để bán cho nhà đầu tư rồi để đó, trong khi người dân không đủ khả năng mua hoặc thuê, thì một lượng vốn rất lớn có thể bị giam giữ trong những tài sản không tạo ra dòng thu nhập tương xứng.

Một căn hộ bỏ trống vẫn được tính vào tài sản của chủ sở hữu, nhưng không tạo ra giá trị sử dụng tương ứng. Một khu đô thị ít người ở vẫn cần đường sá, điện chiếu sáng, hệ thống cấp nước và bảo vệ. Một trung tâm thương mại vắng khách vẫn phải chịu chi phí vận hành.

Nhìn từ góc độ toàn nền kinh tế, đây là sự lãng phí do phân bổ sai nguồn lực.

Nghiên cứu của ISEAS cũng cảnh báo rằng tín dụng liên quan đến bất động sản của Việt Nam đã đạt khoảng 4,74 triệu tỷ đồng vào cuối năm 2025, tương đương 25,53% tổng dư nợ tín dụng. Điều đáng quan tâm không chỉ là quy mô tín dụng mà còn là việc dòng vốn có thể bị hút khỏi các hoạt động sản xuất, công nghệ và đổi mới sáng tạo để chảy vào các tài sản đất đai.

Một nền kinh tế có thể xây dựng rất nhiều công trình nhưng vẫn thiếu vốn cho những doanh nghiệp thực sự tạo ra sản phẩm mới, công nghệ mới và năng suất lao động cao hơn. Đó là nghịch lý cần được quan tâm hơn là chỉ nhìn vào tốc độ tăng trưởng GDP.
4. TOD: phát triển giao thông hay mở rộng thị trường bất động sản?

Mô hình TOD có những ưu điểm rõ ràng. Phát triển đô thị tập trung quanh các nhà ga đường sắt có thể giảm chi phí giao thông, hạn chế phụ thuộc vào phương tiện cá nhân, tiết kiệm đất và tạo ra những khu vực có mật độ hoạt động kinh tế cao.

Nhưng TOD chỉ thực sự có ý nghĩa khi giao thông công cộng là hạt nhân của phát triển đô thị, chứ không phải bất động sản là mục tiêu chính còn giao thông chỉ đóng vai trò hỗ trợ. Nếu việc xây dựng một tuyến đường sắt được gắn với hàng loạt dự án chung cư, trung tâm thương mại và khu đô thị mới, cần phải đặt câu hỏi: các dự án này có xuất phát từ nhu cầu thực tế của người dân và doanh nghiệp hay chủ yếu nhằm khai thác giá trị đất đai?

Một tuyến đường sắt có thể làm tăng giá đất ở những khu vực đi qua. Nhưng giá đất tăng không đồng nghĩa với năng suất của nền kinh tế tăng tương ứng. Nếu giá trị tăng thêm chủ yếu được chuyển thành lợi nhuận bất động sản, trong khi số người sử dụng giao thông công cộng không đủ lớn để tạo ra hiệu quả vận hành, thì mục tiêu ban đầu của TOD có thể bị đảo ngược.

Điều cần thiết không phải là phản đối TOD, mà là đặt hiệu quả giao thông, nhu cầu dân cư và hiệu quả kinh tế lên trước mục tiêu khai thác đất. Không nên xây dựng một tuyến đường sắt chỉ vì hai bên tuyến đường còn nhiều đất có thể phát triển dự án. Phải xây dựng tuyến đường sắt vì có nhu cầu đi lại đủ lớn và vì nó tạo ra lợi ích kinh tế - xã hội thực sự.
5. Từ bảng cân đối tài sản sang bảng kết quả hoạt động

Kinh nghiệm quy hoạch đô thị Trung Quốc rất đáng suy ngẫm: thời kỳ mở rộng đô thị cần tư duy bảng cân đối tài sản, nhưng thời kỳ nâng cao chất lượng đô thị phải chuyển sang tư duy bảng kết quả hoạt động.

Có thể hiểu đơn giản như sau: Trong thời kỳ mở rộng, chính quyền quan tâm đến việc tạo ra tài sản mới: đường sá, cầu cống, nhà ga, trường học, bệnh viện và các khu đô thị. Đất đai được khai thác để tạo nguồn vốn cho đầu tư.

Nhưng khi những tài sản đó đã được hình thành, câu hỏi quan trọng phải là chúng tạo ra bao nhiêu lợi ích kinh tế, xã hội và bao nhiêu nguồn thu thường xuyên, trong khi cần bao nhiêu chi phí để vận hành và bảo dưỡng.

