Thị trường BĐS đóng băng và hành động của tôi

Thị trường bất động sản đóng băng và hành động của tôi

1) Bình tĩnh, suy nghĩ thận trọng, sáng tạo và chủ động

Trong bài viết cách đây khoảng nửa tháng (bài: Thời đại khủng hoảng của Nguyễn Tấn Dũng đang trở lại ?), tôi đã viết: thị trường bất động sản (BĐS) đã bắt đầu đóng băng sau cú sốc tăng vọt lãi suất và chính sách siết chặt tín dụng BĐS của Ngân hàng Nhà nước. 

Điều này hoàn toàn bình thường vì thị trường BĐS phụ thuộc rất lớn vào dòng vốn vay. Lạm phát tăng (dù nhà nước không thừa nhận), các doanh nghiệp đang đình trệ hoặc hết hơi và nợ xấu tăng mạnh buộc các ngân hàng thương mại phải tăng lãi suất (chi phí vốn). Đồng thời lãi suất ở Mỹ và các nước công nghiệp cũng tăng vọt, buộc Ngân hàng Nhà nước cũng phải tăng lãi suất điều hành. Tất cả đều làm dòng tiền đổ vào BĐS bị siết chặt khiến BĐS phải đóng băng.

Dự báo thị trường BĐS chỉ có thể ấm lại sớm nhất cũng phải sau 2-3 năm nữa, tức là sớm nhất là từ các năm 2025 hoặc 2026, khi lạm phát được kiềm chế vững chắc, các thị trường tiền tệ và vốn bắt đầu hoạt động hiệu quả hơn.

Câu hỏi đặt ra là trong giai đoạn từ nay đến khi thị trường BĐS khởi sắc trở lại, người kinh doanh BĐS nên làm gì ?

Trước hết, những người có nhu cầu bán nhà và người kinh doanh BĐS cần bình tĩnh, suy nghĩ thận trọng để có các biện pháp chủ động nhằm đối phó với sự trì trệ của thị trường nhà đất hiện nay, nhất là khi tình hình được dự đoán sẽ không sớm được cải thiện.

Tiếp theo, tùy nhu cầu cần hay chưa bán ngay mà lựa chọn giải pháp

2) Nếu người bán rất cần tiền và muốn bán ngay

Mặc dù hiện nay BĐS chưa giảm giá theo quy mô lớn, nhưng dự báo sự giảm giá đáng kể sẽ sắp xảy ra trong những quý đầu của năm 2023 vì người bán nhà và kinh doanh BĐS sẽ buộc phải hạ giá để thu hồi tiền trả nợ. Chu kỳ đi xuống của giá BĐS là một tin tuyệt vời nếu bạn là người mua nhưng nó sẽ gây đau đớn cho người bán, và bây giờ là lúc người bán cần chủ động chứ không phải bị động.

Hiện tại và sắp tới rất nhiều người bán đang và sẽ phản ứng bằng cách chấp nhận từ từ hạ giá nhà của họ, tức là người bán sẽ phải hạ giá nhiều lần trước khi bán được BĐS của họ một cách tuyệt vọng. Trong khi đó, hầu hết người mua đều so sánh mức giảm giá (được mua rẻ) với mức tăng lãi suất mà họ sẽ phải trả khi quyết định vay mua (chi phí vốn tăng). Vì vậy nếu người bán giảm giá bán từ từ, trong khi lãi suất vốn vay vẫn rất cao, thậm chí tiếp tục tăng lên, thì người mua sẽ không có lợi và họ sẽ không mua. Đối với những người mua có sẵn tiền, họ sẽ gửi ngân hàng để hưởng lãi suất cao.

Do đó nếu người bán rất cần tiền và rất muốn bán thì hãy dũng cảm giảm giá một lần và giảm sâu, giảm mạnh chứ không nên giảm làm nhiều lần. Phải làm cho ngôi nhà, căn hộ của bạn nổi bật trong mắt người mua nhờ giá rẻ thực sự của nó; khi đó người mua mới sẵn sàng mua.

Trong trường hợp ngược lại, nếu người bán giảm giá từ từ trong bối cảnh cả thị trường BĐS cũng tiếp tục giảm giá từ từ như vậy, thì họ sẽ không bán được nhà. Đáng buồn là tất cả những lần giảm giá nhỏ này cuối cùng cộng lại sẽ bằng với giảm một lần sâu và duy nhất đó nhưng người bán vẫn không bán được nhà.

Đừng chờ đợi; thị trường sẽ không sớm trở nên tốt hơn đâu.

3) Nếu người chưa buộc phải bán ngay

Tuy nhiên, nếu người bán không nhất thiết phải bán ngay BĐS của mình vào thời điểm này thì sao? Thị trường có tính chu kỳ, và mặc dù có thể mất vài năm, cuối cùng chắc chắn thị trường sẽ tăng giá trở lại.

Lý thuyết và thực tiễn kinh tế đều khẳng định đất đai và nhà cửa đi theo đất đai là tài nguyên hữu hạn và quý giá nhất; có thể sản xuất thêm được mọi thứ hàng hóa khác, nhưng không thể sản xuất thêm được đất đai. Vật liệu xây dựng nhà cửa cũng từ đất đai mà ra. Chính vì vậy mà lịch sử loài người là lịch sử cướp đất đai của nhau. Không chỉ loài người, loài vật cũng vậy; mỗi con vật đều tìm cho mình một vùng lãnh thổ nào đó làm không gian sinh tồn, và chúng sẵn sàng hy sinh để bảo vệ không gian sinh tồn đó.

Xã hội càng phát triển, dân số không ngừng tăng lên và nhu cầu ở rộng hơn cũng không ngừng tăng lên; thiếu hàng hóa nào cũng có thể nhập từ nước ngoài để cân đối thị trường và ổn định giá, nhưng thiếu đất đai thì không thể nhập khẩu được. Cũng không thể mang đất đai từ Sơn La, Lai Châu về Hà Nội được. Do đó, đất đai và nhà cửa đã và sẽ là hàng hóa tăng giá mạnh nhất nếu xét trong dài hạn. Ở các nước có chế độ tư hữu về đất đai, đầu tư vào đất đai là đầu tư dài hạn tốt nhất.

Từ những lập luận trên, chúng tôi cho rằng nếu người bán có thể sống sót trong thời gian này bằng các nguồn tiền khác, thì họ không nên bán BĐS của mình vào thời điểm này.

Một trong những cách thực tế nhất để tồn tại là tạm thời đem BĐS đó cho thuê. Tôi có một ngôi nhà và một căn hộ định bán rồi chuyển tiền cho con ở nước ngoài; nhưng xét thấy đưa tiền cho con chúng cũng không dùng vào việc gì ngay, nên tôi quyết định đem cho thuê.

Cho thuê nhà là một lựa chọn hợp lý miễn là người thuê trả nhiều tiền hơn chi phí tôi phải trả để duy trì tình trạng cho căn nhà và có thêm ít tiền sinh hoạt. Nếu tìm được những người thuê nhà dài hạn thì tốt nhất vì thời gian để cuộc khủng hoảng thị trường BĐS lần này hồi sinh trở lại chắc chắn sẽ dài. Đây được coi là giải pháp tốt nhất nếu người có nhà muốn bán nhưng phải bán được với giá cao.

Cơ sở của lời khuyên này là tôi không nghĩ thị trường bất động sản nước ta sẽ sớm khởi sắc trở lại. Kinh nghiệm những lần khủng hoảng nhà đất trước đây cho chúng ta thấy rõ điều đó, nhất là cuộc khủng hoảng thời Nguyễn Tấn Dũng cầm quyền.

Thị trường nhà đất hiện nay chắc chắn đang ở trạng thái bế tắc, và việc giảm giá sâu hơn là điều sẽ xảy ra tiếp theo. Đừng là một người bán hoang mang, bị động và hy vọng hão huyền, ảo tưởng vào sự phục hồi sớm của thị trường nhà ở. Ở VN không vội được đâu.

Thay vào đó hãy là một người bán chủ động, thông minh. Hãy dũng cảm quyết định. Nếu bạn là người bán cần bán nhà, bạn cần giảm mạnh giá căn nhà của bạn làm người mua rất ngạc nhiên và quyết định mua ngay trong khi giá thị trường chưa kịp hạ nhiều. Hoặc nếu bạn chưa thực sự cần tiền ngay, thì hãy tạm thời đem cho thuê, hoặc hãy sáng tạo ra những cách xử lý thông minh khác để sớm thoát ra khỏi tình thế khó khăn hiện nay của thị trường BĐS với tổn thất ít nhất.

PS. Ảnh ngôi nhà gần hồ Tây tôi định bán, nhưng cuối cùng quyết định cho 1 anh người Pháp thuê giá rẻ trong 3 năm trong khi đợi thị trường BĐS ấm lại.

Trên đỉnh nhà có hình 3 vòng tròn lồng nhau là biểu tượng của Hội phát triển hợp tác kinh tế Việt Nam - Lào - Campuchia trước kia và Hội phát triển hợp tác kinh tế Việt Nam - ASEAN hiện nay. Tôi xây nhà này khi đang làm Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội. Biểu tượng của Hội do chính tôi thiết kế và đăng ký bản quyền.

Ảnh tôi chụp cùng các đồng chí sáng lập và lãnh đạo Hội.