Nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư NO3-T8

BAN QUẢN TRỊ NHÀ CHUNG CƯ N03T8

KHU ĐOÀN NGOẠI GIAO, PHƯỜNG XUÂN TẢO,

QUẬN BẮC TỪ LIÊM, HÀ NỘI

------------------------

NỘI QUY

QUẢN LÝ, SỬ DỤNG

NHÀ CHUNG CƯ NO3-T8

Hà Nội, tháng 1 năm 2017

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc ---------------

Hà Nội, ngày … tháng 1 năm 2017

NỘI QUY

QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ NO3-T8

Căn cứ Luật nhà ở số 65/2014/QH13 được Quốc hội ban hành ngày 25/11/2014 ;

Căn cứ Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở ;

Căn cứ Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ Xây dựng về Nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư ;

Căn cứ Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội  (Ban hành kèm theo Quyết định số 01/2013/QĐ-UBND ngày 04 tháng 01 năm 2013 của Ủy ban Nhân dân Thành phố Hà Nội) ;

Hội nghị nhà chung cư N03T8 họp ngày …/1/2017 đã thông qua NỘI QUY QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ NO3-T8, dưới đây gọi tắt là NỘI QUY, với các nội dung sau :

CHƯƠNG I: GIẢI THÍCH TỪ NGỮ

Điều 1 : Trong nội quy này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

1. “Tòa nhà” hay "Nhà chung cư" là Tổ hợp nhà ở đa năng NO3-T8 thuộc khu Đoàn Ngoại giao - P.Xuân tảo - Q.Bắc Từ liêm - TP.Hà nội, gồm khu văn phòng, khu dịch vụ, khu căn hộ và các diện tích chung, do Công ty Cổ phần xây dựng số 2 làm Chủ đầu tư và xây dựng.

2. “Khu căn hộ” là khu vực gồm nhiều căn hộ được thiết kế và xây dựng từ tầng 4 đến tầng 21 của tòa nhà.

3. “Căn hộ” là một căn hộ trong các tầng từ tầng 4 đến tầng 21 của tòa nhà.

4. “Chủ đầu tư ” là Công ty Cổ phần xây dựng số 2 thuộc Tổng công ty xây dựng Hà nội - CTCP, là đại diện hợp pháp để thực hiện các công việc của Chủ đầu tư sau khi Tòa nhà được đưa vào khai thác, sử dụng theo quy định tại Luật nhà ở và Nội quy này.

5. “Chủ sở hữu căn hộ” là người có quyền sở hữu hợp pháp đối với một hoặc nhiều Căn hộ trong Tòa nhà theo giấy chứng nhận quyền sở hữu do cơ quan có thẩm quyền ban hành hoặc người có được quyền sở hữu Căn hộ trên cơ sở hợp đồng, văn bản thừa kế, tặng cho, mua bán nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ.

6. "Đại diện chủ sở hữu căn hộ hoặc diện tích khác không phải căn hộ trong nhà chung cư" là người đại diện cho chủ sở hữu của mỗi căn hộ, mỗi phần diện tích khác không phải là căn hộ trong nhà chung cư hoặc người sử dụng hợp pháp nếu chủ sở hữu không sử dụng và có ủy quyền hợp pháp (sau đây gọi chung là đại diện chủ sở hữu).

7. “Người sử dụng” là bất kỳ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nào khác, ngoài các Chủ sở hữu, đang trực tiếp sống hoặc làm việc dài hạn hay ngắn hạn trong nhà chung cư hay đang trực tiếp sử dụng hợp pháp căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư thông qua hình thức thuê, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý sử dụng hoặc sử dụng theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền, bao gồm (nhưng không giới hạn) :

a) Những thành viên gia đình, người giúp việc của Chủ sở hữu ;

b) Bên thuê, Bên thuê lại căn hộ, Bên mượn hoặc ở nhờ ;

c) Khách thăm, người được mời của Chủ sở hữu căn hộ, của Bên thuê, Bên thuê lại, Bên mượn hoặc ở nhờ;

d) Bất kỳ người nào khác mà Chủ sở hữu cho phép được vào sử dụng tại căn hộ dưới bất kỳ hình thức nào, ngắn hạn hay dài hạn;

e) Tất cả các cán bộ công nhân viên đang làm việc và khách đến làm việc thường xuyên của Chủ đầu tư.

8. "Cư dân" là những người đang sinh sống hoặc đang làm việc tại Tòa nhà.

9. “Chủ sở hữu nhà chung cư” là cá nhân, tổ chức có quyền sở hữu hợp pháp đối với một phần diện tích trong tòa nhà. Chủ sở hữu gồm Chủ sở hữu căn hộ và Chủ sở hữu các phần diện tích khác trong nhà chung cư được quy định tại các khoản 18, 19 và 20 của điều này.

10. “Ban quản trị” là Ban quản trị của Tòa nhà do Hội nghị nhà chung cư bầu ra để thay mặt các Chủ sở hữu hoặc Người sử dụng thực hiện, giám sát các hoạt động liên quan tới quản lý, sử dụng Tòa nhà và bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các Chủ sở hữu và Người sử dụng trong quá trình sử dụng Tòa nhà.

11. “Công ty quản lý” là công ty, đơn vị thực hiện việc quản lý, vận hành hệ thống kỹ thuật, trang thiết bị, cung cấp các dịch vụ thường xuyên và/hoặc bảo trì cho khu căn hộ và các phần diện tích khác của tòa nhà, và thực hiện các công việc khác theo hợp đồng kinh tế ký với Ban quản trị .

12. “Dịch vụ quản lý” là các dịch vụ do Công ty quản lý cung cấp, được quy định tại Phụ lục 2 của Nội quy này.

13. “Phí quản lý hàng tháng” là các khoản chi phí phải trả cho Dịch vụ quản lý hàng tháng, được quy định tại Phụ lục 2 của Nội quy này.

14. “Hợp đồng mua bán căn hộ” là Hợp đồng ký giữa Chủ đầu tư và Chủ sở hữu để chuyển nhượng quyền sở hữu căn hộ từ Chủ đầu tư cho Chủ sở hữu .

15. “Ngày bàn giao Căn hộ” là ngày căn hộ được Chủ đầu tư  bàn giao cho Chủ sở hữu theo thỏa thuận giữa Chủ đầu tư và Chủ sở hữu trong hợp đồng mua bán căn hộ.

16. “Ngày thực tế bàn giao Căn hộ” là ngày căn hộ chính thức được Chủ đầu tư bàn giao cho Chủ sở hữu căn hộ.

17. “Nội Quy” là bản tổng hợp các quy định về quản lý, sử dụng Tòa nhà đa năng NO3-T8 khu Ngoại giao đoàn - Xuân Đỉnh - Bắc Từ Liêm - TP Hà Nội và tất cả các phụ lục, các văn bản đính kèm, các sửa đổi, bổ sung được Hội nghị nhà chung cư thông qua.

18. "Phần sở hữu riêng của Chủ sở hữu căn hộ" là phần diện tích bên trong căn hộ (bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó) hoặc bên trong các phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của Chủ sở hữu căn hộ, và các thiết bị sử dụng riêng trong căn hộ hoặc trong các phần diện tích khác của Chủ sở hữu theo quy định của pháp luật.

19. "Phần sở hữu riêng của Chủ đầu tư" là diện tích các khu vực trong Tòa nhà được Chủ đầu tư giữ lại, không bán và cũng không phân bổ giá trị phần diện tích thuộc sở hữu riêng này vào giá bán căn hộ cho các Chủ sở hữu căn hộ. Phần sở hữu riêng của Chủ đầu tư gồm :

a) Cửa hàng, Ki-ốt, văn phòng tầng 1, 1A, 2, 3 và KT (trừ diện tích được dùng làm phòng sinh hoạt cộng đồng, diện tích được Chủ đầu tư chuyển nhượng cho chủ sở hữu khác, các phòng làm việc của Ban quản trị và Công ty quản lý vận hành tòa nhà thuộc sở hữu chung…).

b) Tầng hầm G1 là chỗ để xe ô tô thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư (chủ đầu tư không được tính vào giá bán, giá thuê các chi phí đầu tư xây dựng tầng để xe này).

c) Phần diện tích những căn hộ ở các tầng 17 và 18 nếu Chủ đầu tư giữ lại, không bán và cũng không phân bổ giá trị phần diện tích thuộc sở hữu riêng này vào giá bán căn hộ cho các Chủ sở hữu căn hộ.

20. Phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm:

a) Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng của Chủ sở hữu và của Chủ đầu tư quy định tại các khoản 18 và 19 của điều này;

b) Phòng sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư; các phòng làm việc của Ban quản trị và Công ty quản lý vận hành tòa nhà; phòng điều khiển và trung tâm quản lý nhà chung cư.

c) Tầng hầm G2 là chỗ để xe đạp, xe dùng cho người khuyết tật, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư;

d) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của các Chủ sở hữu nhà chung cư;

đ) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước;

e) Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được duyệt, bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác (nếu có) được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt.

CHƯƠNG II. CÁC QUY ĐỊNH CHUNG

VỀ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG TÒA NHÀ

Điều 2: Nội quy này được ban hành nhằm các mục đích

1. Tăng cường bảo vệ lợi ích và đảm bảo sự an toàn cho chủ sở hữu và người sử dụng.

2. Nâng cao chất lượng cuộc sống của chủ sở hữu và người sử dụng.

3. Duy trì và đảm bảo trật tự an ninh, vệ sinh môi trường, an toàn sức khỏe và chất lượng dịch vụ cho tòa nhà, các công trình tiện ích cho mọi cư dân của tòa nhà.

4. Nâng cao chất lượng, qua đó làm tăng giá trị của các căn hộ và tòa nhà.

5. Quản lý, sử dụng có hiệu quả, lâu bền khu vực chung, các công trình tiện ích chung và khu vực sở hữu riêng của các chủ sở hữu và người sử dụng trong tòa nhà.

Điều 3. Phạm vi điều chỉnh

1. Nội quy này quy định về quyền và trách nhiệm của mọi cư dân, của Chủ đầu tư và của các Tổ chức, Cá nhân khác có liên quan trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư N03T8, đảm bảo thực hiện được các mục đích nêu tại điều 2, Nội quy này.

2. Tùy theo nhu cầu thực tế, Nội quy này có thể được Hội nghị nhà chung cư sửa đổi hay điều chỉnh cho phù hợp.

Điều 4: Đối tượng áp dụng

1. Nội quy  này được áp dụng cho tất cả các Chủ sở hữu, Người sử dụng và các tổ chức, cá nhân có liên quan khác được đề cập tới trong Nội quy .

2. Cư dân, Chủ đầu tư, các Tổ chức, Cá nhân khác có liên quan và mọi khách vãng lai ra vào Tòa nhà, trong mọi trường hợp và không có ngoại lệ, đều phải tôn trọng và tuân thủ nghiêm chỉnh Nội quy này và các phụ lục kèm theo.

3. Chủ sở hữu phải đảm bảo:

a) Thông báo cho người sử dụng phần sở hữu riêng của mình để họ biết và hiểu rõ Nội quy này, và trong mọi trường hợp và không có ngoại lệ, họ phải tôn trọng, tuân thủ nghiêm chỉnh và thực hiện đúng mọi điều khoản và các phụ lục của Nội quy này.

b) Khi được Ban quản trị yêu cầu, người sử dụng phải ký cam kết tuân thủ nghiêm chỉnh và thực hiện đúng mọi điều khoản và các phụ lục của Nội quy này nhằm đạt được các mục đích đã nêu tại điều 2 Nội quy này.

c) Chủ sở hữu, tự mình hoặc thông qua những người sử dụng phải kịp thời khắc phục những vi phạm về nội quy mà mình chịu trách nhiệm bất kể Ban quản trị / Công ty quản lý vận hành có thông báo về (các) vi phạm đó hay không. Tất cả các Chủ sở hữu đều đã được cung cấp bản sao hoặc qua địa chỉ thư điện tử bản phần mềm của Nội quy này, để tuân thủ nghiêm ngặt các quy định trong nội quy, đảm bảo tất cả người sử dụng và người nhận quyền sử hữu hợp pháp từ Chủ đầu tư thực hiện nghiêm túc nội quy này.

d) Trường hợp người sử dụng vi phạm Nội quy này, gây ra các tổn thất cho Tòa nhà, Chủ sở hữu phải chịu hoàn toàn các trách nhiệm trước cư dân Tòa nhà và trước pháp luật.

4. Việc quản lý và sử dụng khu vực sở hữu riêng của Chủ đầu tư đồng thời cũng là một chủ sở hữu trong tòa nhà, phải tuân theo Nội quy này. Trong trường hợp Chủ đầu tư ban hành thêm các quy định riêng áp dụng tại khu vực sở hữu riêng của Chủ đầu tư, các quy định riêng không được trái với Nội quy này và phải phù hợp với các quy định của pháp luật hiện hành.

5. Đối với những vấn đề nội quy này không quy định thì tuân theo quy định của các văn bản của pháp luật có liên quan.

6. Nội quy này được áp dụng để giải quyết các tranh chấp phát sinh liên quan tới việc quản lý và sử dụng Tòa nhà.

Điều 5: Trách nhiệm của Chủ sở hữu

1. Hoàn toàn tự chịu trách nhiệm về phần sở hữu riêng và về việc tuân thủ và thực hiện nội quy này.

2. Tự chịu trách nhiệm mua và duy trì hiệu lực bảo hiểm để bảo hiểm các rủi ro, thiệt hại cho phần sở hữu riêng và các vật dụng bên trong phần sở hữu riêng.

