Mỹ: Người bị tịch thu nhà trong thời kỳ thị trường BĐS sụp đổ bắt đầu mua nhà lại
Kể từ khi bong bóng thị trường bắt động sản bị vỡ, 4.8 triệu người đã mất nhà vì bị tịch thu, và khoảng 2.2 triệu người khác bán nhà theo diện “short sale.” Trong khi nhiều người vẫn đang phải vật lộn để hồi phục về mặt tài chánh, ngày càng nhiều người bắt đầu kiếm nhà để mua.
Bà Susan Edwards và chồng bà, ông Dave, đã bị mất nhà ở thành phố Palmdale, tiểu bang California, vào năm 2010 sau khi bệnh viêm khớp nặng làm bà Susan không tiếp tục công việc bán thiết bị y tế của mình nữa.
Các hóa đơn y tế sớm chất chồng và đôi vợ chồng này không còn đủ khả năng để trả tiền nhà mỗi tháng $2,300 nữa. Ngoài ra, giá trị ngôi nhà của họ cũng đã giảm 40% so với mức nợ thế chấp còn lại là $325,000.
“Chúng tôi đã sống dưới áp lực như vậy,” bà cho biết. “Chúng tôi nhìn vào những con số và biết chúng tôi đã để cho nhà băng tịch thu nhà.”
Sau khi nhà của họ bị tịch thu, điểm tín dụng của bà Susan bị giảm 70 điểm, còn của ông Dave thì còn giảm nhiều hơn nữa.
Bằng cách thanh toán tất cả các hóa đơn đúng thời hạn, họ gầy dựng lại điểm tín dụng của mình khỏe mạnh trở lại. Và trong tháng 12 vừa qua, hai năm sau khi họ bị mất nhà cũ, cặp vợ chồng đã có thể mua một ngôi nhà mới với một khoản vay được hỗ trợ bởi Cơ Quan Quản Trị Cựu Chiến Binh (Veteran's Administration - VA). Theo ông Frueh Mike, giám đốc chương trình cho vay bảo lãnh của VA, mọi người chỉ có thể nhận được khoản vay được VA bảo hiểm hai năm sau khi nhà bị tịch thu.
Ngôi nhà mới này có rất nhiều điểm giống căn nhà cũ của cặp vợ chồng nhà Edwards, với một cải thiện lớn: Tiền nhà hàng tháng là $1,150 một tháng, chỉ bằng khoảng một nửa số tiền mà họ phải trả trước đây.
“Sau phá sản, nhà bị tịch thu là một trong những điều ảnh hưởng tới điểm tín dụng nhiều nhất,” ông Anthony Sprauve, một phát ngôn viên của FICO, cho biết.
Nhà bị tịch thu và bán nhà theo diện “short sale” thường làm điểm tín dụng giảm từ 85 đến 160 điểm. Điểm tín dụng bị trừ ít hơn nếu quí vị trả ít nhất là mức tối thiểu tất cả các hóa đơn khác đúng thời gian và chỉ không trả tiền nhà, ông Jon Maddux, giám đốc điều hành của YouWalkAway.com, chuyên cố vấn cho các chủ nhà gặp khó khăn, cho biết.
Sau khi thiệt hại đã xảy ra, có thể phải mất từ 3 tới 7 năm thì điểm tính dụng mới có thể hoàn toàn hồi phục. Tuy nhiên, một số nhà tài trợ sẵn sàng làm việc với người đi vay sớm hơn thế.
Các hãng tài trợ thế chấp khổng lồ, ví dụ như Fannie Mae và Freddie Mac, yêu cầu những người bị tịch thu nhà phải đợi 5 năm, và có điểm tín dụng tối thiểu là 680 điểm và đặt trả trước 10%, trước khi họ có thể mua lại một ngôi nhà khác. Nếu họ không đáp ứng các tiêu chí thì họ có thể phải đợi tới 7 năm, khi việc tịch thu nhà đã biến mất khỏi hồ sơ tín dụng của một người.
Nếu người bị tịch thu nhà chứng minh được những tình tiết giảm nhẹ gây ra việc tịch thu nhà, chẳng hạn như vấn đề sức khỏe ngăn cản không cho họ làm việc, bị sa thải, ly hôn hoặc sự kiện một lần khác, thì thời gian chờ đợi của họ có thể được giảm xuống còn 3 năm.