Một tuyến đường sắt không chỉ có chi phí xây dựng mà còn có chi phí vận hành, bảo dưỡng, sửa chữa và thay thế thiết bị. Một khu đô thị không chỉ cần vốn xây dựng ban đầu mà còn cần kinh phí duy trì hệ thống hạ tầng và dịch vụ công cộng.

Nếu chỉ tính vốn đầu tư ban đầu mà không tính toàn bộ chi phí trong vòng đời công trình, chúng ta có thể đánh giá quá cao hiệu quả của dự án. Vì vậy, mọi dự án đô thị quy mô lớn cần được đánh giá trên ít nhất ba phương diện: hiệu quả đầu tư ban đầu, hiệu quả khai thác trong dài hạn và khả năng tự trang trải chi phí vận hành.

Một công trình được xây dựng bằng vốn vay hoặc vốn ngân sách không có nghĩa là nó đã tạo ra của cải tương ứng. Giá trị kinh tế thực sự chỉ được chứng minh qua khả năng khai thác tài sản và những lợi ích mà nó đem lại cho nền kinh tế.
6. Đã đến lúc thay đổi tiêu chí đánh giá phát triển đô thị

Việt Nam vẫn cần đô thị hóa, vẫn cần nhà ở và hạ tầng giao thông hiện đại. Nhưng không thể lấy số lượng khu đô thị mới, số căn hộ được xây dựng, số kilômét đường sắt hay tổng vốn đầu tư làm thước đo chủ yếu của thành công.

Cần chuyển sang những tiêu chí thực chất hơn. Một khu đô thị mới phải chứng minh được nhu cầu dân cư và việc làm thực tế. Một tuyến đường sắt phải chứng minh được lượng hành khách, khả năng kết nối và hiệu quả kinh tế - xã hội. Một dự án chung cư phải được đánh giá cả về khả năng đáp ứng nhu cầu nhà ở, tức là người dân mua để ở, và khả năng chi trả của người dân, chứ không chỉ căn cứ vào giá bán và doanh thu của chủ đầu tư, bán xong thì nhà để đó chứ không sử dụng.

Đặc biệt, cần xem xét lại cơ chế tài chính dựa quá nhiều vào việc chuyển nhượng đất đai. Nguồn thu từ đất có thể là một công cụ hữu ích để đầu tư hạ tầng, nhưng không nên trở thành nguồn thu thường xuyên mà ngân sách địa phương phải phụ thuộc. Cần phát triển những nguồn thu ổn định hơn từ hoạt động sản xuất, kinh doanh, việc làm và khai thác hiệu quả tài sản hiện có. Đồng thời, phải bảo đảm giá trị tăng thêm của đất do đầu tư công tạo ra được thu hồi minh bạch và phân bổ hợp lý cho cộng đồng.

Điều quan trọng hơn cả là phải thay đổi quan niệm về tăng trưởng.

Một nền kinh tế phát triển không phải là nền kinh tế liên tục xây thêm những công trình mới, mà là nền kinh tế sử dụng ngày càng hiệu quả những nguồn lực mình có. Một thành phố hiện đại không nhất thiết phải là thành phố có nhiều chung cư cao tầng nhất, mà phải là thành phố nơi người dân có việc làm tốt, thu nhập cao, đi lại thuận tiện, được hưởng những dịch vụ công có chất lượng và không có nhiều tài sản để lãng phí không sử dụng.

Việt Nam vẫn còn nhiều dư địa để đô thị hóa, nhưng không nên nhầm lẫn giữa đô thị hóa với mở rộng bất động sản, giữa đầu tư xây dựng với tích lũy năng lực sản xuất, giữa tăng GDP với nâng cao hiệu quả kinh tế.

Một quốc gia có thể trở nên giàu có hơn nhờ xây dựng những tài sản mới, nhưng cũng có thể nghèo đi nếu phần lớn nguồn lực bị khóa trong những tài sản không tạo ra giá trị tương xứng. Đã đến lúc Việt Nam phải chuyển từ tư duy xây dựng thật nhiều sang tư duy đầu tư thật hiệu quả,i vì thành công của một giai đoạn phá đi xây mới không phải là giấy phép để tiếp tục mở rộng mãi mãi.

https://www.iseas.edu.sg/articles-commentaries/iseas-perspective/2026-62-the-perils-of-vietnams-land-led-growth-by-nguyen-khac-giang/