3. Thông báo cho Ban quản trị /Công ty quản lý về việc thay đổi Chủ sở hữu phần sở hữu riêng và/hoặc thay đổi, bổ sung người sử dụng. Hoàn toàn chịu trách nhiệm đối với người sử dụng. Chủ sở hữu phần sở hữu riêng phải thông báo cho Ban quản trị/Công ty quản lý về việc người sử dụng sẽ hiện diện trong phần sở hữu riêng và phải tuân thủ và thực hiện việc đăng ký tạm trú, tạm vắng tại phần sở hữu riêng cho người sử dụng theo quy định của pháp luật.

4. Khôi phục lại nguyên trạng và bồi thường thiệt hại (kể cả các phí tổn phát sinh khi giải quyết hậu quả) đối với các công trình tiện ích chung hoặc khu vực riêng của các Chủ sở hữu khác bị hư hỏng do mình gây ra.

5. Có trách nhiệm thực hiện việc bảo trì đối với phần sở hữu riêng và đóng góp đầy đủ đúng thời hạn kinh phí quản lý, vận hành, bảo trì các công trình tiện ích chung và các khoản kinh phí khác phải nộp theo nội quy này.

6. Được toàn quyền sử dụng phần sở hữu riêng, nhưng phải đảm bảo đúng mục đích, công năng theo đúng thiết kế và không làm ảnh hưởng đến trật tự trị an, an toàn, vệ sinh… của Tòa nhà .

7. Nếu Chủ sở hữu là người nhận chuyển nhượng quyền sở hữu thì được tiếp tục kế thừa các quyền lợi và nghĩa vụ của người chuyển nhượng liên quan đến các công trình tiện ích chung của tòa nhà.

8. Yêu cầu Chủ đầu tư, Ban quản trị nhà chung cư hoặc Ủy ban nhân dân cấp phường tổ chức hội nghị nhà chung cư theo quy định của pháp luật. Tham gia hội nghị và biểu quyết các nội dung theo yêu cầu của người chủ tọa. Chấp hành đầy đủ các nghị quyết, quyết định của hội nghị nhà chung cư và các hội nghị, cuộc họp do Ban quản trị triệu tập, kể cả trường hợp không tham dự hội nghị. Chấp hành quyết định giải quyết, xử lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Cung cấp các thông tin về tình hình căn hộ hoặc Người sử dụng căn hộ khi được Ban quản trị yêu cầu.

9. Chấp hành nội quy, quy định của nhà nước về quản lý sử dụng nhà chung cư. Thực hiện đúng các quy định về phòng chống cháy nổ, chữa cháy, vệ sinh công cộng, an ninh trật tự; phát hiện và thông báo kịp thời cho Ban quản trị /Công ty quản lý và cơ quan pháp luật về các hành vi vi phạm trong tòa nhà.

10. Trong trường hợp sử dụng căn hộ để thế chấp tại các tổ chức tín dụng, Chủ sở hữu phải thông báo cho Ban quản trị/Công ty quản lý bằng văn bản gửi kèm theo hợp đồng thế chấp có liên quan.

11. Nghiêm chỉnh thực hiện đúng với các quy định của pháp luật liên quan tới quản lý và sử dụng nhà chung cư, các quy định khác trong nội quy này và hợp đồng mua bán căn hộ.

Điều 6: Trách nhiệm của Chủ đầu tư 

1. Nghiêm túc bảo hành Tòa nhà và các căn hộ theo đúng quy định của pháp luật. Tiếp tục hoàn thiện tòa nhà theo đúng Hồ sơ thiết kế kỹ thuật nếu như còn những khoản mục chưa hoàn thành.

2. Hướng dẫn sử dụng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và trang thiết bị trong Tòa nhà cho mọi cư dân.

3. Cử người tham gia vào Ban quản trị nếu còn sở hữu diện tích riêng trong nhà chung cư.

4. Bố trí một phần diện tích trong Tòa nhà để Ban quản trị làm việc và lưu giữ các hồ sơ, tài liệu, tài chính của tòa nhà. Bố trí một phần diện tích trong Tòa nhà làm các phòng làm việc của Công ty quản lý vận hành tòa nhà, phòng điều khiển và trung tâm quản lý nhà chung cư.

5. Bố trí đủ diện tích trong Tòa nhà theo quy định của pháp luật để làm Phòng sinh hoạt cộng đồng.

6. Bàn giao hồ sơ Tòa nhà và các giấy tờ tài liệu và các công việc cần thiết khác cho Ban quản trị.

7. Trách nhiệm đóng phí bảo trì: Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích khác bán, cho thuê mua. Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, trừ phần diện tích thuộc sở hữu chung, thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ, phần diện tích giữ lại; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó.

8. Đóng góp bổ sung đúng thời hạn kinh phí bảo trì cho phần sở hữu chung của nhà chung cư khi được Ban quản trị yêu cầu.

9. Chuyển giao kinh phí bảo trì đã thu của người mua, thuê mua và kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư phải nộp đối với phần diện tích căn hộ không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua cho Ban quản trị.

10. Bảo trì phần sở hữu riêng của mình; có trách nhiệm bồi thường nếu việc bảo trì hoặc không bảo trì gây ra thiệt hại cho chủ sở hữu khác.

11. Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao căn hộ cho chủ sở hữu trong tòa nhà, làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ cho chủ sở hữu. 

12. Phối hợp với Ban quản trị nhà chung cư để giải quyết các khó khăn, vướng mắc trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư.

13. Mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc theo quy định của pháp luật phòng cháy, chữa cháy và pháp luật về kinh doanh bảo hiểm.

14. Bàn giao hệ thống kết cấu hạ tầng bên ngoài nhà chung cư cho cơ quan quản lý chuyên ngành ở địa phương theo quy định của pháp luật.

15. Đôn đốc, hợp tác với các Công ty điện lực, cấp nước và các cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp khác để đảm bảo cung cấp đủ các tiện ích cho cư dân.

16. Các trách nhiệm khác theo quy định của pháp luật.

Điều 7. Quyền và trách nhiệm của người sử dụng không phải là chủ sở hữu nhà chung cư

1. Sử dụng phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế này.

2. Thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo đúng nội dung đã thỏa thuận với chủ sở hữu.

3. Thay mặt chủ sở hữu tham dự hội nghị nhà chung cư và biểu quyết, bỏ phiếu nếu chủ sở hữu không tham dự và ủy quyền. Trường hợp trong một căn hộ hoặc phần diện tích khác của nhà chung cư có nhiều người đang cùng sử dụng thì ủy quyền cho một người đại diện để tham dự và biểu quyết tại hội nghị nhà chung cư.

4. Thực hiện các quyền và trách nhiệm có liên quan được quy định trong Điều 6 về trách nhiệm của Chủ sở hữu.

CHƯƠNG III: HỘI NGHỊ NHÀ CHUNG CƯ

Điều 8: Hội nghị nhà chung cư

1. Hội nghị nhà chung cư là hội nghị của đại diện các Chủ sở hữu và người đang sử dụng nhà chung cư nếu chủ sở hữu không tham dự (bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư nhưng chưa thanh toán hết tiền cho chủ đầu tư, trừ trường hợp thuộc diện chấm dứt hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ).

2. Hội nghị nhà chung cư có quyền hạn cao nhất trong việc quyết định quản lý và vận hành nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở.

Điều 9: Quyền hạn của Hội nghị nhà chung cư

Thông qua Hội nghị thường niên, Hội nghị bất thường hoặc thông qua lấy ý kiến bằng văn bản, Hội nghị nhà chung cư quyết định các vấn đề sau:

1. Quy chế tổ chức hội nghị nhà chung cư (bao gồm họp lần đầu, họp thường niên và họp bất thường).

2. Quy chế bầu Ban quản trị nhà chung cư, tên gọi của Ban quản trị, số lượng, danh sách thành viên Ban quản trị, Trưởng ban, Phó trưởng ban quản trị;

3. Đề cử, bầu, bãi miễn các thành viên Ban quản trị nhà chung cư;

4. Thông qua, sửa đổi, bổ sung Nội quy quản lý và sử dụng nhà chung cư;

5. Thông qua, bổ sung, sửa đổi Quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư;

6. Quyết định mức phụ cấp trách nhiệm của các thành viên Ban quản trị và các chi phí hợp lý khác phục vụ hoạt động của Ban quản trị;

7. Thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư và kế hoạch sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư;

8. Quyết định hoặc ủy quyền cho Ban quản trị lựa chọn đơn vị quản lý vận hành, đơn vị bảo trì nhà chung cư;

9. Thông qua báo cáo về hoạt động quản lý vận hành, hoạt động bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư;

10. Quyết định các nội dung khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Điều 10: Thành phần tham dự và quyền biểu quyết tại Hội nghị nhà chung cư

1. Thành phần tham dự bao gồm :

a) Các khách mời theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư trù bị (nếu có);

b) Đại diện Chủ sở hữu đã nhận bàn giao, hoặc người đang sử dụng hợp pháp căn hộ của chủ sở hữu ;

c) Đại diện chủ đầu tư (nếu chủ đầu tư còn sở hữu diện tích trong nhà chung cư),

d) Đại diện đơn vị quản lý vận hành;

đ) Đại diện của Ủy ban nhân dân cấp phường.

e) Các thành phần khác theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư trù bị (nếu có)

2. Quyền biểu quyết được tính theo đơn vị căn hộ và được quy định như sau:

a) Mỗi căn hộ trong nhà chung cư tương ứng với một phiếu biểu quyết;

b) Đối với phần diện tích khác trong nhà chung cư không phải là căn hộ thì mỗi phần diện tích sàn xây dựng tương đương với diện tích sàn xây dựng của căn hộ lớn nhất theo thiết kế được phê duyệt tại nhà chung cư đó có một phiếu biểu quyết.

3. Mọi quyết định của Hội nghị nhà chung cư được thông qua theo nguyên tắc đa số bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu. Nội dung cuộc họp phải được lập thành biên bản, có chữ ký của các thành viên chủ trì và thư ký cuộc họp hội nghị nhà chung cư và được lưu cùng với biên bản họp tại trụ sở làm việc của Ban quản trị .

Điều 11. Đại diện ủy quyền

1. Chủ sở hữu và chủ sử dụng hợp pháp căn hộ có quyền tham dự trực tiếp hoặc ủy quyền tham dự Hội nghị nhà chung cư bằng văn bản hợp lệ cho một trong những Chủ sở hữu khác đang sống trong tòa nhà thay mình dự họp và thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ và quyền hạn của Chủ sở hữu tại Hội nghị.

2. Văn bản ủy quyền hợp lệ do Ban quản trị tòa nhà chuẩn bị, có đóng dấu treo. Người ủy quyền và Người được ủy quyền phải trực tiếp ký văn bản với sự chứng kiến của một thành viên Ban quản trị.

3. Mỗi Chủ sở hữu chỉ được quyền nhận ủy quyền của 1 người ủy quyền.

Điều 12. Hội nghị nhà chung cư thường niên

1. Hội nghị nhà chung cư thường niên được tổ chức mỗi năm một lần khi có tối thiểu 30% đại diện Chủ sở hữu đã nhận bàn giao tham dự hoặc có số lượng ít hơn do các chủ sở hữu nhà chung cư thống nhất. Hội nghị nhà chung cư thường niên có các nội dung sau đây:

a) Nghe báo cáo kết quả hoạt động của Ban quản trị và thông qua các khoản thu, chi hàng năm của Ban quản trị nhà chung cư. Các báo cáo, quyết toán tài chính phải cung cấp cho các chủ sở hữu nhà chung cư trước thời gian hội nghị thường niên ít nhất 05 ngày.

b) Xem xét, thông qua quyết toán kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư trong năm và thông qua kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư của năm sau;

c) Nghe báo cáo tình hình quản lý vận hành nhà chung cư;

d) Đề cử, bầu, bãi miễn các thành viên Ban quản trị nhà chung cư; thông qua, bổ sung, sửa đổi Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư;

đ) Thông qua, bổ sung, sửa đổi Quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư; quyết định mức phụ cấp trách nhiệm của các thành viên Ban quản trị và các chi phí hợp lý khác phục vụ hoạt động của Ban quản trị;

e) Thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư và việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư;

g) Quyết định lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp chủ đầu tư không có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư hoặc có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhưng không tham gia quản lý vận hành hoặc tham gia quản lý vận hành nhưng không đáp ứng được các yêu cầu như đã thỏa thuận trong hợp đồng cung cấp dịch vụ ký với Ban quản trị nhà chung cư;

h) Thông qua báo cáo về hoạt động quản lý vận hành, hoạt động bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư;

i) Quyết định các nội dung khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư.

2. Đối với hội nghị thường niên của tòa nhà chung cư mà kết hợp quyết định một trong các vấn đề sau đây thì phải có tối thiểu 50% đại diện Chủ sở hữu đã nhận bàn giao tham dự:

a) Bầu thay thế Trưởng ban hoặc Phó ban quản trị do bị miễn nhiệm, bãi miễn hoặc bị chết, mất tích; trường hợp thay thế Phó ban quản trị là đại diện của chủ đầu tư thì chủ đầu tư cử người khác đảm nhận mà không phải tổ chức hội nghị nhà chung cư;

b) Miễn nhiệm hoặc bãi miễn toàn bộ các thành viên Ban quản trị và bầu Ban quản trị mới;

c) Bầu thay thế thành viên Ban quản trị không phải là Trưởng ban, Phó ban do bị miễn nhiệm, bãi miễn hoặc bị chết, mất tích trong trường hợp đã tổ chức lấy ý kiến của các chủ sở hữu nhà chung cư nhưng không đủ số người đồng ý theo quy định.

3. Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm chuẩn bị nội dung, thông báo thời gian, địa điểm và tổ chức họp hội nghị chính thức cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; Ban quản trị có thể tổ chức họp trù bị để chuẩn bị các nội dung cho cuộc họp hội nghị chính thức.

4. Trong trường hợp không đủ số người tham dự theo quy định tại Khoản 2 Điều này thì Ban quản trị nhà chung cư có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp phường tổ chức hội nghị nhà chung cư theo quy định của pháp luật.

