Sửa đổi chính sách đất đai sao cho dân đỡ thiệt
FB Mạnh Quân - 6-9-2022 - Có một điều ai cũng thấy là trong khoảng hơn 10 năm qua, lần lượt xuất hiện các đại gia tầm cỡ tỷ USD và top 10 tỷ phú thì thường xuyên đến 7- 8 đại gia là từ BĐS, số còn lại chỉ có vài ông về thép, chứng khoán, ô tô.
Và ai cũng rất rõ con đường trở thành tỷ phú USD của các đại gia BĐS, họ giàu rất nhanh từ việc thâu tóm tài nguyên đất đai từ lúc rất rẻ – những khu đất đắc địa ở các thành phố, hay các vùng ven biển… được định giá rất thấp, kể cả sau này có được đấu giá, đấu thầu thì bằng cách nào đó, người ta vẫn mua được với giá thấp, có khi chỉ vài chục ngàn đồng/m2 để từ đó làm dự án, bán ra hàng ngàn căn hộ trị giá từ vài chục đến vào trăm triệu đồng/m2.
Kinh doanh kiểu đó, doanh nghiệp (DN) làm sao chẳng mau lớn như Thánh Gióng, chỉ vài năm, có khi một DN ban đầu có qui mô vốn, tài sản vài trăm tỷ đồng đã có vài ngàn tỷ, thậm chí vài chục ngàn tỷ đồng.
Cho đến gần đây, người ta đã nhận ra vấn đề đó và liên tục chém giết, bắt bớ các quan chức tham nhũng, móc nối với các doanh nghiệp thân hữu để trục lợi về đất đai. Trong đội quân mặc áo kẻ sọc Juve hiện nay, có cơ số là các lãnh đạo các tỉnh, Giám đốc các sở, cơ số đại gia bất động sản và cán bộ liên quan…
Chính sách quản lý đất đai cũng thắt chặt chưa từng có. Đến giờ hầu như các khu đất ở diện tích lớn đều buộc phải đấu giá, đấu thầu. Thậm chí, rất nhiều các dự án đặc biệt quan trọng của một số đại gia BĐS được chỉ định, bán không qua đấu giá trước đây gần đây phải stop, trả lại hết để gọi là “làm thủ tục” lại cho đúng, nhưng thực chất bị buộc tổ chức đấu thầu đấu giá cho đúng quy định.
Tất nhiên đây là một việc phai làm vì nhờ đó nó lập lại trật tự trên thị trường, đem lại nguồn thu rất lớn cho nhà nước. Có nhiều địa phương, chỉ trong 6 tháng đầu năm, nhờ nguồn thu từ đấu thầu, đấu giá đất mà tổng thu ngân sách đã đạt 100%, thậm chí vượt kế hoạch năm.
Tuy nhiên, đó cũng chỉ là một mặt của một vấn đề. Về cơ bản, chính sách quản lý đất đai ở ta vẫn đầy rẫy những bất cập, mâu thuẫn và có những cái mới điều chỉnh thì lại cũng rất rối rắm, khiến thị trường bế tắc.
Một trong những điểm bất cập, vớ vẩn nhất là khi cần thu thuế đất thì nhà nước có thích xác định giá đất theo giá thị trường còn khi bồi thường, giải phóng mặt bằng cho dân thì lại cứ bảo phải xác định theo khung giá đất, mà khung giá đất đó lại thấp rất xa với giá thị trường. Nên dân tình mới bảo: Ôi cái ông Nhà nước chơi khôn thế, kiểu gì ông cũng như cầm dao đằng chuôi, để dân luôn ở vị thế thiệt đơn thiệt kép. Làm sao tâm phục được với chính sách hai mặt này?
Chắc chắn là trong thời gian tới, Nhà nước sẽ vẫn đẩy nhanh xử lý các kẽ hở pháp lý về quản lý đất đai, triệt để bán đấu giá công khai các mảnh đất có chủ trương được thực hiện dự án. Những dự án thuộc nhóm đem lại lợi ích cho các thành phần khác như dự án xây dựng nhà ở, đất sản xuất kinh doanh thì cần tuân theo giá thị trường.