Sở Nhà Đất Liên Bang (FHA) cho phép các ngân hàng cung cấp các khoản vay được FHA bảo đảm cho khách hàng ba năm sau khi bị tịch thu nhà hoặc bán nhà theo diện “short sale.”
Ông Tony và bà Ginger Read, sống cùng với ba người con của mình ở ngoại ô Boise, tiểu bang Idaho, mất 4 năm để xây dựng lại điểm tín dụng của họ sau khi bán nhà theo diện “short sale” vào năm 2008. Ông Tony đã bị sa thải và đôi vợ chồng này đã bán tất cả các tài sản có giá trị khác để nỗ lực giữ nhà của mình một cách vô ích. Cuối cùng, một nhà môi giới bất động sản đã thuyết phục họ bán nhà.
“Đó là điều khó khăn nhất mà chúng tôi phải làm, nhưng chúng tôi không thể đủ khả năng trả tiền nhà,” bà Ginger nói.
Ông Tony bây giờ đang làm quản đốc cho một công xưởng và điểm tín dụng của đôi vợ chồng đã hồi phục được hơn một nửa số điểm mà họ đã mất.
Vào tháng Giêng vừa qua, họ đã được chấp thuận một khoản vay FHA với lãi suất 4% cho căn nhà trị giá $280,000 tại thành phố Fruitvale, tiểu bang Idaho. Họ hoàn tất hồ sơ mua bán vào ngày 12 tháng 4.
Ông Mike Edgar, người môi giới đã làm việc với ông bà Reads để bán nhà của họ và mua một căn nhà mới, đã làm việc với một số khách hàng để giúp họ sửa chữa điểm tín dụng của họ, khi họ sẵn sàng mua nhà mới.
Trong năm 2012, ông đã làm việc với 15 người mua đã từng có nhà bị tịch thu, khoảng 1/4 doanh số bán nhà của mình. Ông hy vọng con số này sẽ tăng gấp đôi vào năm 2013.
Còn ông Tim Duy, một người quản lý kinh doanh tại thành phố Verrado, tiểu bang Arizona, và vợ của ông, bà Christina, bị mất nhà của họ vào tháng 4 năm 2011. Họ mong muốn trở thành chủ nhà một lần nữa, nhưng bây giờ họ đang tập trung vào việc sửa chữa điểm tín dụng của họ. Việc nhà bị tịch thu đã làm điểm tín dụng của ông Duy giảm mất 200 điểm, xuống dưới 600, nhưng kể từ đó đã tăng trở lại 730 điểm.
Trong khi đó, vợ chồng vẫn thường xuyên đi coi nhà. “Chúng tôi đang ở trong thời gian bị phạt có thể thêm một năm nữa,” ông Duy nói. “Chúng tôi thấy một căn nhà mà chúng tôi muốn, được bán với giá $185,000, chúng tôi sẽ lại mua nhà nếu có thể.”
Hằng Nguyễn - Theo Fortune
Hana Nguyễn/Sống Magazine
Nhiều chủ nhà gặp khó khăn đã chọn cách bán "short sale"để thoát khỏi món nợ cao hơn so với giá trị căn nhà của họ vào năm ngoái. Trong năm 2012, số nhàn bán "short sale"cao gần gấp 3 lần so với những căn nhà do nhà băng làm chủ, theo dữ liệu của hãng RealtyTrac. Số nhà do nhà băng làm chủ chiếm 11% tổng số nhà bán, giảm từ 13% một năm trước đó. Trong khi đó, số nhà bán "short sale" tăng 5% so với một năm trước, chiếm 32% tổng số nhà bán."Chúng tôi thấy số nhà bị ngân hàng tịch thu được đưa ra rao bán trên thị trường giảm mạnh, tuy nhiên trên thị trường vẫn còn rất nhiều doanh căn nhà gặp khó khăn về vấn đề tài chánh được rao bán," ông Daren Blomquist, phát ngôn viên của hãng RealtyTrac cho hay. "Tuy nhiên, họ đang chuyển sang bán theo dạng bán 'short sale.'"
