Vạn Thịnh Phát và nhiều tai họa giáng lên đầu các ông lớn BĐS Việt

Vạn Thịnh Phát và nhiều tai họa giáng lên đầu các ông lớn BĐS Việt

Tập đoàn Vạn Thịnh Phát của bà Trương Mỹ Lan vừa bị Thanh tra Chính phủ nêu tên, liên quan đến những sai phạm trong các dự án chuyển đổi nhà đất công ở thành phố Hồ Chí Minh, đánh dấu một năm nhiều tai ương của các ông lớn bất động sản (BĐS) Việt.

Trên một số diễn đàn và mạng xã hội Việt Nam hôm nay (7/10) xuất hiện các tin tức xoay quanh Tập đoàn Vạn Thịnh Phát (VTP Group) của nữ doanh nhân người Việt gốc Hoa nổi tiếng trong giới kinh doanh Trương Mỹ Lan đã bị Thanh tra chính phủ 'réo tên'.

Vạn Thịnh Phát vừa bị Thanh tra chính phủ 'sờ gáy'

Ngày 6/7, Thanh tra Chính phủ đã có Thông báo Kết luận thanh tra số 1068/TB-TTCP về công tác quản lý nhà nước và thực hiện pháp luật trong quy hoạch, quản lý xây dựng, đất đai, môi trường đối với khu công nghiệp, khu đô thị, việc chuyển đổi nhà, đất công có vị trí đắc địa sang mục đích khác tại thành phố Hồ Chí Minh.

Đặc biệt, ngày 7/10, báo Công an nhân dân đăng tải bài viết lý giải vì sao Tập đoàn Vạn Thịnh Phát bị thanh tra nêu tên trong các dự án chuyển đổi nhà, đất.

Cụ thể, tại dự án tại số 187A, 187H, 193, 203 Trần Hưng Đạo, phường Cô Giang, quận 1, thành phố Hồ Chí Minh, do Công ty Cổ phần tập đoàn Vạn Thịnh Phát (Tập đoàn Vạn Thịnh Phát; do bà Trương Mỹ Lan là Chủ tịch HĐQT) làm chủ đầu tư, vào tháng 7/2021, Thanh tra Chính phủ đã có kết luận, chỉ rõ nhiều sai phạm.

Đồng thời, Thanh tra Chính phủ đã kiến nghị giao Bộ Tài chính chủ trì, kiểm tra, rà soát để có biện pháp phù hợp, đúng quy định của pháp luật, tránh thất thoát tài sản của nhà nước đối với dự án nêu trên, trong đó có nội dung liên quan đến việc chuyển nhượng vốn góp và phương án xử lý, sắp xếp nhà đất trước đó.

Tại kết luận thanh tra số 757/KL-TTCP, Thanh tra Chính phủ nêu rõ, vị trí nhà đất tại địa chỉ 187A, 187H, 193, 203 Trần Hưng Đạo do Tập đoàn Vạn Thịnh Phát làm chủ đầu tư là tài sản công, việc giải quyết phải được thực hiện theo phương án sắp xếp, xử lý nhà đất thuộc sở hữu nhà nước đã được duyệt nên đề nghị Bộ Tài chính kiểm tra, có biện pháp để xử lý theo pháp luật.

Kết luận của Thanh tra Chính phủ khẳng định, UBND thành phố Hồ Chí Minh không tính doanh thu bãi đỗ xe theo quy định tại điểm 4.4.3, Mục 4.3, chương 4, quy chuẩn xây dựng Việt Nam theo quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 3/4/2008 của Bộ Xây dựng quy định về diện tích đậu xe mô tô tối thiếu là 3m2/xe, đối với xe ô tô còn là 25m2/xe. Như vậy, việc không tính doanh thu đỗ xe sẽ làm giảm giá trị quyền sử dụng đất phải nộp cho nhà nước tạm tính là 1.191 triệu đồng.

Hiện Vạn Thịnh Phát đang sở hữu nhiều dự án tọa lạc trên phố đi bộ Nguyễn Huệ như Union Square, Times Square, VTP Office Building, khách sạn Duxton… và sở hữu hàng loạt siêu dự án khác như cao ốc căn hộ dịch vụ cao cấp Sherwood Residence, khách sạn Thương mại An Đông, Khu dân cư Bonville Land, khu dân cư cao cấp Sterling Residence, khu căn hộ cao cấp Lambert Residence, Thuận Kiều Plaza…
Chủ tịch tập đoàn Tân Hoàng Minh bị bắt

Trước đó, ngày 5/4, ông Đỗ Anh Dũng, Chủ tịch Tập đoàn Tân Hoàng Minh, bị khởi tố với cáo buộc lừa đảo chiếm đoạt tài sản và bị Cơ quan Cảnh sát điều tra Bộ Công an tạm giam.