Còn việc thu hồi đất, theo một số ông chuyên gia thì để đỡ thiệt cho dân thì nhà nước có thể chủ động thu hồi đất bằng cách tạm ứng tiền đền bù cho nhân dân (bằng chính nguồn thu của những dự án tương tự), rồi tạo ra khu đất sạch, để từ đó bán đấu giá công khai khu đất cho các nhà đầu tư, số tiền từ việc đấu giá đất sẽ được chia cho người bị thu hồi đất, phần còn lại nộp vào ngân sách (hoặc quỹ thu hồi đất quốc gia). Khi đó, đảm bảo những dân sẽ hưởng ứng, đem lại nguồn thu khổng lồ cho ngân sách nhà nước, xã hội triệt tiêu sự xung đột như hiện nay.
Nhắc lại vụ việc ông Tất Thành Cang bị khởi tố, hiện đang phải chấp hành án thì có thể nói với hàng loạt các vụ việc đất đai bê bối tại TP.HCM thời gian qua, nếu người ta áp dụng biện pháp như trên có lẽ đã không xảy ra.
Hay ở vụ việc Quốc Cường Gia Lai nếu như là một doanh nghiệp muốn đầu tư thực sự thì họ sẵn sàng tham gia đấu giá mảnh đất hơn 32ha tại Phước Kiển chứ không cần phải đóng vai nhà đầu tư góp vốn với Công ty Tân Thuận rồi từ đó xảy ra việc vốn góp vào rồi lại nhận về kèm theo khoản lãi suất tính theo ngân hàng với giá trị hơn 21 tỉ đồng. Không rõ chuyện hợp tác giữa Quốc Cường Gia Lai và Tân Thuận mang lại những giá trị gì nhưng cụ thể là hiện tại ngân sách nhà nước mất ngót ngét cả triệu USD cho các khoản gọi là lãi suất tính theo ngân hàng cho khoản góp vón đầu tư.
Nói chung, việc định giá cho đúng giá trị của nguồn lực đất đai hiện vẫn là vấn đề tối quan trọng. Nhất là trong bối cảnh thu thuế từ xuất, nhập khẩu, từ sản xuất, kinh doanh đang bị giảm sút mạnh thì việc định giá chuẩn, thu đủ, thu đúng nguồn thuế từ đất đai có lẽ vẫn phải là ưu tiên số 1. Nếu không, lấy đâu ra mà chi? Cái này chắc chắn trong lần sửa đổi trong Luật Đất đai tới đây, người ta sẽ đưa vào là một trong những trọng tâm sửa đổi chính.
Kinh doanh kiểu đó, doanh nghiệp (DN) làm sao chẳng mau lớn như Thánh Gióng, chỉ vài năm, có khi một DN ban đầu có qui mô vốn, tài sản vài trăm tỷ đồng đã có vài ngàn tỷ, thậm chí vài chục ngàn tỷ đồng.
Cho đến gần đây, người ta đã nhận ra vấn đề đó và liên tục chém giết, bắt bớ các quan chức tham nhũng, móc nối với các doanh nghiệp thân hữu để trục lợi về đất đai. Trong đội quân mặc áo kẻ sọc Juve hiện nay, có cơ số là các lãnh đạo các tỉnh, Giám đốc các sở, cơ số đại gia bất động sản và cán bộ liên quan…
Chính sách quản lý đất đai cũng thắt chặt chưa từng có. Đến giờ hầu như các khu đất ở diện tích lớn đều buộc phải đấu giá, đấu thầu. Thậm chí, rất nhiều các dự án đặc biệt quan trọng của một số đại gia BĐS được chỉ định, bán không qua đấu giá trước đây gần đây phải stop, trả lại hết để gọi là “làm thủ tục” lại cho đúng, nhưng thực chất bị buộc tổ chức đấu thầu đấu giá cho đúng quy định.
Tất nhiên đây là một việc phai làm vì nhờ đó nó lập lại trật tự trên thị trường, đem lại nguồn thu rất lớn cho nhà nước. Có nhiều địa phương, chỉ trong 6 tháng đầu năm, nhờ nguồn thu từ đấu thầu, đấu giá đất mà tổng thu ngân sách đã đạt 100%, thậm chí vượt kế hoạch năm.