5. Trường hợp qua giám sát, thảo luận tại hội nghị nhà chung cư mà chủ sở hữu nhà chung cư phát hiện hành vi vi phạm về tài chính của Ban quản trị, thành viên Ban quản trị nhà chung cư thì tùy theo mức độ vi phạm, hội nghị nhà chung cư có thể quyết định bãi miễn một, một số hoặc toàn bộ thành viên Ban quản trị nhà chung cư và bầu thay thế các thành viên khác theo quy định của pháp luật.

Điều 13. Hội nghị nhà chung cư bất thường

1. Hội nghị nhà chung cư bất thường được tổ chức khi có một trong các trường hợp sau đây:

a) Bầu thay thế Trưởng ban hoặc Phó ban quản trị do bị miễn nhiệm, bãi miễn hoặc bị chết, mất tích; trường hợp thay thế Phó ban quản trị là đại diện của chủ đầu tư thì chủ đầu tư cử người khác đảm nhận mà không phải tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường;

b) Miễn nhiệm hoặc bãi miễn toàn bộ các thành viên Ban quản trị và bầu Ban quản trị mới;

c) Bầu thay thế thành viên Ban quản trị không phải là Trưởng ban, Phó ban do bị miễn nhiệm, bãi miễn hoặc bị chết, mất tích trong trường hợp đã tổ chức lấy ý kiến của các chủ sở hữu nhà chung cư nhưng không đủ số người đồng ý theo quy định của pháp luật;

d) Ban quản trị nhà chung cư đề nghị thay thế đơn vị quản lý vận hành hoặc đề nghị điều chỉnh giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;

đ) Các trường hợp khác khi có đơn đề nghị của trên 50% đại diện Chủ sở hữu đã nhận bàn giao.

2. Điều kiện về số lượng người tham dự hội nghị tòa nhà chung cư bất thường được quy định như sau:

a) Trường hợp họp hội nghị nhà chung cư để quyết định một trong các vấn đề quy định tại các Điểm a, b, c hoặc d Khoản 1 Điều này thì phải có tối thiểu 50% đại diện Chủ sở hữu đã nhận bàn giao tham dự;

b) Trường hợp họp hội nghị nhà chung cư theo đề nghị của các Chủ sở hữu quy định tại Điểm đ Khoản 1 Điều này thì phải có tối thiểu 75% số người đã có đơn đề nghị tổ chức họp hội nghị nhà chung cư bất thường tham dự.

3. Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm chuẩn bị nội dung, thông báo thời gian, địa điểm và tổ chức họp hội nghị cho các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư.

Điều 14. Đại diện dân cư của mỗi tầng trong tòa nhà

1. Mỗi tầng trong tòa nhà họp cư dân trong tầng để cử ra một đại diện của tầng.

2. Đại diện tầng có nhiệm vụ :

a) Khuyến khích giao lưu giữa các gia đình cư dân. Trao đổi, thu thập ký kiến, kiến nghị của của cư dân trong tầng, phản ánh tới Ban quản trị.

b) Tổ chức họp các cư dân trong tầng hoặc bằng các hình thức khác để phổ biến các thông tin, văn bản theo yêu cầu của Ban quản trị.

c) Tổ chức lấy phiếu trưng cầu ý kiến cư dân khi Ban quản trị đề nghị.

3. Đại diện tầng chỉ nêu ý kiến với Ban quản trị khi có trên 50% cư dân trong tầng yêu cầu.

Điều 15. Lấy ý kiến bằng văn bản

1. Trong các trường hợp không thể họp Hội nghị nhà chung cư để giải quyết một số vấn đề cấp bách, nhưng lại cần có sự đồng ý của một tỷ lệ cư dân theo quy định của pháp luật, Bân quản trị có quyền lập văn bản trưng cầu ý kiến cư dân, gửi đến đại diện cư dân các tầng.

2. Đại diện mỗi tầng tổ chức họp cư dân tầng mình để thông tin và thảo luận tập thể. Tiếp đó, nếu là phiếu trưng cầu ý kiến của từng căn hộ, đại diện tầng phát phiếu trưng cầu cho đại diện từng căn hộ. Đại diện căn hộ điền ý kiến vào phiếu và ký tên trước sự chứng kiến của các cư dân trong tầng.

Nếu là phiếu trưng cầu ý kiến của tầng, đại diện tầng lấy biểu quyết chung, điền vào phiếu và đại diện tất cả các căn cùng hộ ký tên vào phiếu trước sự chứng kiến của các cư dân trong tầng.

3. Nội dung phiếu trưng cầu ý kiến do Ban quản trị quyết định tùy theo yêu cầu, nhưng tối thiểu phải bao gồm các thông tin sau: Họ và tên người đại diện căn hộ dự họp, mã số căn hộ, nội dung các vấn đề cần trưng cầu ý kiến và biểu quyết; ý kiến tán thành, không tán thành hoặc không có ý kiến, thời hạn hoàn thành và địa chỉ nộp trả lại phiếu và kết quả trưng cầu.

4. Đại diện mỗi tầng thu lại các phiếu trưng cầu dân ý, lập bảng báo cáo tổng kết, nhận xét chung, xác nhận tổng số hộ dự họp, số hộ đồng ý, số hộ không đồng ý, số hộ có ý kiến khác…, và gửi trực tiếp đến Trưởng hoặc Phó trưởng ban quản trị đúng thời hạn yêu cầu.

5. Sau khi tập hợp được đủ số phiếu trưng cầu ý kiến từ các đại diện tầng, Ban quản trị mời 3-5 đại diện tầng cùng kiểm phiếu, lập biên bản kết quả kiểm phiếu có chữ ký của những người tham gia kiểm phiếu. Cuối cùng, Ban quản trị công bố kết quả trưng cầu dân ý trên các bảng tin trong tòa nhà và trên trang điện tử của Hội.

CHƯƠNG IV: BAN QUẢN TRỊ NHÀ CHUNG CƯ

Điều 16. Thành lập và cơ chế hoạt động của Ban quản trị

1. Ban quản trị nhà chung cư N03T8 là đại diện của các Chủ sở hữu / Người sử dụng trong tòa nhà, được hội nghị nhà chung cư thành lập theo quy định của Luật Nhà ở, để thực hiện nhiệm vụ tổ chức vận hành và quản lý nhà chung cư.

2. Ban quản trị nhà chung cư N03T8 là tổ chức có tư cách pháp nhân, có con dấu và hoạt động theo mô hình Ban quản trị của Hợp tác xã được quy định trong Luật Hợp tác xã.

Điều 17. Quyền và trách nhiệm của Ban quản trị

1. Đôn đốc, giám sát, nhắc nhở các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và các đối tượng liên quan trong việc thực hiện nội quy quản lý và sử dụng nhà chung cư. Bảo vệ lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và người sử dụng

2. Chuẩn bị các nội dung và chủ trì tổ chức họp hội nghị nhà chung cư theo quy định của pháp luật. Lập hồ sơ và các văn bản cần thiết để đề nghị cơ quan có thẩm quyền công nhận Ban quản trị nhà chung cư;

3. Báo cáo kết quả hoạt động, thu, chi tài chính của Ban quản trị tại Hội nghị nhà chung cư. Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật nhà ở và quyết định của Hội nghị nhà chung cư; báo cáo kết quả công việc bảo trì và việc thu, chi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư tại hội nghị nhà chung cư.

4. Tiếp nhận bàn giao, lưu trữ, quản lý hồ sơ nhà chung cư và các văn bản liên quan tới nhà chung cư. Yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết khi chủ đầu tư không bàn giao hồ sơ nhà chung cư, không bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định;

5. Xây dựng mức phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư phù hợp với yêu cầu dịch vụ của dân cư và với giá cả thị trường tại thời điểm áp dụng mức phí mới; trình Hội nghị nhà chung cư hoặc được cư dân các tầng biểu quyết thông qua trước khi thực hiện. Trực tiếp thu hoặc ủy quyền cho đơn vị cung cấp dịch vụ thu kinh phí vận hành nhà chung cư. Định kỳ thanh toán phí dịch vụ cho đơn vị vận hành nhà chung cư theo hợp đồng.

6. Ký hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư, và Ký kết hợp đồng với đơn vị có năng lực bảo trì nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư và giám sát hoạt động bảo trì. Thông báo công khai nội dung hợp đồng quản lý vận hành và hợp đồng bảo trì đã ký kết tại hội nghị nhà chung cư. Kiểm tra các báo cáo thu, chi tài chính về quản lý vận hành và bảo trì nhà chung cư do đơn vị vận hành, đơn vị bảo trì thực hiện theo hợp đồng đã ký kết và báo cáo với Hội nghị nhà chung cư. Tổ chức họp hội nghị nhà chung cư hoặc trưng cầu ý kiến cư dân các tầng để quyết định thay thế đơn vị quản lý vận hành hoặc bảo trì trong trường hợp các đơn vị này không còn đủ điều kiện quản lý vận hành hoặc bảo trị nhà chung cư.

7. Thay mặt chủ sở hữu thực hiện các quyền đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của pháp luật. Chịu trách nhiệm trước các chủ sở hữu nhà chung cư khi thực hiện quyền và trách nhiệm không đúng với quy định;

8. Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư về việc quản lý, sử dụng và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư để phối hợp với cơ quan chức năng, tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét, giải quyết;

9. Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố trong việc xây dựng, thực hiện nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự, an toàn xã hội trong nhà chung cư;

10. Thực hiện đúng quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua, không được tự bãi miễn hoặc bổ sung thành viên Ban quản trị nhà chung cư;

11. Chấp hành quyết định giải quyết, xử lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và thực hiện các quyền, trách nhiệm khác theo quy định của pháp luật;

12. Bố trí thời gian tiếp cư dân và đại diện tầng theo lịch hẹn trước. Định kỳ 6 tháng báo cáo cư dân tình hình vận hành nhà chung cư, đồng thời lấy ý kiến cư dân làm cơ sở đánh giá chất lượng dịch vụ của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư.

13. Tổ chức hòa giải những tranh chấp liên quan đến quản lý vận hành nhà chung cư. Xử lý các vi phạm Nội quy quản lý và sử dụng nhà chung cư của các chủ sở hữu, người sử dụng, khách vãng lai và các đối tượng liên quan.

14. Được hưởng thù lao trách nhiệm và các chi phí hợp lý khác theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư;

15. Thực hiện các công việc khác không trái với quy định pháp luật được Hội nghị nhà chung cư giao cho.

Điều 18. Bầu thành viên Ban quản trị

1. Chủ sở hữu / Người sử dụng có quyền ứng cử hoặc đề cử Chủ sở hữu / Người sử dụng khác làm thành viên Ban quản trị. Việc ứng cử/ đề cử phải được gửi cho Ban quản trị ít nhất là ba mươi (30) ngày trước ngày dự kiến khai mạc Hội nghị nhà chung cư để bầu thành viên Ban quản trị mới.

2. Phương thức tiến hành bầu cử, số phiếu biểu quyết cần thiết và cách thức bỏ phiếu được thực hiện theo quy chế bầu Ban quản trị được Hội nghị nhà chung cư ban hành riêng, quy định phù hợp với Nội quy này.

Điều 19. Bãi nhiệm, từ chức và bầu lại thành viên Ban quản trị

1. Hội nghị nhà chung cư có thể bãi nhiệm bất kỳ thành viên Ban quản trị nào trước thời hạn nhiệm kỳ, có hoặc không có lý do, theo nguyên tắc quá bán. Trong trường hợp này, Hội nghị nhà chung cư sẽ bầu ra thành viên thay thế thành viên bị bãi nhiệm đó cho thời hạn còn lại của nhiệm kỳ.

2. Trong nhiệm kỳ hoạt động, thành viên Ban quản trị có thể từ chức tại bất kỳ thời điểm nào và việc từ chức đó có hiệu lực ngay khi văn bản thông báo từ chức được gửi cho Ban quản trị, trừ khi thông báo chỉ rõ việc từ chức sẽ có hiệu lực tại thời điểm khác. Trừ khi pháp luật quy định khác, việc từ chức của thành viên Ban quản trị không bắt buộc phải được Hội nghị nhà chung cư hoặc Ban quản trị hoặc bất kỳ cơ quan nhà nước có thẩm quyền nào phê chuẩn.

3. Nếu việc bãi nhiệm, từ chức của thành viên Ban quản trị xảy ra vào thời điểm không trùng hợp với Hội nghị nhà chung cư thường niên, Ban quản trị đề xuất người thay thế, lấy ý kiến đại diện các tầng và đại diện chủ sở hữu các diện tích không phải là căn hộ. Nếu được tối thiểu 50% các đại diện trên đồng ý thì người được đề xuất được công nhận là thành viên Ban quản trị nhà chung cư. Trường hợp không có đủ số người đồng ý theo quy định tại điểm này thì phải họp Hội nghị nhà chung cư bất thường của tòa nhà để bầu người thay thế theo quy định của pháp luật về quản lý và sử dụng nhà chung cư.

4. Trường hợp bầu thay thế Ban quản trị hoặc bầu thay thế Trưởng ban hoặc Phó trưởng ban quản trị thì phải tổ chức Hội nghị nhà chung cư bất thường để quyết định theo quy định của pháp luật về quản lý và sử dụng nhà chung cư. Trường hợp bầu thay thế Phó ban quản trị là đại diện của chủ đầu tư thì chủ đầu tư cử đại diện khác thay thế và không phải tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường. 

Điều 20. Nhiệm kỳ, số lượng, thành phần Ban quản trị

1. Ban quản trị nhà chung cư có nhiệm kỳ hoạt động 03 năm và được bầu lại tại Hội nghị nhà chung cư thường niên của năm cuối nhiệm kỳ, trừ trường hợp họp hội nghị nhà chung cư bất thường để bầu thay thế Ban quản trị.

Ban quản trị của nhiệm kỳ vừa kết thúc tiếp tục hoạt động cho đến khi Ban quản trị mới được bầu tiếp quản công việc. Thành viên của Ban quản trị có thể được bầu lại với số nhiệm kỳ không hạn chế.

2. Ban quản trị gồm từ 3 đến 5 thành viên. Trường hợp có thành viên được bầu bổ sung hoặc thay thế thành viên từ chức, bị miễn nhiệm, bãi nhiệm trong thời hạn nhiệm kỳ thì nhiệm kỳ của thành viên đó là thời hạn còn lại của nhiệm kỳ của Ban quản trị .

3. Trong vòng mười lăm (15) ngày kể từ khi Hội nghị nhà chung cư bầu ra Ban quản trị, Ban quản trị có trách nhiệm đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nơi có Tòa nhà để được công nhận. Nhiệm kỳ hoạt động của Ban quản trị được tính từ ngày được cơ quan Nhà nước ký quyết định công nhận, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

4. Thành phần Ban quản trị

a) Thành phần Ban quản trị bao gồm đại diện của Chủ sở hữu / Người sử dụng và đại diện của Chủ đầu tư (trong trường hợp chủ đầu tư còn sở hữu diện tích trong nhà chung cư).

b) Hội nghị nhà chung cư bầu một thành viên Ban quản trị làm trưởng ban, một thành viên Ban quản trị khác làm phó trưởng ban.

Trường hợp chủ đầu tư còn sở hữu diện tích trong nhà chung cư thì đại diện của chủ đầu tư có thể được hội nghị nhà chung cư bầu làm Trưởng ban quản trị; trường hợp không được bầu làm Trưởng ban thì chủ đầu tư giới thiệu một đại diện để Hội nghị công nhận làm Phó trưởng ban quản trị;

Điều 21. Quyền hạn và trách nhiệm của Trưởng ban quản trị

1. Là đại diện theo pháp luật của Ban quản trị, là người phát ngôn chính thức của Ban quản trị;

2. Lãnh đạo toàn bộ hoạt động của Ban quản trị, đảm bảo tổ chức thực hiện tốt các nghị quyết, chương trình, kế hoạch được Hội nghị nhà chung cư và Ban quản trị thông qua.

3. Trực tiếp ký các hợp đồng nhân danh Ban quản trị; trực tiếp ký các văn bản của Ban quản trị theo quy định của pháp luật.

4. Chủ trì lập chương trình, kế hoạch hoạt động của Ban quản trị và phân công nhiệm vụ cho các thành viên Ban quản trị.

5. Chuẩn bị nội dung, chương trình, triệu tập và chủ trì các cuộc họp của Ban quản trị và Hội nghị nhà chung cư.

6. Chủ trì xây dựng báo cáo thu chi tài chính hàng năm của Ban quản trị trình Hội nghị nhà chung cư thường niên;

7. Chủ trì làm việc với các cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội, doanh nghiệp và các tổ chức, cá nhân khác về các nội dung liên quan tới nhà chung cư.

8. Chủ trì đối thoại với chủ đầu tư để giải quyết những vấn đề liên quan giữa chủ đầu tư và các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.

9. Trực tiếp theo dõi, giải quyết công tác bảo hành, bảo trì nhà chung cư

10. Trực tiếp phụ trách công tác tiếp cư dân và giải quyết kiến nghị của cư dân.

11. Thực hiện quyền hạn và nhiệm vụ khác khi được Hội nghị nhà chung cư giao.

12. Trưởng Ban quản trị có thể ủy quyền bằng văn bản cho một thành viên khác thực hiện các nhiệm vụ, quyền hạn của Trưởng ban, nhưng phải chịu trách nhiệm về ủy quyền của mình.

Điều 22. Họp Ban quản trị

1. Ban quản trị hoạt động theo nguyên tắc tập thể.

2. Ban quản trị họp định kỳ 01 tháng hoặc chậm nhất 2 tháng một lần do Trưởng Ban quản trị hoặc thành viên Ban quản trị được Trưởng Ban quản trị ủy quyền triệu tập.

3. Ban quản trị họp bất thường khi có yêu cầu của ít nhất hai thành viên Ban quản trị hoặc của Trưởng Ban quản trị.

4. Cuộc họp Ban quản trị được thực hiện như sau:

a) Cuộc họp Ban quản trị được tiến hành khi có ít nhất ba thành viên Ban quản trị tham dự;

b) Trường hợp triệu tập họp Ban quản trị theo định kỳ nhưng không đủ số thành viên tham dự theo quy định, Trưởng Ban quản trị phải triệu tập cuộc họp Ban quản trị lần hai trong thời gian không quá 15 ngày, kể từ ngày dự định họp lần đầu. Sau hai lần triệu tập họp mà không đủ số thành viên tham dự, Trưởng Ban quản trị triệu tập Hội nghị nhà chung cư trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày dự định họp lần hai để xem xét tư cách của các thành viên Ban quản trị không tham dự họp và Hội nghị nhà chung cư đưa ra biện pháp xử lý.

c) Nội dung và kết luận của cuộc họp Ban quản trị phải được ghi biên bản; biên bản cuộc họp Ban quản trị phải có chữ ký của chủ tọa và thư ký phiên họp. Chủ tọa và thư ký liên đới chịu trách nhiệm về tính chính xác và trung thực của biên bản. Đối với nội dung mà Ban quản trị không quyết định được thì trình Hội nghị nhà chung cư quyết định. Thành viên Ban quản trị có quyền bảo lưu ý kiến và được ghi vào biên bản cuộc họp.

Điều 23. Biểu quyết thông qua các quyết định của Ban quản trị

1. Quyết định của Ban quản trị được thông qua theo nguyên tắc đa số, mỗi thành viên có một phiếu biểu quyết có giá trị ngang nhau. Các quyết định của Ban quản trị được thông qua bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu theo quy chế hoạt động của Ban quản trị, được lập thành biên bản, có chữ ký của thư ký cuộc họp, các thành viên Ban quản trị dự họp và có đóng dấu của Ban quản trị.

Trường hợp tỷ lệ biểu quyết tán thành đúng bằng 50% số thành viên Ban quản trị dự họp thì kết quả cuối cùng được xác định theo biểu quyết của Trưởng ban hoặc Phó ban chủ trì cuộc họp (nếu vắng Trưởng ban), trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này.

2. Các đề xuất sau đây chỉ được thông qua khi có tối thiểu 75% tổng số thành viên của Ban quản trị tán thành:

a) Đề xuất thay đổi đơn vị quản lý vận hành;

b) Quyết định lựa chọn đơn vị thực hiện bảo trì;

c) Đề xuất thay đổi giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;

d) Các đề xuất, yêu cầu của Ban quản trị đối với chủ đầu tư trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư;

đ) Các trường hợp khác do hội nghị nhà chung cư quyết định.

3. Đối với quyết định chi tiêu kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, việc quyết định bảo trì phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư thì phải được 100% thành viên Ban quản trị đồng ý, trừ trường hợp có thành viên vắng mặt vì lý do bất khả kháng;

Điều 24. Điều kiện trở thành thành viên Ban quản trị

1. Thành viên Ban quản trị phải đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:

a) Là chủ sở hữu hợp pháp phần sở hữu riêng trong nhà chung cư và trực tiếp sống hoặc làm việc thường xuyên trong nhà chung cư;

b) Có sức khỏe và đầy đủ năng lực hành vi dân sự;

c) Có quỹ thời gian, uy tín để tham gia công tác của Ban quản trị;

d) Đối tượng ưu tiên là những người có kiến thức về lĩnh vực kiến trúc, xây dựng, cơ điện, nước, tài chính, pháp luật ; có kinh nghiệm trong quản lý vận hành nhà chung cư; thường xuyên quan tâm và có trách nhiệm với nhà chung cư.

2. Những người sau đây không được là thành viên Ban quản trị:

a) Cha, mẹ đẻ; cha, mẹ nuôi; vợ, chồng; con, con nuôi; anh, chị, em ruột của thành viên khác trong Ban quản trị;

b) Đang chấp hành hình phạt tù hoặc đang bị tòa án cấm hành nghề kinh doanh;

c) Đã bị kết án về các tội xâm phạm an ninh quốc gia, xâm phạm sở hữu, các tội phạm về quản lý kinh tế mà chưa được xóa án tích;

d) Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.

Điều 25. Miễn nhiệm thành viên Ban quản trị hoặc miễn nhiệm Ban quản trị nhà chung cư

1. Việc miễn nhiệm thành viên Ban quản trị được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau đây:

a) Thành viên Ban quản trị xin từ chức hoặc xin miễn nhiệm;

b) Thành viên Ban quản trị không còn là Chủ sở hữu căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư ;

c) Thành viên Ban quản trị chuyển đi nơi khác;

d) Thành viên Ban quản trị vi phạm quy chế hoạt động hoặc quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị;

đ) Thành viên Ban quản trị không tham gia các hoạt động của Ban quản trị trong 06 tháng liên tiếp hoặc không tham dự tối thiểu 30% tổng số các cuộc họp của Ban quản trị trong 01 năm.

e) Thành viên Ban quản trị bị hạn chế hoặc mất năng lực hành vi dân sự;

g) Thành viên Ban quản trị bị tòa án tuyên án hình phạt tù hoặc bị cấm đảm nhiệm chức vụ, hành nghề liên quan đến bất động sản;

h) Do những lý do khác hoặc không vì bất cứ lý do gì nhưng có hơn 50% đại diện chủ sở hữu và người sử dụng có văn bản đề nghị bãi miễn.

2. Việc miễn nhiệm Ban quản trị được thực hiện khi có đề nghị của đại diện chủ sở hữu trong các trường hợp sau đây:

a) Ban quản trị không báo cáo kết quả hoạt động cho hội nghị nhà chung cư theo quy định của Nội quy này;

b) Ban quản trị không hoạt động sau khi được bầu;

c) Do những lý do khác hoặc không vì bất cứ lý do gì nhưng có hơn 50% đại diện chủ sở hữu và người sử dụng có văn bản đề nghị miễn nhiệm.

3. Thành viên Ban quản trị sau khi từ chức, bị miễn nhiệm hoặc cách chức phải chịu trách nhiệm đối với các quyết định của mình trong thời gian đảm nhiệm chức vụ đó.

CHƯƠNG V: QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA

CƯ DÂN VÀ CÁC ĐỐI TƯỢNG LIÊN QUAN

Điều 26. Sử dụng các công trình tiện ích chung

Mọi Chủ sở hữu và Người sử dụng đều có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc sử dụng chung các công trình tiện ích chung và chỉ được sử dụng các công trình tiện ích chung đúng với chức năng và quy định trong Nội quy. Để đảm bảo duy trì chất lượng và việc sử dụng phù hợp các công trình tiện ích chung theo nội quy, Chủ sở hữu và Người sử dụng trong bất kỳ trường hợp nào và dưới bất kỳ hình thức nào đều có nghĩa vụ thực hiện nghiêm túc các quy định sau:

1. Không sử dụng hoặc cho phép sử dụng các công trình tiện ích chung có thể ngăn cản hay cản trở việc sử dụng hợp pháp các công trình tiện ích chung của Chủ sở hữu và/hoặc Người sử dụng của các căn hộ khác. Không cản trở hoặc che khuất và/hoặc hành động tương tự với bất kỳ phần nào trong các công trình tiện ích chung (ví dụ vỉa hè, cầu thang, hành lang, lối xe chạy trong các công trình tiện ích chung đó) bằng cách để hay đặt bất kỳ đồ đạc hoặc vật gì hoặc tụ tập tại khu vực đó. Chủ sở hữu và/ hoặc Người sử dụng phải sắp xếp việc vận chuyển hành hóa hay vật dụng sao cho không gây ra bất kỳ chướng ngại nào tại các công trình tiện ích chung.

2. Không sử dụng hoặc cho phép sử dụng các công trình tiện ích chung vào mục đích bất hợp pháp hoặc gây tổn hại đến danh tiếng của Tòa nhà hoặc gây rắc rối, phiền hà hoặc nguy hiểm cho các Chủ sở hữu và/hoặc Người sử dụng như: Lưu trữ hàng hóa nguy hiểm hoặc thú vật, đốt lửa tại các công trình tiện ích chung, đánh nhau, mở nhạc to, tổ chức tiệc tùng ồn ào, phát tán mùi tại các công trình tiện ích chung và sử dụng quá mức các công trình tiện ích chung gây ảnh hưởng đến việc sử dụng căn hộ và/hoặc các công trình tiện ích chung hoặc gây thiệt hại cho các Chủ sở hữu khác.

3. Không sử dụng sảnh, hành lang và cầu thang của các căn hộ làm sân chơi dưới bất kỳ hoàn cảnh và theo bất kỳ cách thức nào.

4. Không thực hiện bất cứ hoạt động nào gây tắc nghẽn hoặc làm hư hỏng hệ thống thoát nước. Nghiêm cấm vứt rác, chất thải hoặc các chất độc hại, chất ăn mòn vào toa-lét, bồn vệ sinh, bồn rửa hoặc ống dẫn nước. Phải sử dụng bộ lọc hoặc các thiết bị lọc rác thải do Tòa nhà cung cấp lắp đặt tại hệ thống thoát nước.

5. Không lấn chiếm sử dụng hoặc cho phép sử dụng các công trình tiện ích chung không đúng với mục đích xây dựng ban đầu hoặc mục đích được phép theo nội quy này. Đặc biệt, nghiêm cấm Chủ sở hữu và/hoặc Người sử dụng lấn chiếm, sử dụng hoặc cho phép sử dụng các công trình tiện ích chung vì mục đích chứa hay giữ đồ đạc, buôn bán, kinh doanh, thương mại sản xuất, hội họp, giải trí, tiêu khiển hay cho bất kỳ mục đích không được phép nào khác.