Theo đó, cơ quan điều tra đang điều tra, xác minh một số hành vi có dấu hiệu vi phạm pháp luật liên quan việc phát hành trái phiếu, huy động tiền của nhà đầu tư của các công ty thành viên thuộc Công ty TNHH Thương mại dịch vụ Khách sạn Tân Hoàng Minh.

Kết quả điều tra ban đầu cáo buộc từ tháng 7/2021 đến tháng 3/2022, ông Dũng và các cá nhân tại Tập đoàn Tân Hoàng Minh đã có hành vi gian dối, sử dụng 3 công ty thành viên gồm Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt, Công ty CP Đầu tư và Dịch vụ khách sạn Soleil, Công ty CP Cung điện Mùa Đông và các công ty liên quan để phát hành 9 đợt trái phiếu trái quy định pháp luật, tổng trị giá 10.300 tỷ đồng.

Việc này bị cho rằng có "mục đích huy động tiền của các nhà đầu tư nhưng không sử dụng vào các hoạt động kinh doanh theo hồ sơ phát hành trái phiếu".

Ngày 4/4/2022, Ủy ban chứng khoán Việt Nam hủy 9 đợt phát hành trái phiếu để huy động hơn 10.000 tỷ đồng của Tân Hoàng Minh, do "che giấu, công bố thông tin sai sự thật". Quyết định huỷ này là chưa từng có tiền lệ, sau khi Tân Hoàng Minh đã huy động thành công, nhận tiền từ các trái chủ.

Bên cạnh đó, 11 dự án BĐS do Tân Hoàng Minh đầu tư cũng đang nằm trong diện xác minh của cơ quan công an.Một dự án bất động sản của Tập đoàn Tân Hoàng Minh tại Hà Nội. (Ảnh: Nguồn Internet)
Chủ tịch FLC 'nối gót'

Chiều 29/3, cơ quan Cảnh sát điều tra Bộ Công an Việt Nam đã khởi tố, bắt tạm giam ông Trịnh Văn Quyết - Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC để điều tra về hành vi thao túng thị trường chứng khoán, theo Điều 211 Bộ luật Hình sự.

Trước đó, thông tin ông Trịnh Văn Quyết bị tạm hoãn xuất cảnh trong thời gian một tháng đã nhận được nhiều sự quan tâm của dư luận.

Cơ quan điều tra đã tiến hành xác minh đối với ông Trịnh Văn Quyết; các cá nhân thuộc Tập đoàn FLC; và các công ty có liên quan về hành vi thao túng thị trường chứng khoán; che giấu thông tin trong hoạt động chứng khoán xảy ra ngày 10/1/2022; gây thiệt hại nghiêm trọng cho nhà đầu tư; ảnh hưởng đến hoạt động của thị trường chứng khoán Việt Nam.

Ông Trịnh Văn Quyết (SN 1975, quê ở huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc) được biết đến là một doanh nhân thành đạt; từng sáng lập và điều hành nhiều doanh nghiệp về BĐS; du lịch; hàng không; luật…

Vào ngày 10/1, ông Quyết đã "bán chui" 74,8 triệu cổ phiếu FLC; không báo cáo, không công bố thông tin trước khi thực hiện giao dịch.

Ngày 18/1, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước đã ban hành quyết định xử phạt hành chính ông Trịnh Văn Quyết 1,5 tỷ đồng, mức cao nhất theo quy định; đồng thời áp dụng hình thức xử phạt bổ sung là đình chỉ hoạt động giao dịch chứng khoán 5 tháng.FLC Group. (Ảnh: chinhphu.vn)

Một năm nhiều tai ương của các ông lớn BĐS Việt, nguyên nhân do đâu?

Đất đai không chỉ là nguồn tài nguyên quan trọng bậc nhất của nền kinh tế mà còn là nền tảng sinh kế của người dân. Khác với các tài nguyên hữu hạn khác, quản trị tốt tài nguyên đất còn quyết định sự ổn định xã hội, thịnh vượng quốc gia và bền vững môi trường.

Tuy nhiên, giá trị gia tăng từ đất - một phần lớn - đã bị mất mát vào nhóm nhỏ có “thông tin và quyền quyết định”. Việc này không chỉ khiến nhà nước mất một nguồn thu lớn từ đất đai cho ngân sách mà còn tạo ra mâu thuẫn xã hội chồng chéo, ngày một gay gắt và khó giải quyết.

Thị trường BĐS Việt Nam đã và đang tồn tại nhiều vấn đề như làm giá, thao túng cung - cầu, thao túng thị trường tài chính qua sở hữu chéo với ngân hàng thương mại và công ty chứng khoán, qua lợi dụng xung đột lợi ích và quan hệ thao túng giữa ngân hàng thương mại với công ty chứng khoán trong nhiều thập kỷ. Các tổn thất với thị trường, lành mạnh tài chính và quyền lợi của người dân đã dẫn tới các xung đột xã hội gay gắt, thậm chí kéo theo những thiệt hại khó có thể vãn hồi, đây cũng là nỗi đau của các nhà đầu tư.

Vấn đề trầm trọng của BĐS Việt Nam là các xung đột lợi ích quá lớn. Xung đột lợi ích đã khiến đất đai trở thành mâu thuẫn lớn nhất trong xã hội Việt Nam. Một tài nguyên quan trọng nhất của quốc gia bị lãng phí, bị tận thu và tham nhũng trầm trọng.

Đổ máu vô nghĩa vì đất: Chúng ta đáng lẽ có thể phát triển ổn định và bền vững hơn

Các mâu thuẫn xã hội gay gắt, kéo dài do những quy định quản lý bất cập về đất đai đã tạo ra các bất ổn xã hội và sự mất niềm tin vào chính quyền mạnh mẽ hơn bao giờ hết. Thậm chí, máu đã đổ một cách vô nghĩa... vì đất. Thiết nghĩ, chúng ta đáng lẽ có thể phát triển ổn định và bền vững hơn thế...

Đất đai, không chỉ là nguồn tài nguyên quan trọng bậc nhất của nền kinh tế, còn là nền tảng sinh kế của người dân. Khác với các tài nguyên hữu hạn khác, quản trị tốt tài nguyên đất còn quyết định sự ổn định xã hội, thịnh vượng quốc gia và bền vững môi trường. Tuy nhiên, giá trị gia tăng từ đất - một phần lớn - đã bị mất mát vào nhóm nhỏ có “thông tin và quyền quyết định”. Việc này không chỉ khiến nhà nước mất một nguồn thu lớn từ đất đai cho ngân sách mà còn tạo ra mâu thuẫn xã hội chồng chéo, ngày một gay gắt và khó giải quyết.

Thực tế, máu thực sự đã đổ một cách đầy cay đắng và đáng tiếc ở nhiều nơi, nhiều gia đình tan hoang, nhiều chính trị gia bị xét xử vì các lỗ hổng chính sách này. Gần đây nhất, bất ổn xã hội, mâu thuẫn dân - chính quyền tới mức máu phải đổ vô nghĩa vì đất như một số trường hợp ở Đồng Tâm, Thủ Thiêm, Hải Phòng… đã trở nên nhức nhối.

Dưới góc độ kinh tế, đây không phải là lúc đổ lỗi cho các bên mà cần tìm nguyên nhân gốc rễ dẫn đến xung đột lợi ích ngày một gay gắt này. Các nhà hoạch định chính sách nên lắng nghe và điều chỉnh sớm các sai lầm chính sách đã tồn tại quá lâu.
Nguồn gốc giá trị gia tăng của đất đến từ quy hoạch và chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Theo lý thuyết chênh lệch địa tô, một mảnh đất có giá trị cao hơn giá trị của chính nó trong quá khứ khi rơi vào 1 trong 3 trường hợp sau:

(i) Địa tô chênh lệch loại 1: nhờ đầu tư cơ sở hạ tầng do quy hoạch, thay đổi quy hoạch;

(ii) Địa tô chênh lệch loại 2: là lợi ích mang lại từ đất đai nhưng do người sử dụng biết cách đầu tư sử dụng một cách hợp lý hơn tạo ra. Như vậy, khi thực thi các dự án hạ tầng, nếu chủ đầu tư có năng lực tài chính, cũng như kinh nghiệm quản lý dự án phát triển đô thị, nhà ở và hạ tầng thì có thể làm tăng giá trị gia tăng của đất;

(iii) Địa tô chênh lệch loại 3 còn gọi là địa tô tuyệt đối. Địa tô tuyệt đối có được khi Nhà nước cho phép thay đổi mục đích sử dụng đất, ví dụ như thay đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp thành đất đô thị.

Giá trị gia tăng từ đất bị mất đi do quy hoạch bị vi phạm trong khi chế tài giám sát tuân thủ, xử phạt yếu kém

Như vậy, việc quy hoạch, thay đổi quy hoạch, vi phạm hoặc làm sai quy hoạch, hay chỉ định nhà thầu thực hiện quy hoạch không có năng lực… đều dẫn đến việc làm thay đổi giá trị của đất đai.

Quy hoạch bị vi phạm, và thiếu công khai, minh bạch khiến những người có thông tin hoặc “có cơ hội vi phạm” có thể thâu tóm được mảnh đất có giá trị gia tăng cao với giá rẻ mạt trước khi “thay đổi mục đích sử dụng đất” (địa tô chênh lệch loại 3). Chưa kể, việc quản lý vi phạm quy hoạch lỏng lẻo khiến người dân, chủ đầu tư tùy ý vi phạm xây dựng sau đó “chạy giấy phép” cho các vi phạm này khiến giá trị gia tăng từ đất đai bị “mất mát” nghiêm trọng (địa tô chênh lệch loại 1).

Tình trạng chỉ định thầu xây dựng hạ tầng không phù hợp với quy định trong quản lý đầu tư công diễn ra ở nhiều địa phương khiến các dự án hạ tầng, nhà ở, đô thị có thể rơi vào tay các nhà thầu thiếu kinh nghiệm, năng lực tài chính… Giá trị gia tăng loại 2 cũng vì thế mà “mất mát”.

Với cơ chế quản lý đất đai hiện tại, giá trị gia tăng từ đất bị “mất mát” một tỷ lệ lớn, ở mức nghiêm trọng. Phần “mất mát” này khiến nhà nước không thu được vào ngân sách, người dân không được đền bù thỏa đáng. Cơ chế tạo ra “mất mát” giá trị gia tăng từ đất không chỉ khiến tham nhũng chính sách bùng nổ, sai phạm cả quản lý chính quyền, nhà đầu tư và người dân gia tăng mà còn là nguyên nhân khiến thị trường đất đai méo mó, bị đầu cơ, tác động tiêu cực tới hiệu quả chính sách tiền tệ, tới nguồn thu ngân sách và an ninh tài chính quốc gia.

Đương nhiên, khi giá trị gia tăng từ đất không được định giá đúng, đủ và được phân phối công bằng, minh bạch cho các đối tượng liên quan (nhà nước, người dân, doanh nghiệp) thì mâu thuẫn xã hội sẽ ngày một gay gắt. Bất ổn an ninh, trật tự xã hội và quyền lực nhà nước bị xói mòn chính là tổn thất lớn nhất.

Lỗ hổng thể chế khiến giá trị gia tăng của đất đai bị “mất mát”, chảy vào một nhóm “quyền lực” nhỏ, có thể nảy sinh tham nhũng chính sách trầm trọng

Theo thể chế hiện hành, chính quyền địa phương (cấp tỉnh), trong quản lý nhà nước về đất đai, được phép vừa đá bóng, vừa thổi còi, vừa quyết định người chơi lại có thể kinh doanh kết quả trận đấu. Theo phân cấp ngân sách giữa ngân sách Trung ương và ngân sách địa phương, Luật đất đai hiện hành, chính quyền địa phương có quyền hoặc có thể can thiệp vào bốn nhân tố sau:

Thứ nhất, chính quyền có thể can thiệp vào quyết định định giá đất. Việc định giá đất, theo Luật, có Hội đồng định giá, nhưng chính quyền tỉnh có thành phần nằm trong Hội đồng định giá. Thêm vào đó, kết cấu của Hội đồng định giá khiến ý kiến chuyên gia về định giá đất trở thành một ý kiến không có trọng lượng, và Hội đồng định giá đất không độc lập (về quyền lực, quản lý nhà nước) với chính quyền tỉnh. Trong khi đó, giá đất lại chênh lệch quá lớn sau thay đổi quy hoạch và/hoặc chuyển quyền sử dụng đất. Cũng theo Luật hiện hành, khung giá đất tham chiếu được áp dụng 5 năm, không phản ánh được hơi thở của thị trường nên thấp hơn so với giá thị trường nhiều chục phần trăm. Đây là lý do khiến cho việc đền bù giải phóng mặt bằng chỉ có thể áp dụng cho dân mức giá thấp, không đúng với giá thị trường, gây mâu thuẫn xã hội gay gắt.