Tuy nhiên, đó cũng chỉ là một mặt của một vấn đề. Về cơ bản, chính sách quản lý đất đai ở ta vẫn đầy rẫy những bất cập, mâu thuẫn và có những cái mới điều chỉnh thì lại cũng rất rối rắm, khiến thị trường bế tắc.
Một trong những điểm bất cập, vớ vẩn nhất là khi cần thu thuế đất thì nhà nước có thích xác định giá đất theo giá thị trường còn khi bồi thường, giải phóng mặt bằng cho dân thì lại cứ bảo phải xác định theo khung giá đất, mà khung giá đất đó lại thấp rất xa với giá thị trường. Nên dân tình mới bảo: Ôi cái ông Nhà nước chơi khôn thế, kiểu gì ông cũng như cầm dao đằng chuôi, để dân luôn ở vị thế thiệt đơn thiệt kép. Làm sao tâm phục được với chính sách hai mặt này?
Chắc chắn là trong thời gian tới, Nhà nước sẽ vẫn đẩy nhanh xử lý các kẽ hở pháp lý về quản lý đất đai, triệt để bán đấu giá công khai các mảnh đất có chủ trương được thực hiện dự án. Những dự án thuộc nhóm đem lại lợi ích cho các thành phần khác như dự án xây dựng nhà ở, đất sản xuất kinh doanh thì cần tuân theo giá thị trường.
Còn việc thu hồi đất, theo một số ông chuyên gia thì để đỡ thiệt cho dân thì nhà nước có thể chủ động thu hồi đất bằng cách tạm ứng tiền đền bù cho nhân dân (bằng chính nguồn thu của những dự án tương tự), rồi tạo ra khu đất sạch, để từ đó bán đấu giá công khai khu đất cho các nhà đầu tư, số tiền từ việc đấu giá đất sẽ được chia cho người bị thu hồi đất, phần còn lại nộp vào ngân sách (hoặc quỹ thu hồi đất quốc gia). Khi đó, đảm bảo những dân sẽ hưởng ứng, đem lại nguồn thu khổng lồ cho ngân sách nhà nước, xã hội triệt tiêu sự xung đột như hiện nay.
Nhắc lại vụ việc ông Tất Thành Cang bị khởi tố, hiện đang phải chấp hành án thì có thể nói với hàng loạt các vụ việc đất đai bê bối tại TP.HCM thời gian qua, nếu người ta áp dụng biện pháp như trên có lẽ đã không xảy ra.
Hay ở vụ việc Quốc Cường Gia Lai nếu như là một doanh nghiệp muốn đầu tư thực sự thì họ sẵn sàng tham gia đấu giá mảnh đất hơn 32ha tại Phước Kiển chứ không cần phải đóng vai nhà đầu tư góp vốn với Công ty Tân Thuận rồi từ đó xảy ra việc vốn góp vào rồi lại nhận về kèm theo khoản lãi suất tính theo ngân hàng với giá trị hơn 21 tỉ đồng. Không rõ chuyện hợp tác giữa Quốc Cường Gia Lai và Tân Thuận mang lại những giá trị gì nhưng cụ thể là hiện tại ngân sách nhà nước mất ngót ngét cả triệu USD cho các khoản gọi là lãi suất tính theo ngân hàng cho khoản góp vón đầu tư.
Nói chung, việc định giá cho đúng giá trị của nguồn lực đất đai hiện vẫn là vấn đề tối quan trọng. Nhất là trong bối cảnh thu thuế từ xuất, nhập khẩu, từ sản xuất, kinh doanh đang bị giảm sút mạnh thì việc định giá chuẩn, thu đủ, thu đúng nguồn thuế từ đất đai có lẽ vẫn phải là ưu tiên số 1. Nếu không, lấy đâu ra mà chi? Cái này chắc chắn trong lần sửa đổi trong Luật Đất đai tới đây, người ta sẽ đưa vào là một trong những trọng tâm sửa đổi chính.
nếu sửa lần này dân đỡ thiệt vì sửa lần trước đại gia bất động sản có TS10 tỷ đô thì sửa lần này sẽ có đại gia BĐS có TS 20-30 tỷ đô mới hiệu quả và dân đỡ thiệt !!!????
Trả lờiXóa