Theo dạng bán "short sale," chủ nhà bán nhà với giá thấp hơn so với món nợ ngân hàng mà họ đang có, và ngân hàng đồng ý chấp nhận mức thua thiệt. Thông thường, người bán cần phải chứng minh một số khó khăn về tài chính trước khi được ngân hàng chấp nhận thỏa thuận, và tha thứ cho các khoản nợ chưa thanh toán. Ngân hàng sau đó bán nhà, thường ở một mức giá cao hơn so với số tiền mà họ có thể thu vào nếu để căn nhà bị tịch thu.
Trong tam cá nguyệt thứ 4 của năm 2012, từ các số liệu thống kê, hãng RealtyTrac thấy rằng mức giảm giá trung bình đối với những căn nhà do nhà băng làm chủ bán là 39%, trong khi những căn nhà "shor sale" trung bình được bán với giá thấp hơn là 23% so với giá thị trường.
Đa số các hồ sô bán nhà theo diện “short sale” được thực hiện trong nửa cuối năm ngoái. Nhân tố thúc đẩy xu hướng tăng này là do Dàn Xếp Nợ Thế Chấp Quốc Gia (National Mortgage Settlement), một thỏa thuận giữa chính phủ và các nhà tài trợ địa ốc lớn nhất tại Hoa Kỳ, đã đạt được vào tháng 2 năm ngoái.
Theo các điều khoản của thỏa thuận này, các hãng tài trợ địa ốc nhận được tín dụng đối với những dàn xếp khi họ chấp thuận cho các chủ nhà gặp khó khăn về tài chánh bán nhà theo diện “short sale.” Trong tổng số $45 tỷ cứu trợ người tiêu dùng mà các hãng tài trợ đã báo cáo theo thỏa thuận đó, $19 tỷ đã được trả cho các khoản tha thứ nợ (debt forgiving) trong các hợp đồng bán nhà “short sale,” theo báo cáo mới nhất từ Văn Phòng Giám Sát Dàn Xếp Nợ Thế Chấp.
Nhiều chủ nhà đang mắc nợ nhiều hơn so với giá trị nhà của mình cũng nhanh chóng tìm cách dàn xếp với nhà băng để bán nhà của mình trước khi Luật Tha Thứ Nợ Thế Chấp (Mortgage Forgiveness Debt Relief Act) hết hạn vào ngày 31 tháng 12. Nếu Quốc Hội không có hành động, cho phép đạo luật này hết hiệu lực, các chủ nhà bán nhà theo diện “short sale,” để nhà băng tịch thu nhà, hay được giảm khoản nợ gốc (principal reduction) sẽ phải đóng thuế thu nhập đối với phần nợ thế chấp của họ được tha thứ (số tiền khác biệt giữa khoản nợ và giá nhà bán được).
Số lượng nhà bán theo diện “short sale” ngày càng giúp cho thị trường bất động sản hồi phục và đẩy giá nhà gặp do nhà băng làm chủ hoặc đang trong quá trình bị tịch thu tăng cao hơn trong năm ngoái. Ví dụ, trong tam cá nguyệt thứ 4, những căn nhà, hoặc do nhà băng làm chủ, hoặc đang trong quá trình tịch thu, bán với giá trung bình là $171,704, tăng 4% so với một năm trước.
Theo số liệu của hãng RealtyTrac, tại tiểu bang Arizona, trong tam cá nguyệt thứ 4, giá nhà tăng cao hơn 22% so với cuối năm 2011. Trong khi đó, tại tiểu bang Nevada, giá nhà tăng 21%, và ở tiểu bang California, nơi số lượng nhà bán theo diện“short sale” chiếm hơn một phần ba tổng số nhà bán, giá nhà tăng 14%.