Thứ hai, chính quyền tỉnh có thể đề xuất quy hoạch hoặc có thể thay đổi quy hoạch, thực thi quy hoạch thay đổi ngay trong cùng nhiệm kỳ. Điều này khiến “rủi ro nhiệm kỳ” gia tăng. Trường hợp có làm sai với Luật hoặc quy hoạch tổng thì chưa một tỉnh nào phải chịu trách nhiệm giải trình về những sai phạm này. Tại Hà Nội và TP. HCM, nhiều bài báo, nhiều bằng chứng về việc quy hoạch bị băm nát khiến dân sinh khốn khổ.

Bản thân các chủ đầu tư làm sai giấy phép xây dựng là tình trạng phổ biến. Điều này cho thấy sự tuân thủ của họ cũng như sự tuân thủ của chính quyền địa phương với quy hoạch, thay đổi quy hoạch không phải là "pháp lệnh"; không ai chịu trách nhiệm giải trình cá nhân, không ai phải trả giá bằng "tiền túi" của chính họ. Việc trong cùng nhiệm kỳ có thể vừa thay đổi quy hoạch vừa triển khai thực hiện quy hoạch thay đổi đã vô hiệu hóa tính công khai, minh bạch của quy hoạch (vì Luật không quy định thời gian thay đổi quy hoạch cho tới khi thực hiện thay đổi thì phải công khai trong bao lâu...).

Thứ ba, tồn tại các sai phạm quản lý nhà nước về lựa chọn nhà thầu ở các tỉnh: chỉ định thầu thay vì đấu thầu công khai minh bạch. Báo cáo kiểm toán đầu tư công của Kiểm toán nhà nước các năm gần đây đều chỉ ra sai phạm này còn tồn tại ở nhiều tỉnh thành trên cả nước. Sai phạm này khiến nhiều nhà thầu không có năng lực hoặc yếu kém về tài chính lại được giao tổ chức thi công, khiến dự án chất lượng kém, thời gian thi công kéo dài, gây tổn thất lớn cho ngân sách và dân sinh.

Cuối cùng, theo quy định về phân cấp thu ngân sách Trung ương và địa phương, các tỉnh được giữ lại 100% nguồn thu từ thuế, phí đất đai trong tỉnh để tái đầu tư công của tỉnh.

Cả 4 yếu tố trên tạo ra một lỗ hổng thể chế lớn. Chỉ xét về lý thuyết, khi một cá nhân/tổ chức có quyền vừa đá bóng, vừa thổi còi, vừa chọn người chơi bóng, vừa quyết định tỷ số thì tổ chức/cá nhân đó khó lòng không nảy sinh ham muốn trục lợi từ cuộc chơi này. Điều này đặc biệt đúng trong bối cảnh quy định công khai minh bạch còn lỏng lẻo (dù đã được thiết kế bởi luật), trách nhiệm giải trình và chế tài kỷ luật, bồi thường còn nhiều hạn chế như hiện nay.

Gần đây, các nhà nghiên cứu chính sách, các nhà hoạch định chính sách, và Chính phủ đã ý thức được những tồn tại, bất cập trong quản lý đất đai. Việc sửa đổi Luật đất đai 2014, sau 5 năm vận hành, lại được đề cập như một nhiệm vụ cấp thiết nhất trong quản lý nhà nước hiện nay. Việc có thể pháp lệnh hóa quy hoạch, giải trừ toàn bộ “rủi ro nhiệm kỳ”, đưa công tác định giá đất cho các bên thứ ba độc lập, uy tín, nâng cao trách nhiệm giải trình và thiết kế chế tài xử phạt nghiêm minh với mọi đối tượng vi phạm quy hoạch, khuôn khổ pháp lý về đất đai chính là then chốt để thiết lập lại trật tự xã hội, là nền tảng tăng trưởng và ổn định trong dài hạn.

nguồn: Trên mạng

https://thanhnien.vn/tap-doan-van-thinh-phat-cua-ba-truong-my-lan-kinh-doanh-ra-sao-post1508114.html