6. Không vào bất cứ khu vực nào trong các công trình tiện ích chung đã được quy định chỉ có những người có trách nhiệm mới được vào nếu không có sự đồng ý trước bằng văn bản của Ban quản trị hoặc Công ty quản lý. Nghiêm cấm vào căn hộ khi chưa được phép của Chủ sở hữu và/hoặc Người sử dụng căn hộ.

7. Không thực hiện bất cứ hành động nào mà có thể làm tăng phí bảo hiểm đối với tòa nhà. Trong trường hợp vi phạm dẫn tới việc tăng phí bảo hiểm đối với Tòa nhà phải bồi hoàn phần phí bảo hiểm tăng thêm.

8. Không điều chỉnh hoặc thay thế hoặc thay đổi bất kỳ bộ phận nào của các công trình tiện ích chung đã được quy định chỉ có những người có trách nhiệm mới được thực hiện.

9. Không can thiệp vào các thiết bị điều hòa không khí và các bộ phận kèm theo tại các công trình tiện ích chung bằng bất kỳ cách thức nào. Chủ sở hữu/Người sử dụng khi sửa chữa phần sở hữu riêng hoặc thực hiện các hoạt động có ảnh hưởng đến các dịch vụ chung cho tòa nhà bao gồm hệ thống điều hòa không khí, hệ thống phòng cháy chữa chay, hệ thống cung cấp điện, hệ thống cung cấp nước, hệ thống cung cấp gas, hệ thống điện thoại, Intenet và truyền hình cáp… phải thuê người cung cấp dịch vụ đảm bảo chất lượng; nếu để xảy ra sự cố sẽ phải bồi thường mọi thiệt hại phát sinh.

10. Không   xây dựng hay lắp đặt bất kỳ công trình dưới bất cứ hình thức nào ở trên, dưới hay xung quanh các công trình tiện ích chung.

11. Không   gắn, dựng hoặc treo bất cứ vật gì, nhất là ăng ten truyền thanh, truyền hình, phát sóng, giỏ hoa, cây cảnh, biển quảng cáo… bên trên các căn hộ, các phòng làm việc hoặc lên tường bên ngoài tòa nhà. Cư dân có nhu cầu lắp đặt các thiết bị hoặc biển quảng cáo… lên phần không gian thuộc sở hữu chung phải đề nghị bằng văn bản và phải được sự chấp thuận bằng văn bản của Ban quản trị.

12. Không   hút thuốc trong các công trình tiện ích chung, ngoại trừ các địa điểm có chỉ dẫn cho phép hút thuốc.

13. Không chẹn gạch hay sử dụng bất kỳ vật khác để giữ cửa cầu thang thoát hiểm luôn luôn mở. Cư dân được phép sử dụng cầu thang bộ để di chuyển nhưng sau khi đi qua phải đóng lại.

14. Không viết, vẽ, khắc, đóng định hoặc các hình thức khác trong khu vực thuộc sở hữu chung.

15. Không cơi nới, lấn chiếm sử dụng không gian thuộc phần sở hữu chung dưới mọi hình thức. Nghiêm cấm đục phá, cải tạo, tháo rỡ hoặc làm thay đổi phần kết cấu chịu lực, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, trang thiết bị sử dụng chung, phần kiến trúc bên ngoài tòa nhà. Đặc biệt, nghiêm cấm xây dựng các chuồng cọp, lồng sắt tại các cửa sổ, ban công; nghiêm cấm lấn chiếm, sử dụng các không gian chung để chứa, để đồ đạc và các tài sản riêng.

16. Nghiêm cấm buôn bán, kinh doanh, sản xuất, tụ tập đông người, bán hàng rong tại các không gian chung khi chưa được sự đồng ý bằng văn bản của Ban quản trị.

17. Không đùa nghịch, đá bóng, thả diều, nhảy dây và các trò chơi vận động, thể thao tại các không gian chung của tòa nhà.

Điều 27: Cảnh quan, an toàn sức khỏe và vệ sinh môi trường

Để đảm bảo và duy trì cảnh quan, an toàn sức khỏe, vệ sinh môi trường, chất lượng cuộc sống cũng như nâng cao giá trị của tòa nhà và các căn hộ, Chủ sở hữu và Người sử dụng trong bất kỳ trường hợp nào và dưới bất kỳ hình thức nào đều phải nghiêm túc chấp hành các quy định sau:

1. Không phơi quần áo, chăn, màn, khăn, chiếu và các loại đồ đạc, vật dụng trên hoặc vắt ngang lan can, ban công hoặc ở phần không gian của ban công, trên hoặc vắt ngang cửa sổ, cửa ra vào của căn hộ hay xung quanh các công trình tiện ích chung. Không đập, giặt hoặc giũ chiếu, thảm, chăn màn, quần áo và mọi vật dụng tại cửa ngoài, cửa sổ, trong sảnh, hành lang chung. Không ném hoặc quét bất kỳ vật dụng gì ra ngoài cửa sổ, cửa ra vào hoặc bất cứ chỗ nào tiếp xúc với ngoài trời, trong sảnh hoặc hành lang. Không treo bắt kỳ vật dụng gì ngoài khuôn viên căn hộ.

2. Không để bất kỳ đồ đạc nào trước cửa ra vào các căn hộ hay trong và xung quanh các công trình tiện ích chung. Nếu Chủ sở hữu và/hoặc Người sử dụng không tuân thủ quy định này, đồ đạc được đặt ở những nơi nói trên sẽ bị xem là vô chủ ; Ban quản trị và Công ty quản lý có toàn quyền xử lý, tiêu hủy. Mọi chi phí xử lý, tiêu hủy sẽ do Chủ sở hữu và/hoặc Người sử dụng thanh toán.

3. Không để bồn hoa trên ban công, hành lang hoặc khu vực xung quanh căn hộ và trong phần diện tích thuộc sở hữu chung. Khi tưới cây nằm trong ban công căn hộ hoặc dọn dẹp, làm vệ sinh bên ngoài căn hộ, không được gây ảnh hưởng đến các căn hộ khác.

4. Không xây dựng thêm trên ban công, hành lang hoặc khu vực xung quanh căn hộ, phía trước hay xung quanh các căn hộ khác, tại hoặc xung quanh các công trình tiện ích chung. Không cắt, gắn đồ đạc hoặc làm hỏng cấu trúc tường hay mặt đứng của các công trình tiện ích chung.

5. Không thay hoặc che cửa kính hoặc sơn lại cửa ra vào, mặt ngoài căn hộ hay cửa sổ bằng những màu tương phản hoặc không phù hợp với màu sắc chung của các căn hộ khác hoặc làm thay đổi ngoại thất căn hộ gây ảnh hưởng xấu đến mỹ quan chung của căn hộ và các công trình tiện ích chung.

6. Không làm hư hỏng hoặc làm mất vẻ mỹ quan chung của tòa nhà, các căn hộ và các công trình tiện ích chung. Nghiêm cấm Chủ sở hữu và/hoặc Người sử dụng đánh dấu, vẽ, sơn, dán, bôi bẩn, gắn, treo, dán áp phích, quảng cáo, đặt bảng hiệu hoặc thực hiện bất kỳ việc nào khác không được phép đối với phần ngoại thất của tòa nhà, các căn hộ hay trên các công trình tiện ích chung; Tên của mỗi Chủ sở hữu và/hoặc Người sử dụng có thể được thể hiện theo cách thức thống nhất và đặt tại các vị trí được Ban quản trị tòa nhà cho phép.

7. Nghiêm cấm dán bùa, trấn yểm, đặt bàn thờ, đốt vàng mã tại các công trình tiện ích chung bên trong và ngoài khuôn viên tòa nhà. Nghiêm cấm tuyên truyền, tung tin mê tín dị đoan gây ảnh hưởng đến tâm lý và tâm trạng chung của các căn hộ khác trong tòa nhà. Không phát tờ rơi, tờ bướm, tờ quảng cáo, các vật khác có bản chất và mục đích tôn giáo tại các khu vực tiện ích chung.

8. Không vứt, ném, đổ rác, đồ bẩn, nước thải, phế phẩm hay bất kỳ đồ vật nào khác có tính tương tự từ trên cao xuống dưới. Không vứt, ném, đổ các thứ kể trên xung quanh căn hộ thuộc sở hữu riêng, cạnh các căn hộ khác, tại hoặc xung quanh các công trình tiện ích chung. Tất cả các loại rác sinh hoạt đều phải được loại bỏ nước, được chứa trong túi rác và buộc chặt trước khi cho vào thùng rác công cộng. Khi đổ rác tại những nơi được quy định, nếu lỡ để rác, đồ vật rơi rớt tại hay xung quanh các công trình tiện ích chung và các căn hộ khác, phải dọn dẹp sạch sẽ ngay.

9. Không thả, mang vào hoặc nuôi trong căn hộ, tại hoặc xung quanh các công trình tiện ích chung, các loại gia súc, gia cầm (chó, mèo, chim, gà cảnh và các loại thú nuôi khác) trừ trường hợp được Ban quản trị và Công ty quản lý thống nhất cho phép bằng văn bản. Trong mọi trường hợp, Chủ sở hữu và/hoặc Người sử dụng để gia súc, gia cầm của mình phóng uế bừa bãi, gây mất trật tự và vệ sinh tại căn hộ khác hoặc xung quanh các công trình tiện ích chung, thì phải chịu hoàn toàn trách nhiệm bồi thường mọi tổn thất do vật nuôi gây ra.

10. Không thực hiện mọi hành vi có thể làm ảnh hưởng xấu đến mỹ quan chung, an toàn sức khỏe của các Chủ sở hữu và Người sử dụng, đến vệ sinh môi trường của tòa nhà, các căn hộ và các công trình tiện ích chung. Không cho phép khách thăm, nhà thầu hoặc những người khác thuộc trách nhiệm của Chủ sở hữu vào trong căn hộ nếu biết những người đó đang hoặc có cơ sở để nghi ngờ một cách chính đáng người đó mang loại virus hoặc vi khuẩn gây bệnh truyền nhiễm nguy hiểm và dễ gây lây nhiễm cho người khác cũng như làm hại người khác một cách nghiêm trọng.

11. Không đun bếp than, bếp dầu hỏa trong căn hộ và tại bất kỳ vị trí nào trong tòa nhà. Không đổ vào nơi chứa rác riêng và chung các đồ vật, thực phẩm… đang cháy hoặc còn nóng.

12. Không để những mùi hôi thối, khó chịu, bất thường tỏa ra từ các căn hộ, phòng làm việc riêng…, gây phiền hà và ảnh hưởng tới các cư dân trong tòa nhà.

13. Không đỗ xe, để đồ vật bừa bãi tại các phần diện tích chung, gây cản trở cho cuộc sống bình thường của các cư dân.

14. Không tàng trữ, sử dụng trong tòa nhà các loại vật liệu hóa chất độc hại hoặc dễ gây cháy nổ. Được phép sử dụng trong tòa nhà các loại ga nấu ăn nhưng chúng phải được chứa trong bình đảm bảo tiêu chuẩn an toàn theo quy định của nhà nước và chủ sở hữu/người sử dụng phải chịu hoàn toàn trách nhiệm nếu để xảy ra cháy nổ.

15. Không sửa chữa, làm thay đổi kết cấu các diện tích thuộc sở hữu riêng khi chưa được sự chấp thuận bằng văn bản của Ban quản trị.

Điều 28. Trật tự, an ninh và yên tĩnh chung

Để đảm bảo và duy trì trật tự an ninh và sự yên tĩnh chung cho tòa nhà, khu văn phòng làm việc, các căn hộ và các công trình tiện ích chung, Chủ sở hữu và Người sử dụng trong bất kỳ trường hợp nào và dưới bất kỳ hình thức nào phải nghiêm chỉnh thực hiện các quy định sau:

1. Không tổ chức hoặc cho phép tổ chức hay môi giới đánh bạc, mại dâm sử dụng chất kích thích hay bất kỳ một hành vi nào khác mà luật pháp Việt Nam nghiêm cấm trong tòa nhà, căn hộ, phòng làm việc, tại hoặc xung quanh các công trình tiện ích chung.

2. Không tổ chức những buổi tụ tập, hội họp, ăn uống, giải trí, tiêu khiển…. dưới bất kỳ hình thức nào trong căn hộ, khu văn phòng và diện tích sử dụng chung nếu có nguy cơ gây mất trật tự, huyên náo và gây phiền hà cho các Chủ sở hữu/Người sử dụng khác, trừ trường hợp có sự đồng ý trước bằng văn bản của Ban quản trị. Không tụ tập, hội họp, ăn uống, giải trí, tiêu khiển đông người sau 23h đêm.

3. Không gây ồn ào trong tòa nhà do âm thanh phát ra từ máy truyền hình, truyền thanh hoặc bất kỳ các dụng cụ, thiết bị nào khác.

4. Gây ồn ào mất trật tự, cãi nhau, đánh nhau…. tại hay xung quanh các công trình tiện ích chung.

5. Không thực hiện bất kỳ hành vi nào có thể ảnh hưởng hoặc làm phiền hoặc quấy rầy đến trật tự an ninh và yên tĩnh chung cho tòa nhà và các  công trình tiện ích chung, đến sinh hoạt và sự yên tĩnh, bình yên của mọi cư dân trong tòa nhà.

6. Cư dân phải chấp hành nghiêm chỉnh các quy định của nhà nước về đăng ký thường trú, tạm trú, khai báo tạm vắng… với cơ quan công an địa phương.

Điều 29. Sử dụng căn hộ

Về nguyên tắc Chủ sở hữu và Người sử dụng đều có quyền tự do sử dụng không gian của căn hộ để ở, sinh hoạt và giải trí theo nhu cầu hợp lý. Tuy nhiên, Chủ sở hữu và Người sử dụng trong bất kỳ  trường hợp nào và dưới bất kỳ hình thức nào đều phải tuân thủ các quy định sau khi sử dụng căn hộ:

1. Chủ sở hữu có quyền cho thuê hoặc chuyển nhượng lại căn hộ đồng thời thông báo bằng văn bản cho Ban quản trị/Công ty quản lý. Chủ sở hữu phải đảm bảo những người sống trong căn hộ cho thuê có đầy đủ giấy tờ hợp pháp, không bị truy nã hoặc trốn tránh việc truy cứu trách nhiệm hình sự. Chủ sở hữu phải thông báo cho người ở thuê, người nhận chuyển nhượng nội quy này và yêu cầu họ thực hiện nghiêm chỉnh.

2. Không sử dụng hoặc cho phép sử dụng căn hộ làm nơi phục vụ cho các hoạt động buôn bán, kinh doanh, thương mại, sản xuất hay cho bất kỳ mục đích nào khác ngoài mục đích để ở. Trong trường hợp có nhu cầu sử dụng căn hộ ngoài mục đích để ở, chủ sở hữu phải xin phép bằng văn bản và phải được Ban quản trị chấp thuận bằng văn bản.

3. Không tàng trữ hoặc cho phép tàng trữ bên trong hay bên ngoài phạm vi của căn hộ xăng, dầu, vũ khí hay các loại hàng hóa, vật liệu bất hợp pháp, nguy hiểm, độc hại hoặc dễ cháy, nổ khác hoặc các văn hóa phẩm độc hại….

4. Không để những mùi bất thường, khó chịu, hôi thối phát ra hoặc lan tỏa từ căn hộ mà có thể làm ảnh hưởng đến vệ sinh môi trường chung trong Tòa nhà hay có thể làm ảnh hưởng hay phiền hà đến Chủ sở hữu và Người sử dụng của các căn hộ khác.

5. Không sử dụng máy phát điện cá nhân, không sử dụng điện quá tải hoặc trái với các quy định của Công ty điện lực hay của Công ty quản lý có thể gây chập điện, cháy, gây nguy hiểm hoặc rủi ro cho tòa nhà, các công trình tiện ích chung, các căn hộ và tất cả các Chủ sở hữu, Người sử dụng.

6. Không bỏ rác, các đồ vật không phân hủy hoặc không phân rã được, dễ gây tắc nghẽn đường ống thoát nước như bịch ny lon, tóc… xuống cống thoát nước, bồn cầu, bồn rửa mặt.

7. Không lắp đặt ăng ten hoặc các thiết bị thu phát tín hiệu khác khi chưa được sự đồng ý trước bằng văn bản của Công ty quản lý.

8. Không thực hiện hay có bất kỳ hành vi không được phép nào khác khi sử dụng căn hộ. Khi cần sửa chữa, nhất thiết phải thông báo bằng văn bản chi cho Ban quản trị, Công ty quản lý và phải nhận được sự chấp thuận bằng văn bản trước khi bắt đầu thực hiện việc sửa chữa.

Chủ sở hữu và nhà thầu thi công phải hoàn toàn tuân thủ các quy định của Ban quản trị và Công ty quản lý để đảm bảo lợi ích, môi trường chung của tòa nhà. Việc chấp thuận của Ban quản trị và Công ty quản lý không miễn giảm trách nhiệm nghĩa vụ của Chủ sở hữu đối với những mất mất, tổn thất, hư hại, tiền phạt, những yêu cầu hay chi phí phát sinh do có lỗi hoặc những nguyên nhân khác thuộc về thiết kế, biện pháp thi công, thời gian thi công.

Điều 30. Xử lý Hư hỏng

Trong trường hợp căn hộ hoặc phòng làm việc (bao gồm các các công trình tiện ích chung nằm trong đó) có hư hỏng thì :

1. Chủ sở hữu và/hoặc Người sử dụng phải ngay lập tức thông báo cho Công ty quản lý và thực hiện mọi nỗ lực, sử dụng mọi biện pháp cần thiết và hợp lý nhằm hạn chế thiệt hại đến mức tối đa. Trong trường hợp có vi phạm, Chủ sở hữu và Người sử dụng phải gánh chịu, toàn bộ hay một phần tùy theo mức độ nghiêm trọng của vi phạm đó, mọi chi phí sửa chữa, thay thế và khắc phục hư hỏng và thiệt hại phát sinh.

2. Đối với hư hỏng của các công trình tiện ích chung nằm trong căn hộ hoặc phòng làm việc mà không gây ra do lỗi của Chủ sở hữu và Người sử dụng hay bất kỳ bên thứ ba nào khác hoặc bởi một sự kiện bất khả kháng thì Công ty quản lý sẽ thực hiện việc sửa chữa theo Dịch vụ quản lý. Khi đó, Chủ sở hữu và Người sử dụng phải cho phép và tạo điều kiện thuận lợi cho Công ty quản lý và những công ty chuyên nghiệp do Công ty quản lý thuê được vào sửa chữa. Khi tiến hành sửa chữa, Công ty quản lý và những công ty chuyên nghiệp được thuê phải hạn chế tối đa mọi bất tiện có thể gây ra cho Chủ sở hữu và Người sử dụng và không được gây ra bất kỳ thiệt hại nào cho Chủ sở hữu và Người sử dụng.

3. Đối với mọi hư hỏng khác của căn hộ hoặc phòng làm việc (kể cả hư hỏng của các công trình tiện ích chung nằm trong căn hộ), Chủ sở hữu và Người sử dụng phải tự gánh chịu mọi chi phí sửa chữa, thay thế khắc phục hư hỏng đó. Trong trường hợp như vậy thì:

a) Để đảm bảo tính an toàn và đồng bộ của các công trình tiện ích chung, việc sửa chữa hư hỏng của các công trình tiện ích chung nằm trong căn hộ trong mọi trường hợp đều phải do Công ty quản lý thực hiện hay các công ty chuyên nghiệp do Công ty quản lý giới thiệu cho Chủ sở hữu và Người sử dụng thuê thực hiện. Khi đó, Chủ sở hữu và Người sử dụng phải cho phép và tạo điều kiện thuận lợi cho Công ty quản lý và những công ty chuyên nghiệp vào thực hiện việc sửa chữa. Khi tiến hành sửa chữa Công ty quản lý và những công ty chuyên nghiệp được thuê phải hạn chế tối đa mọi bất tiện có thể gây ra cho Chủ sở hữu và Người sử dụng và không được gây ra bất kỳ thiệt hại nào cho Chủ sở hữu và Người sử dụng.

b) Đối với các hư hỏng khác của căn hộ, Chủ sở hữu có thể thuê Công ty quản lý hay tự thuê các công ty chuyên nghiệp sửa chữa. Trong trường hợp Chủ sở hữu và Người sử dụng tự thuê các công ty chuyên nghiệp để sửa chữa hư hỏng thì Chủ sở hữu, Người sử dụng phải thông báo bằng văn bản cho Công ty quản lý để được chấp thuận.

Trong quá trình các Công ty chuyên nghiệp sửa chữa, Ban quản trị/Công ty quản lý có quyền vào để theo dõi, xem xét, kiểm tra và giám sát việc sửa chữa nhằm đảm bảo an toàn chung cho tòa nhà. Đơn vị thi công có trách nhiệm tự vận chuyển thiết bị, công cụ và vật liệu xây dựng phục vụ thi công, rác thải thi công vào ra từ căn hộ (phải đăng ký sử dụng thang máy với Công ty quản lý và được chấp thuận trước khi bắt đầu vận chuyển);

Trong mọi trường hợp, việc sửa chữa nói trên không được làm ảnh hưởng hay phiền hà đến sinh hoạt bình thường của Chủ sở hữu và Người sử dụng của các diện tích ở bên trên, bên dưới và xung quanh, cũng như không được gây ra bất kỳ thiệt hại nào cho các Chủ sở hữu và Người sử dụng các diện tích này.

Điều 31. Thay đổi hoặc lắp đặt thêm

Chủ sở hữu và Người sử dụng trong bất kỳ trường hợp nào và dưới bất kỳ hình thức nào đều phải tuân thủ các quy định:

1. Không trổ cửa, lỗ thông hơi, đục tường, cột, cơi nới, che chắn, tháo dỡ, xây thêm tường hay các công trình xây dựng khác.

b) Không thi công các công trình ngầm dưới mặt sàn hay dưới các công trình tiện ích chung bao gồm lắp đặt ống dẫn, dây cáp ngầm, xây tường ngăn lên mặt sàn, phá vỡ, di chuyển các trang thiết bị trong căn hộ, hệ thống kỹ thuật... gắn với phần sở hữu chung.

2. Không thực hiện hay có bất kỳ công việc hay hành vi nào khác có thể làm thay đổi biến dạng hay làm hư hỏng kết cấu, các tiện ích sinh hoạt và dịch vụ khác hoặc cấu trúc bên trong hay bên ngoài tòa nhà. Không đặt các biển quảng cáo, pa nô, áp phích, biển hiệu ở phía mặt ngoài của phần diện tích thuộc quyền sở hữu, không được cơi nới thêm ra xung quanh và/hoặc tác động, can thiệp dưới bất kỳ hình thức nào làm ảnh hưởng tới kiến trúc tổng thể của Tòa nhà và/hoặc mặt ngoài của phần diện tích thuộc quyền sở hữu.

3. Nếu có nhu cầu sửa chữa hay cải tạo phần diện tích thuộc sở hữu riêng, Chủ sở hữu và/hoặc Người sử dụng phải thông báo bằng văn bản cho Ban quản trị và Công ty quản lý để được chấp thuận và chỉ được thực hiện sửa chữa, cải tạo theo đúng phạm vi thiết kế, đảm bảo các yêu cầu kỹ thuật, mỹ thuật.

Nếu trong quá trình giám sát, Ban quản trị và Công ty quản lý nhận thấy việc thi công không đảm bảo các yêu cầu trên thì có quyền yêu cầu Chủ sở hữu và đơn vị thi công đình chỉ thi công.

Nếu việc thi công gây ra những hư hỏng, thiệt hại cho phần diện tích không thuộc sở hữu riêng của Chủ sở hữu thì Chủ sở hữu và/hoặc Người sử dụng phải chịu trách nhiệm bồi thường và khắc phục trong một khoảng thời hạn cụ thể, chậm nhất là 15 ngày. Nếu quá thời hạn yêu cầu mà Chủ sở hữu/nhà thầu thi công không sửa chữa, khắc phục, Công ty quản lý có quyền thuê bên thứ ba độc lập, sau khi đã báo trước cho Chủ sở hữu, vào thi công và hoàn tất công việc. Mọi chi phí liên quan sẽ do Chủ sở hữu chi trả.

Điều 32. Thay đổi hoặc lắp đặt thêm không cần xin phép

Cư dân được phép tiến hành các công việc sau không cần xin phép, nhưng phải thông báo cho Ban quản trị và Công ty quản ly biết trước để theo dõi và quản lý theo Nội quy này.

1. Sơn lại các tường trong căn hộ ;

2. Lắp đặt tủ bếp và các thiết bị phục vụ sinh hoạt ;

3. Làm sàn gỗ ;

4. Thay đổi gạch lát tường, nền

5. Dán giấy tường hoặc trần ;

6. Lắp đặt hệ thống đèn, quạt trần, điều hòa nhiệt độ, bình nước nóng…

Điều 33. Thay đổi hoặc lắp đặt thêm cần xin phép

Cư dân chỉ được phép tiến hành các công việc sau khi có sự đồng ý bằng văn bản của Ban quản trị :

1. Xây dựng tường mới,

2. Di chuyển vị trí chậu rửa mặt, các vòi nước, bệ xí ;

3. Lắp đặt thêm bồn tắm ;

4. Thay thế các cửa ra vào, cửa sổ, cửa ban công đã được trang bị ;

5. Lắp trần giả, mái giả… có nguy cơ làm hư hại các hệ thống ngầm trong tường, trong trần và kết cấu của tòa nhà.

6. Những trường hợp khác do Ban quản trị quy định.

Điều 34. Sử dụng thang máy

1. Mọi cư dân đều có trách nhiệm giữ gìn, bảo vệ thang máy, tuân thủ những quy định về sử dụng thang máy để đảm bảo chất lượng hoạt động lâu dài cho các thang máy. Nghiêm cấm mọi hành vi cố tình phá hoại thang máy hoặc gây ảnh hưởng tới sự vận hành bình thường của thang máy.

2. Mỗi người không bấm đồng thời các nút chạy thang máy thường và thang máy chở hàng. Không giữ nút mở cửa thang máy quá lâu. Không ăn uống hoặc cho trẻ con ăn uống, không hút thuốc lá, không chạy nhảy, nô đùa, nói to trong thang máy…

3. Nghiêm cấm làm rơi nước, đồ ăn thức uống và mọi loại chất chất gây bẩn trong thang máy. Nếu lỡ làm rơi, phải lau chùi, làm sạch ngay sau khi sử dụng thang máy. Không cho trẻ nhỏ ăn uống trong thang máy.

4. Nghiêm cấm đi vệ sinh trong thang máy. Nghiêm cấm vẽ, khắc, chạm trổ, sơn và làm bẩn trong thang máy.

5. Nghiêm cấm vận chuyển hàng quá khổ, quá tải, hàng có mùi hôi thối, hóa chất độc hại hoặc dễ gây cháy nổ trong thang máy.

6. Đối với các vật dụng gia đình kềnh càng như gường, tủ, bàn, ghế, ti vi, tủ lạnh, máy giặt…, khi cần vận chuyển bằng thang máy, cần đăng ký với Công ty quản lý, đồng thời phải bọc lót cẩn thận để không làm xây sát, hư hỏng thang máy.

7. Cư dân sử dụng thang máy vận chuyển phế thải xây dựng phải đóng góp chi phí cho quỹ bảo trì thang máy của tòa nhà theo mức do Ban quản trị quy định, nhưng không quá 1 triệu / căn hộ đối với mỗi lần sửa chữa.

8. Trong quá trình thang máy hoạt động, nếu có sự cố mất điện hoặc có hiện tượng vân hành không bình thường, cư dân cần bình tĩnh tìm cách liên lạc với bên ngoài để nhân viên trực kịp thời đến hỗ trợ. Không được tự ý phá cửa buồng thang máy để thoát ra ngoài.

9. Cư dân sử dụng thang máy nhưng không tuân thủ đúng quy trình vận hành gây hỏng sẽ phải bồi thường với số tiền đúng bằng chi phí sửa chữa thang máy hư hỏng.

10. Cư dân phải vận hành thang máy có văn hóa. Dành lối đi chính giữa cho những người cần ra khỏi thang máy đi trước. Chỉ vào thang máy khi tất cả những người trong thang máy đã ra hết. Nghiêm cấm sử dụng thang máy tới mức quá tải gây tiếng báo động.

11. Nhường đường, chỗ đứng thuận lợi trong thang máy cho người già, người khuyết tật, phụ nữ có thai, trẻ nhỏ. Khi các cụ già yếu, người khuyết tật, trẻ nhỏ và người thần kinh không ổn định sử dụng thang máy, nhất thiết phải có người khỏe mạnh đi kèm.

12. Nghiêm cấm sử dụng thang máy làm vật tiêu khiển, ví dụ liên tục bấm nút điều khiển thang máy mặc dù không có nhu cầu sử dụng, liên tục cho thang máy chạy lên chạy xuống mà không ra khỏi thang máy…

CHƯƠNG VI. TẦNG HẦM, PHÍ TRÔNG XE

 VÀ PHÍ QUẢN LÝ, VẬN HÀNH

Điều 35. Sử dụng tầng hầm để xe

1. Chỉ có những xe có thẻ đỗ xe riêng do Ban quản trị cấp mới được phép ra vào các tầng hầm đỗ xe. Chủ sở hữu/Người sử dụng phải trình thẻ đỗ xe trong khi đang đỗ xe hoặc khi được yêu cầu bởi nhân viên trông giữ xe của Công ty quản lý.

2. Khi ra vào tầng hầm, các xe đều phải giảm tốc độ đảm bảo không vượt quá 5Km/h và tuân thủ nghiêm túc các bản hướng dẫn.

3. Nếu có quy định về chỗ đỗ xe, các xe phải đỗ đúng nơi quy định. Nghiêm cấm để bất kỳ đồ vật nào khác tại nơi đỗ xe hoặc đỗ xe bừa bãi hoặc đỗ xe tại hay xung quanh bất kỳ khu vực nào của các công trình tiện ích chung không được quy định làm nơi đỗ xe.

4. Nghiêm chỉnh chấp hành các nội quy, quy định trong tầng hầm để đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy.

5. Chủ động thông báo cho nhân viên trông giữ xe của Công ty quản lý về tình trạng xe, khuyết tật hoặc mất mát nếu có trước khi đưa xe vào gửi hoặc ra khỏi khu đỗ xe.

6. Chủ sở hữu và Người sử dụng phải đảm bảo di chuyển xe theo đúng luồng/hướng quy định.

7. Công ty quản lý hoặc người được ủy quyền có quyền từ chối không cho xe vào khu vực tầng hầm đỗ xe nếu thẻ đỗ xe không hợp lệ hoặc thẻ đỗ xe không rõ ràng hoặc nếu xe đó thải khói quá nhiều hoặc bị chảy dầu/xăng.

8. Chủ sở hữu và Người sử dụng không được để khách, nhà cung cấp dịch vụ và những người khác thuộc sự kiểm soát của mình gây cản trở các lối ra vào cũng như đường chạy xe trong và đến các tầng hầm đỗ xe.

9. Xe ô tô không được cấp một ô đỗ thường xuyên (nghĩa là không chiếm giữ độc quyền) nếu không được sự chấp thuận của Ban quản trị.

10. Nếu không có sự chấp thuận trước bằng văn bản của Ban quản trị, tầng hầm đỗ xe chỉ được phép sử dụng để đỗ xe ô tô du lịch thuộc sở hữu riêng của cư dân (xe dưới 9 chỗ ngồi).

11. Không được sử dụng tầng hầm đỗ xe làm nhà kho. Không để các vật liệu, hóa chất dễ gây cháy nổ, ngộ độc trong các tầng hầm để xe.

12. Không được làm vệ sinh, lau chùi, sửa chữa, rửa xe ô tô hoặc thực hiện các hành vi mua bán, tráo đổi xe trong tầng hầm đỗ xe hoặc trong bất kỳ phần nào của tòa nhà.

13. Mọi cư dân và người gửi xe phải tuân theo các hướng dẫn của các nhân viên Công ty quản lý trong việc sử dụng tầng hầm đỗ xe. Phải tuân theo các quy định và thông báo về giao thông được chỉ dẫn trong tầng hầm đỗ xe để điều tiết lưu lượng xe và hướng dẫn giao thông.

14. Không đỗ xe hoặc dừng xe cho người lên xuống tại các đoạn dốc hoặc lối ra vào tầng hầm đỗ xe.

15. Phải giữ vệ sinh chung; nghiêm cấm xả rác trong tầng hầm đỗ xe. Nghiêm cấm tuyệt đối việc hút thuốc, sử dụng bật lửa, diêm, đốt nến và các vật liệu cháy nổ khác trong các tầng hầm để xe. Khi xe có hiện tượng rò rỉ nhiên liệu, chủ xe cần nhanh chóng sửa chữa đồng thời thông báo cho nhân viên trông xe biết để có biện pháp giám sát. Nhân viên trông xe có quyền từ chối nhận xe khi xe đang bị rò rỉ nhiên liệu.

16. Khi đã chuyển quyền sở hữu hoặc cho thuê căn hộ, Chủ sở hữu phải trả lại thẻ đỗ xe.

17. Người đỗ xe vi phạm các quy định trong nội quy này buộc Công ty quản lý phải thực thi quyền di dời xe hoặc tài sản khỏi khu vực để xe,  phải thanh toán cho Công ty quản lý mọi chi phí mà Công ty quản lý phải bỏ ra.

18. Việc cho mượn, chuyển nhượng hoặc cho thuê lại chỗ đỗ xe trong tầng hầm đỗ xe phải tuân thủ theo quy định của Pháp luật Việt nam

19. Công ty quản lý tại từng thời điểm, sau khi có sự thống nhất của Ban quản trị, có quyền sửa đổi hoặc bổ sung các quy định đỗ xe. Trong trường hợp này Công ty quản lý sẽ thông báo cho các Chủ sở hữu hoặc Người sử dụng bằng văn bản về sự thay đổi đó.

20. Chủ sở hữu và Người sử dụng đóng phí đỗ xe hàng tháng cho Công ty quản lý trong vòng ba (03) ngày đầu tiên của mỗi tháng.

21. Cư dân có nhu cầu gửi xe ô tô dài hạn tại tầng hầm phải ký hợp đồng với Ban quản trị. Cư dân đã ký hợp đồng gửi xe ô tô có quyền sử dụng lâu dài, nhưng không được bán lại quyền gửi xe cho cư dân khác, trừ trường hợp được Ban quản trị đồng ý bằng văn bản.

22. Khi mất thẻ xe, cư dân phải nhanh chóng thông báo cho nhân viên trông xe biết, đồng thời gửi thông báo tới Ban quản trị để được cấp thẻ mới.

Điều 36. Phí trông xe

1. Mức phí trông xe được quyết định tại Hội nghị nhà chung cư hàng năm và bất thường.

2. Mức phí trông xe tối đa cho năm 2017 được quy định như sau :

1. Đối với xe gửi dài hạn của cư dân

a) Ô tô : 1.000.000 đồng

b) Xe máy : 80.000 đồng

c) Xe điện, xe đạp : 40.000 đồng

2. Đối với xe gửi của khách vãng lai :

a) Ô tô 2h đầu: 30.000 đồng ; mỗi giờ tiếp theo: 10.000 đồng 

b) Xe máy: 5.000 đồng (7h sáng đến 18h tối), 7.000 đồng (18h tối đến 7h sáng) ; cả ngày và đêm : 10.000 đồng.

c) Xe điện, xe đạp : 2.000 đồng (7h sáng đến 18h tối), 3.000 đồng (18h tối đến 7h sáng) ; cả ngày và đêm : 5.000 đồng.

Điều 37. Phí quản lý, vận hành hàng tháng

1. Từ mùng 1 đến mùng 5 hàng tháng, đại diện các hộ cư dân và các chủ sở hữu khác đóng phí quản lý, vận hành chung và các loại phí dịch vụ khác theo quy định.

2. Trên cơ sở yêu cầu chất lượng dịch vụ của cư dân, giá dịch vụ vận hành phổ biến trên thị trường, Ban quản trị xây dựng mức phí quản lý, vận hành hợp lý theo hướng dẫn của các cơ quan chức năng, trình Hội nghị nhà chung cư hoặc hội nghị cư dân các tầng biểu quyết thông qua trước khi thực hiện.

3. Các khoản phí dịch vụ chung phải đóng góp gồm :

a) Phí quản lý, vận hành hệ thống trang thiết bị kỹ thuật gồm thang máy, hệ thống cấp thoát nước (kể cả máy bơm), hệ thống cấp điện (kể cả máy phát điện), hệ thống phòng cháy chữa cháy, hệ thống chiếu sáng và các trang thiết bị khác.

b) Phí quét dọn, làm vệ sinh, thu gom và vận chuyển rác thải,

c) Phí bảo vệ, an ninh,

d) Phí phòng cháy chữa cháy, cứu hộ cứu nạn (nếu phát sinh),

đ) Phụ cấp cho Ban quản trị, mua sắm thiết bị văn phòng (đầu tư máy móc và trang thiết bị ban đầu; văn phòng phẩm; chi phí điện, nước, chè… tiếp khách; chi phí giao dịch ; chi phí khi họp dân cư và làm việc với chính quyền, chi phí băng rôn khẩu hiệu cờ hoa ngày lễ tết…).

e) Các chi phí khác (nếu cần).

4. Trong trường hợp cư dân không thanh toán phí dịch vụ chung nêu trên, Ban quản trị có quyền :

a) Thu tiền lãi quá hạn tính trên tổng số tiền mà cư dân không thanh toán với lãi suất bằng 150% lãi suất tiết kiệm có thời hạn tương đương với khoảng thời gian thanh toán quá hạn do Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam tại chi nhánh chính trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm công bố vào thời điểm thanh toán.

b) Ngừng cung cấp các dịch vụ có liên quan cho đến khi cư dân vi phạm thực hiện xong nghĩa vụ thanh toán.

Điều 38. Thanh toán đối với nhà cung cấp dịch vụ thứ ba

1. Cư dân có trách nhiệm thanh toán tiền điện, tiền nước và các chi phí khác cho nhà cung cấp dịch vụ trên cơ sở hợp đồng ký kết với nhà cung cấp dịch vụ và mức tiêu thụ thực tế hàng tháng.

2. Trong trường hợp cư dân không thanh toán phí dịch vụ đã cam kết với nhà cung cấp dịch vụ, nếu được nhà cung cấp dịch vụ yêu cầu, Ban quản trị có quyền hỗ trợ nhà cung cấp dịch vụ bằng cách ngừng cung cấp các dịch vụ có liên quan cho đến khi cư dân vi phạm thực hiện xong nghĩa vụ thanh toán.

3. Trong trường hợp vì lợi ích chung của tòa nhà và của các cư dân dẫn tới phải sửa chữa lớn phần sở hữu chung của tòa nhà hoặc phải lắp đặt thêm một số tiện ích công cộng khác mà kinh phí bảo trì không đáp ứng, Ban quản trị có quyền trưng cầu ý kiến cư dân để biểu quyết về tổng kinh phí và phân bổ kinh phí đóng góp cho mỗi chủ sở hữu/người sử dụng. Các chủ sở hữu/người sử dụng có nghĩa vụ thanh toán các khoản đóng góp đầy đủ, đúng hạn theo quy định của Ban quản trị.

CHƯƠNG VII. TỔ CHỨC THỰC HIỆN

Điều 39. Trách nhiệm chung của Chủ sở hữu và Người sử dụng

Mọi cư dân tòa nhà có các trách nhiệm chung sau :

1. Tuân thủ nghiêm túc và thực hiện đúng các hướng dẫn, và yêu cầu mà Ban quản trị/Công ty quản lý đưa ra có liên quan đến :

a) Đảm bảo tuân thủ và thực hiện tốt Nội quy này;

b) Đảm bảo quản lý, điều hành và sử dụng có hiệu quả, vệ sinh, an ninh, an toàn cho tòa nhà, các căn hộ, các công trình tiện ích chung và mọi vấn đề có liên quan.

2. Tuân thủ nghiêm túc và thực hiện đúng mọi nghĩa vụ của mình theo nội quy này và trong trường hợp có vi phạm thì phải bồi thường theo quy định của luật pháp Việt Nam về các tốn thất và thiệt hại xảy ra cho các Chủ sở hữu.

3. Tuân thủ và áp dụng các biện pháp phòng cháy, chữa cháy theo quy định của luật pháp Việt Nam và quy định riêng của Công ty quản lý. Cam kết phối hợp chặt chẽ cùng với Công ty quản lý để thực hiện tốt các biện pháp đảm bảo an toàn phòng cháy, chữa cháy, tham gia diễn tập phòng cháy, chữa cháy định kỳ hàng năm của tòa nhà.

4. Thực hiện tốt các chính sách, chuẩn mực về gia đình và nếp sống văn hóa do chính quyền địa phương đưa ra. Thiết lập và duy trì, gìn giữ  mối quan hệ tốt đẹp và sống hòa đồng với Chủ sở hữu và Người sử dụng của các căn hộ khác. Khi có vấn đề gì, bất đồng, hay không hài lòng, nên trực tiếp trao đổi với nhau một cách thẳng thắn trên tinh thần xây dựng và hợp lý, tránh to tiến, cãi nhau, đánh nhau làm ảnh hưởng đến Chủ sở hữu và Người sử dụng của các căn hộ khác.

5. Phải thông báo ngay cho Công ty quản lý về bất kỳ vi phạm nào đối với nội quy của bất kỳ Chủ sở hữu và Người sử dụng hay bất kỳ hành vi nào có ảnh hưởng nghiêm trọng hay gây hư hỏng, thiệt hại cho các Chủ sở hữu và Người sử dụng và các công trình tiện ích chung hoặc hành vi có ảnh hưởng đến sự an toàn, an ninh trật tự chung, sức khỏe, vệ sinh môi trường của các căn hộ trong Tòa nhà mà mình biết hay phát hiện được.

6. Cung cấp một chìa khóa dự phòng cho Ban quản trị để sử dụng trong trường hợp khẩn cấp. Chìa khóa này sẽ được đựng trong phong bì dán kín, được niêm phong có xác nhận của Chủ sở hữu căn hộ, đồng thời được lưu giữ tại két an toàn tại Ban quản trị/Công ty quản lý. Chìa khóa này sẽ chỉ được sử dụng trong các trường hợp khẩn cấp khi phát hiện nguy cơ cháy, nổ, vỡ nước, ngập lụt có thể gây nguy hại đối với căn hộ nói riêng và Tòa nhà nói chung.

Ngay trước khi mở niêm phong, Ban quản trị/Công ty quản lý sẽ liên hệ với Chủ sở hữu theo số điện thoại đã được đăng ký trước và chìa khóa sẽ được niêm phong lại ngay sau đó với sự chứng kiến và xác nhận của Chủ sở hữu hoặc người đại diện Chủ sở hữu. Trong trường hợp thay đổi khóa, Chủ sở hữu có trách nhiệm phải thông báo và gửi ngay chìa khóa cho Ban quản trị, Công ty quản lý để cập nhật.

7. Đăng ký với  Ban quản trị/Công ty quản lý ít nhất hai số điện thoại (di động và cố định) để Ban quản trị /Công ty quản lý liên hệ trong trường hợp cần thiết. Số điện thoại này phải là số điện thoại giữ liên lạc thường xuyên. Trong trường hợp thay đổi số, Chủ sở hữu có trách nhiệm thông báo ngay cho Ban quản trị/Công ty quản lý để cập nhật. Ban quản trị/Công ty quản lý không chịu trách nhiệm nếu xảy ra trường hợp không liên lạc được do lỗi của Chủ sở hữu căn hộ.

8. Chủ sở hữu chịu trách nhiệm hoàn toàn đối với những hư hại, tai nạn hay mất mát gây ra cho nhân viên, khách hàng, khách mời hay bất kỳ bên thứ ba nào khác; Tự chịu trách nhiệm trông nom tài sản và đồ dùng cá nhân của mình trong căn hộ.

9. Mọi cư dân đều phải nghiêm chỉnh chấp hành và tuân thủ pháp luật Việt Nam. Cư dân có trách nhiệm kết hợp chặt chẽ với Chủ đầu tư, Ban quản trị, Công ty quản lý trong các hoạt động vì mục đích chung cho tòa nhà, các hoạt động mang tính xã hội không phục vụ mục đích kinh doanh thu lợi, các hoạt động do chính quyền địa phương hoặc các cơ quan quản lý có thẩm quyền phát động và yêu cầu, các chiến dịch ngăn chặn, phòng ngừa, các cuộc diễn tập phòng cháy, chữa cháy… mà Chủ sở hữu cũng như Người sử dụng có trách nhiệm và nghĩa vụ tham gia, thực hiện.

10. Khi cư dân có các sự kiện đặc biệt như đám cưới, đám hiếu… Nếu cần đến sự quan tâm, hỗ trợ của cộng đồng, cư dân cần thông báo cho Ban quản trị biết để có giải pháp hỗ trợ.

Điều 40. Công khai hoạt động và Trách nhiệm giám sát của cư dân

1. Mọi chủ sở hữu và người sử dụng đều có quyền và trách nhiệm giám sát đầy đủ các hoạt động của các bên liên quan đến quản lý, sử dụng, vận hành các công trình tiện ích chung và riêng của tòa nhà.

2. Công khai đầy đủ các văn bản, các quy định, các hợp đồng liên quan đến hoạt động của tòa nhà giữa ban quản trị với công ty quản lý cũng như giữa công ty quản lý với các đơn vị thi công, đơn vị làm dịch vụ hay đơn vị cung ứng.

3. Hàng tháng công khai đầy đủ các hoạt động thu chi tài chính liên quan đến hoạt động của tòa nhà: điện nước, xăng dầu, chi phí quản lý khác…

4. Các chủ sở hữu có quyền bình đẳng trong việc đề xuất các phương án có lợi cho cộng đồng nhằm giảm thiểu các chi phí cũng như tối ưu hóa các hoạt động của tòa nhà.

Điều 41. Giải quyết tranh chấp

1. Các tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu trong khu căn hộ do tòa án có thẩm quyền giải quyết.

2. Các tranh chấp liên quan đến việc sử dụng các công trình tiện ích chung, quản lý sử dụng, vận hành, khai thác, cải tạo, sửa chữa trong khu căn hộ được giải quyết bằng phương thức hòa giải, thương lượng. Ban quản trị/Công ty quản lý có trách nhiệm làm trung gian hòa giải giữa các bên tranh chấp. Nếu tranh chấp không thể giải quyết được bằng con đường hòa giải, thương lượng thì các bên có quyền khởi kiện ra tòa án có thẩm quyền.

Điều 42. Xử lý vi phạm

Khi cư dân vi phạm các quy định trong Nội quy này, Ban quản trị có quyền :

1. Thông báo công khai tình trạng vi phạm của cư dân đó tại các bảng tin, phòng sinh hoạt cộng đồng và trang thông tin điện tử của tòa nhà.

2. Ngừng cung cấp các tiện ích, dịch vụ, kể cả dịch vụ vệ sinh, bảo vệ, gửi xe và các dịch vụ chung khác.

3. Yêu cầu, đôn đốc cư dân đó nhanh chóng khắc phục hậu quả, bồi thường các thiệt hại phát sinh.

4. Báo cáo vi phạm đó tới các cơ quan nhà nước có thẩm quyền và có ảnh hưởng tới cư dân đó.

5. Thực hiện các biện pháp khác phù hợp với quy định của pháp luật.

Điều 43. Điều khoản thi hành

1. Nội quy này gồm VII chương, 43 điều, có hiệu lực kể từ ngày được Hội nghị nhà chung cư N03T8 thông qua.

2. Chủ đầu tư, Ban quản trị, Công ty quản lý có trách nhiệm tuyên truyền, phổ biến, giải thích Nội quy này bằng nhiều hình thức và niêm yết tại các vị trí thuận lợi để các Chủ sở hữu/Người sử dụng biết và nghiêm chỉnh chấp hành.

3. Chủ đầu tư, Ban quản trị, Công ty quản lý, toàn thể cư dân của tòa nhà và những người có liên quan có trách nhiệm tuân thủ và thực hiện nghiêm túc Nội quy này.

4. Trong quá trình thực hiện nội quy này, nếu có những kiến nghị cần sửa đổi, bổ sung nội quy, các tổ chức, cá nhân có liên quan gửi ý kiến đóng góp bằng văn bản về Công ty quản lý hoặc Ban quản trị để trình Hội nghị nhà chung cư quyết định.

5. Khi chuyển nhượng các phần thuộc sở hữu riêng cho cá nhân, tổ chức khác, các chủ sở hữu phải có nghĩa vụ thông báo cho bên nhận chuyển nhượng Nội quy này./.

PHỤ LỤC 1

CÁC CÔNG TRÌNH TIỆN ÍCH CHUNG KHU CĂN HỘ

1.          Mọi khu vực công cộng của khu căn hộ, bao gồm lối đi, cầu thang, hành lang, tiền sảnh, khu vực hộp thư.

2.      Hệ thống điện :

i)   Hệ thống tủ điện cao thế

ii)  Hệ thống máy biến áp cho khu căn hộ

iii)  Hệ thống máy cắt, tủ điện hạ thế khu căn hộ

iv)  Hệ thống chiếu sáng khu sảnh khu căn hộ.

v)   Hệ thống tủ điện

vi)  Hệ thống đèn chiếu sáng hành lang và bảo vệ quanh tòa nhà.

3. Hệ thống cấp thoát nước

i)       Hệ thống bể chứa nước sinh hoạt tầng hầm, bể mái

     ii) Hệ thống bơm nước từ hầm lên tầng mái

iii)  Hệ thống bơm tăng áp.

iv)   Hệ thống cấp nước trục đứng, vào căn hộ

v)  Hệ thống thoát nước mưa

vi) Hệ thống thoát nước từ căn hộ ra trục đứng

vii)Hệ thống thoát nước trục đứng

4. Hệ thống điều hòa không khí, thông gió

i)   Thông gió khu sảnh căn hộ

ii)  Quạt tăng áp, thông gió hành lang, cầu thang thoát hiểm

iii) Hệ thống quạt hút khói, hút mùi

5. Hệ thống thang máy.

6. Hệ thống cung cấp điện dự phòng (máy phát điện dự phòng)

7. Hệ thống phòng cháy, chữa cháy

i)   Hệ thống đèn báo, chuông còi, đầu báo khói tại hành lang và các 

      khu vực công cộng  khác.

ii)  Hệ thống đèn exit, đèn chiếu sáng sự cố

iii) Trạm bơm nước cứu hỏa.

iv)  Bể chứa nước cứu hỏa

v)   Các thiết bị chữa cháy cầm tay (Bình cứu hỏa)

vii)  Hệ thống thang bộ thoát hiểm

8. Hệ thống thu gom rác mỗi tầng

9. Khu vực gom các thùng rác

10. Hệ thống kiến trúc, xây dựng

i) Cầu thang thoát hiểm

ii) Hành lang ngoài nhà dưới tầng 1

iii) Khu vực kỹ thuật trong tầng hầm mà có liên quan đến các công  trình tiện ích chung nêu trên.

iv) Và các hệ thống tự động khác trang bị cho việc sử dụng chung của các Chủ sở hữu và Người sử dụng.

11. Các tầng hầm để xe và kho.

PHỤ LỤC 2

DỊCH VỤ QUẢN LÝ VÀ PHÍ QUẢN LÝ HÀNG THÁNG

1.               Dịch vụ quản lý bao gồm :

a)              Dịch vụ quản lý chung cho Tòa nhà và các công trình tiện ích chung, bao gồm cả việc xử lý các vi phạm nội quy .

b)              Dịch vụ vận hành, kiểm tra, kiểm soát Tòa nhà và các Công trình tiện ích chung (bao gồm cả các Công trình tiện ích chung nằm trong Căn hộ);

c)               Dịch vụ tổ chức công việc bảo dưỡng, sửa chữa, thay thế, cải tạo, nâng cấp các hệ thống kỹ thuật của Tòa nhà và các Công trình tiện ích chung (bao gồm: Hệ thống cấp điện, máy biến thế, máy phát điện, trạm bơm nước, hệ thống đường ống cấp/thoát nước, hệ thống điều hòa, thông gió, thang máy…).

d)              Các dịch vụ an ninh (24 giờ) cho Tòa nhà, cho các Công trình tiện ích chung và giải quyết những vấn đề liên quan đến việc không tuân theo quy định và đe dọa đến an ninh;

e)              Dịch vụ dọn dẹp và làm sạch các Công trình tiện ích chung, thu gom và xử lý rác và đảm bảo cảnh quan của Tòa Nhà, Căn hộ và của các công trình tiện ích chung;

f)                Dịch vụ Chăm sóc vườn hoa, thảm cỏ và các hạng mục công cộng khác trong khuôn viên tòa Nhà (nếu có);

g)              Kiểm tra, đôn đốc các Chủ sở hữu và Người sử dụng trong việc tuân thủ Nội quy Tòa Nhà;

h)              Quản lý, vận hành các hệ thống phòng cháy chữa cháy;

i)                Đọc chỉ số tiêu thụ điện, nước, thu tiền và trả tiền điện, nước và các chi phí sinh hoạt khác thay mặt cho Chủ sở hữu căn hộ;

j)                Các công việc khác theo quy định tại hợp đồng cung cấp dịch vụquản lý.

2.               Phí quản lý vận hành phần sở hữu chung tòa nhà bao gồm những khoản sau :

*Lương:

- Phụ trách toà nhà (Lương và các khoản phụ cấp)

- Nhân viên Kế toán, văn phòng

- Cán bộ kỹ thuật tòa nhà (điện nước, sửa chữa nhỏ…)

- Lương nhân viên bảo vệ

- Công nhân vệ sinh

* Chi phí khác:

- Chi phí điện thoại, văn phòng phẩm, internet của đơn vị quản lý dịch vụ

- Chi phí vật tư, dụng cụ làm sạch (chất tẩy rửa, hóa chất lau sàn, tường...)

- Chi phí thay thế bóng đèn…

- Bảo trì, bảo dưỡng thang máy

- Bảo trì, bảo dưỡng máy phát điện, máy bơm

- Tiền dầu chạy máy phát điện

- Tiền điện công cộng: Điện chiếu sáng hành lang, điện vận hành máy bơm nước sinh hoạt, điện vận hành máy bơm cứu hỏa, điện vận hành thang máy, điện quạt thông gió….

- Tiền nước công cộng

- Chi phí đo điện trở chống sột

- Chi phí diệt mối, dán, chuột…

- Bảo trì hệ thống, trang thiết bị PCCC (nạp bình bọt cứu hỏa...)