Hana Nguyễn
Nhiều chủ nhà gặp khó khăn chọn biện pháp bán "short sale" trong năm 2012
(03/24/2013 11:27 PM) (Xem: 810)
Nhiều chủ nhà gặp khó khăn đã chọn cách bán "short sale"để thoát khỏi món nợ cao hơn so với giá trị căn nhà của họ vào năm ngoái. Trong năm 2012, số nhàn bán "short sale"cao gần gấp 3 lần so với những căn nhà do nhà băng làm chủ, theo dữ liệu của hãng RealtyTrac. Số nhà do nhà băng làm chủ chiếm 11% tổng số nhà bán, giảm từ 13% một năm trước đó. Trong khi đó, số nhà bán "short sale" tăng 5% so với một năm trước, chiếm 32% tổng số nhà bán."Chúng tôi thấy số nhà bị ngân hàng tịch thu được đưa ra rao bán trên thị trường giảm mạnh, tuy nhiên trên thị trường vẫn còn rất nhiều doanh căn nhà gặp khó khăn về vấn đề tài chánh được rao bán," ông Daren Blomquist, phát ngôn viên của hãng RealtyTrac cho hay. "Tuy nhiên, họ đang chuyển sang bán theo dạng bán 'short sale.'"Theo dạng bán "short sale," chủ nhà bán nhà với giá thấp hơn so với món nợ ngân hàng mà họ đang có, và ngân hàng đồng ý chấp nhận mức thua thiệt. Thông thường, người bán cần phải chứng minh một số khó khăn về tài chính trước khi được ngân hàng chấp nhận thỏa thuận, và tha thứ cho các khoản nợ chưa thanh toán. Ngân hàng sau đó bán nhà, thường ở một mức giá cao hơn so với số tiền mà họ có thể thu vào nếu để căn nhà bị tịch thu.
Trong tam cá nguyệt thứ 4 của năm 2012, từ các số liệu thống kê, hãng RealtyTrac thấy rằng mức giảm giá trung bình đối với những căn nhà do nhà băng làm chủ bán là 39%, trong khi những căn nhà "shor sale" trung bình được bán với giá thấp hơn là 23% so với giá thị trường.
Đa số các hồ sô bán nhà theo diện “short sale” được thực hiện trong nửa cuối năm ngoái. Nhân tố thúc đẩy xu hướng tăng này là do Dàn Xếp Nợ Thế Chấp Quốc Gia (National Mortgage Settlement), một thỏa thuận giữa chính phủ và các nhà tài trợ địa ốc lớn nhất tại Hoa Kỳ, đã đạt được vào tháng 2 năm ngoái.
Theo các điều khoản của thỏa thuận này, các hãng tài trợ địa ốc nhận được tín dụng đối với những dàn xếp khi họ chấp thuận cho các chủ nhà gặp khó khăn về tài chánh bán nhà theo diện “short sale.” Trong tổng số $45 tỷ cứu trợ người tiêu dùng mà các hãng tài trợ đã báo cáo theo thỏa thuận đó, $19 tỷ đã được trả cho các khoản tha thứ nợ (debt forgiving) trong các hợp đồng bán nhà “short sale,” theo báo cáo mới nhất từ Văn Phòng Giám Sát Dàn Xếp Nợ Thế Chấp.
Nhiều chủ nhà đang mắc nợ nhiều hơn so với giá trị nhà của mình cũng nhanh chóng tìm cách dàn xếp với nhà băng để bán nhà của mình trước khi Luật Tha Thứ Nợ Thế Chấp (Mortgage Forgiveness Debt Relief Act) hết hạn vào ngày 31 tháng 12. Nếu Quốc Hội không có hành động, cho phép đạo luật này hết hiệu lực, các chủ nhà bán nhà theo diện “short sale,” để nhà băng tịch thu nhà, hay được giảm khoản nợ gốc (principal reduction) sẽ phải đóng thuế thu nhập đối với phần nợ thế chấp của họ được tha thứ (số tiền khác biệt giữa khoản nợ và giá nhà bán được).
Số lượng nhà bán theo diện “short sale” ngày càng giúp cho thị trường bất động sản hồi phục và đẩy giá nhà gặp do nhà băng làm chủ hoặc đang trong quá trình bị tịch thu tăng cao hơn trong năm ngoái. Ví dụ, trong tam cá nguyệt thứ 4, những căn nhà, hoặc do nhà băng làm chủ, hoặc đang trong quá trình tịch thu, bán với giá trung bình là $171,704, tăng 4% so với một năm trước.
Theo số liệu của hãng RealtyTrac, tại tiểu bang Arizona, trong tam cá nguyệt thứ 4, giá nhà tăng cao hơn 22% so với cuối năm 2011. Trong khi đó, tại tiểu bang Nevada, giá nhà tăng 21%, và ở tiểu bang California, nơi số lượng nhà bán theo diện“short sale” chiếm hơn một phần ba tổng số nhà bán, giá nhà tăng 14%.
Hana Nguyễn
Chính sách địa ốc của ông Romney và Obama: Tại sao các ứng cử viên dường như né tránh vấn đề này (10/20/2012 05:02 PM) (Xem: 1984)
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét