Hạn chế gam màu xấu trong bức tranh thu hồi đất: làm rõ chủ sở hữu pháp lý

Hạn chế gam màu xấu trong bức tranh thu hồi đất: làm rõ chủ sở hữu pháp lý

SGTT.VN - Sau khi đăng loạt bài Bức tranh thu hồi đất từ số báo ra ngày 15.6.2012, Sài Gòn Tiếp Thị nhận được bài viết này của TS Nguyễn Sỹ Phương từ CHLB Đức. Tác giả trình bày góc nhìn riêng lý giải nguyên nhân của những căng thẳng trong việc thu hồi đất hiện nay ở nước ta nói riêng và trong các tranh chấp đất đai nói chung, đưa ra những gợi ý mang tính giải pháp trên cơ sở đúc kết kinh nghiệm hoá giải vấn đề ở Đức. Sài Gòn Tiếp Thị xin giới thiệu để bạn đọc tham khảo.

Ở Đức, hàng năm chủ đất phải đóng phụ phí, như tiền bảo hiểm đất để bồi thường những thiệt hại ngộ nhỡ xảy ra trên thửa đất đó

Với nội hàm “nhà nước quản lý phân bổ vì lợi ích toàn dân”, khái niệm sở hữu toàn dân được sử dụng mặc nhiên ở mọi quốc gia, thể chế. Bởi tất cả những gì, từ con người tới tài sản, từ vật chất đến tinh thần, văn hoá, truyền thống… ở quốc gia nào thì thuộc sở hữu của quốc gia đó. Sở hữu toàn dân, vì vậy, dù mặc định hay hiến định, bản chất là một khái niệm chính trị liên quan tới lợi ích chung toàn dân, quốc gia, không thể thay thế khái niệm sở hữu pháp lý dùng để phân biệt lợi ích cùng trách nhiệm pháp lý của từng người dân đối với tài sản của họ trong quốc gia đó.

Trên thực tế, ở mọi quốc gia, thể chế, đất đai được dành cho phát triển cơ sở hạ tầng, mạng lưới giao thông, điện, nước, các công trình công cộng, nhà trường, bệnh viện… bất cứ lúc nào cần, không hề phụ thuộc việc sở hữu toàn dân có được đặt ra hoặc hiến định hay không.

Tranh chấp đất đai giữa người dân lẫn nhau và với chính quyền tới mức đối đầu như hiện nay, chính là do thiếu khái niệm sở hữu pháp lý về đất đai bắt buộc phải có trong kinh tế thị trường. Thị trường là nơi mua bán, mà mua bán được định nghĩa là quá trình chuyển quyền sở hữu từ người bán sang người mua, ngang giá với số tiền người mua phải trả cho người bán theo thoả thuận. Vì vậy, một khi quyền sở hữu pháp lý, bất kỳ sở hữu gì, không được thiết lập, thị trường sẽ khó tránh khỏi “mua như cướp, bán như cho” – bản chất của sự tranh chấp, đối đầu về đất đai hiện nay – bởi xung khắc lợi ích, mà cưỡng chế Văn Giang hay Tiên Lãng là một điển hình.

Chính do đất được thừa nhận có chủ sở hữu pháp lý, chủ nhân có quyền chiếm hữu, định đoạt, sử dụng nó, mà ở các quốc gia hiện đại, đất dù ở đâu, loại gì đều được pháp luật bảo vệ chặt chẽ trước khả năng tranh chấp. Không một ai, hay cá nhân công quyền nào, có thể chiếm đoạt nổi. Mặt khác, chế tài trách nhiệm pháp lý đối với chủ sở hữu nghiêm minh, buộc họ không để đất mình sở hữu gây thiệt hại lợi ích các bên liên quan.

Ở Đức, hàng năm chủ đất phải đóng phụ phí, như tiền bảo hiểm đất để bồi thường những thiệt hại ngộ nhỡ xảy ra trên thửa đất đó; phải đóng tiền thoát nước mưa, nước thải; phải đóng thuế đất để nhà nước chi cho công việc quản lý lĩnh vực đất đai. Chủ đất muốn xây dựng trên đó phải bảo đảm hạ tầng điện nước, giao thông, môi sinh, tuân thủ quy hoạch tổng thể, chứ không phải cứ đất mình muốn làm gì thì làm hay cơ quan công quyền cứ tự quyết kiểu xin – cho bất cần lợi ích chủ sở hữu. Chỉ riêng tổng phụ phí, nếu một thửa đất không sinh lời, thì chỉ chừng năm bảy chục năm sau sẽ ngang bằng trị giá đất khởi thuỷ.

Không thể rửa tiền tham nhũng hay lậu thuế bằng mua bán đất ở Đức.

Điều này giải thích tại sao ở Đức không thiếu chủ đất hiến tặng đất cho nhà nước hay cho tổ chức, hội đoàn, hoặc bán giá 1 euro. Và tới lượt mình, với chức năng quản lý tài nguyên đất đai, nhà nước tạo dựng được một hệ thống pháp lý và bộ máy quản lý hành chính đất đai chặt chẽ. Nhờ đó, nhà nước có đủ căn cứ để quyết định “thu hồi” một cách “thoả đáng” khi thực hiện quyền sở hữu toàn dân về mặt chính trị. Trên thực địa, mọi thửa đất đều có cọc tiêu đóng chết phân định ranh giới với các thửa đất liền kề, với đường đi, không thể bị lấn chiếm hay thoái thác trách nhiệm khi gây thiệt hại. Hồ sơ được lưu trữ tại toà án, cùng mọi cơ quan chức năng liên quan. Mọi giao dịch mua bán, xây dựng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, thu hồi (quốc hữu hoá)… đều được luật pháp quy định chi tiết, và thể hiện trên các giấy tờ hồ sơ lưu trữ.

Việc đất được nhà nước “thu hồi” cho mục đích công, bao giờ cũng mang lại cho chủ sở hữu lợi ích cao hơn việc bán nó nên không xảy ra đối đầu. Giá đất tại bất cứ thửa đất nào thuộc khu vực nào, nếu muốn mua hoặc bán, chỉ cần gọi điện thoại tới cơ quan quản lý đất đai sẽ lập tức nhận được ngay bảng giá đúng với giá thực tế trên thị trường tại thời điểm đó. Không thể rửa tiền tham nhũng hay lậu thuế bằng mua bán đất, bởi chủ sở hữu bao giờ cũng có tên trong danh sách đóng thuế đất, và với những giao dịch thanh toán vượt quá ngưỡng luật định đều được tự động chuyển qua cảnh sát kinh tế thụ lý, khó có thể thoát. Còn nếu bán giá thấp trên giấy tờ, tiền chênh lệch nhận ngoài sổ sách sẽ gặp phải chế tài. Nhà nước có quyền mua trước khi có người bán một thửa đất bất kỳ và phải trả đúng giá ghi trên giấy tờ, không như ở ta giá bán do Nhà nước công bố có khi thấp hơn giá thị trường cả mười lần. Đất đai, vì vậy, không chỉ tạo bất ổn do tranh chấp mà còn góp phần hình thành nền kinh tế ngầm khó kiểm soát. Đây là điểm đáng quan tâm nhất trong quản lý kinh tế tài chính của Nhà nước về đất đai – nếu thực sự coi đất đai tài nguyên là tài sản vô giá của toàn dân, vì lợi ích toàn dân!

Đất đai yên ổn chắc chắn là điều cả người dân lẫn nhà chức trách nước ta đều mong muốn. Nhưng không một yên ổn nào có thể đạt tới nếu không bắt đầu từ một nền móng vững chắc, nhất là đối với cơ chế, chính sách luật pháp; phải cải cách từ nền tảng Hiến pháp tới mọi đạo luật liên quan cùng bộ máy chuyên môn thực thi, nhất là khi thực tế – vốn là “thước đo của chân lý” – đã kiểm chứng, không thể bác bỏ những điều đó.

TS Nguyễn Sỹ Phương (CHLB Đức)

Dưới đây là bản gốc bài viết của TS Nguyễn Sỹ Phương đã được đăng trên báo SGTT hôm qua:  Hạn chế gam màu xấu trong bức tranh thu hồi đất: làm rõ chủ sở hữu pháp lý. 

http://anhbasam.wordpress.com/2012/06/23/dat-dai-nguyen-ly-va-thuoc-do-thuc-te/#more-65791

Đất đai, nguyên  lý và thước đo thực tế

TS Nguyễn Sỹ Phương, CHLB Đức

22-06-2012

Đất đai bất ổn tranh chấp chiếm tới 70% người dân khiếu kiện, lên đến đỉnh điểm đối đầu với chính quyền điạ phương như Văn Giang, Tiên Lãng, được Bộ trưởng Thông tin – Truyền thông Nguyễn Bắc Son cho rằng: “Luật không sai mà tổ chức thực hiện sai“ có thể gây ngộ nhận, mọi trách nhiệm thuộc về cơ quan hành chính thực thi. Luật sinh ra không phải chỉ để chế tài người dân, mà quan trọng hơn, cả cơ quan công quyền tham gia vào mối quan hệ luật pháp đó, cả hai phải tuân thủ những quy phạm, chuẩn mực, thước đo, quy tắc xử sự định sẵn, nhằm mục đích tối thượng bảo đảm lợi ích cho người dân vốn là chủ nhân đất nước. Vì vậy, chừng nào lợi ích đó chưa bảo đảm thì chừng đó, không riêng gì tổ chức thực hiện, toàn bộ quy trình từ soạn thảo, thông qua, ban hành, thực hiện, áp dụng, đều phải xem lại; thực trạng bất ổn tranh chấp đất đai tới mức hiện nay càng đặt ra đòi hỏi bức bách đó.

Nguyên thủy, đất đai trong nền kinh tế thị trường (KTTT) có chức năng vừa tạo ra giá trị gia tăng như mọi tư liệu sản xuất, đầu tư như vốn, dự trữ như vàng, trao đổi ngang giá như tiền, vừa là tư liệu tiêu dùng, nên không nằm ngoài bản chất nền kinh tế, tham gia quyết định trở lại nó. Chuyển sang nền  kinh tế quản lý tập trung (KTQLTT), phủ định sở hữu tư nhân tư liệu sản xuất, đất đai cũng không ngoại lệ, không còn quyền sở hữu pháp lý, chỉ còn đóng vai trò tư liệu tiêu dùng, tức quyền sử dụng; nhà nước đáp ứng nhu cầu sử dụng đó cho công dân, nên đất đai lẽ tự nhiên được coi là sở hữu toàn dân, hiểu theo nghĩa chính trị, nhà nước quản lý, phân bổ vì lợi ích toàn dân. Giải thích tại sao đất đai trong KTQLTT hiếm khi tranh chấp, càng không thể khủng hoảng như thường thấy trong nền KTTT, bởi nó không phải đối tượng kinh doanh, không thụôc phạm trù thị trường.

Cần phân định khái niệm sở hữu toàn dân“là của chung“, khác với khái niệm “quyền sở hữu pháp lý“ của riêng từng cá thể vốn chỉ được xác lập một khi bao hàm đầy đủ cả 3 quyền: chiếm hữu (xác lập chủ sở hữu đối với đối tượng sở hữu bằng văn bản pháp lý), định đoạt (mua bán tức thay đổi chủ sở hữu, thừa kế, cho tặng), và sử dụng. Với nội hàm “nhà nước quản lý phân bổ vì lợi ích toàn dân“, khái niệm sở hữu toàn dân không phải riêng có trong nền  KTQLTT mà được sử dụng mặc nhiên ở mọi quốc gia, thể chế. Bởi tất cả những gì, từ con người tới tài sản, vật chất, tinh thần… thuộc quốc gia nào đều sở hữu của quốc gia đó. Thực tế cả 2 nền KTQLTT và KTTT, ở mọi quốc gia, đất đai được dành cho phát triển cơ sở hạ tầng, mạng lưới giao thông, điện, nước, các công trình công cộng, nhà trường, bệnh viện… bất cứ lúc nào cần, không hề phụ thuộc khái niệm sở hữu toàn dân được đặt ra hoặc hiến định hay không.  Sở hữu toàn dân, vì vậy, dù mặc định hay hiến định, bản chất vẫn là một khái niệm chính trị liên quan tới lợi ích chung toàn dân, quốc gia, không thể thay thế khái niệm sở hữu pháp lý dùng để phân biệt lợi ích cùng trách nhiệm pháp lý của từng người dân đối với tài sản của họ trong quốc gia đó.

Ở ta, đất đai tranh chấp giữa người dân lẫn nhau và với chính quyền tới mức đối đầu hiện nay chính do thiếu khái niệm sở hữu pháp lý về đất đai bắt buộc phải có trong KTTT, gây nên khoảng trống pháp lý trên thị trường đất đai. Thị trường được định nghĩa là nơi mua bán, chuyển quyền sở hữu pháp lý từ người bán sang người mua, ngang giá với số tiền người mua phải trả cho người bán theo thoả thuận. Vì vậy, một khi quyền sở hữu pháp lý, bất kỳ sở hữu gì, không được thiết lập, thị trường sẽ khó tránh khỏi “mua như cướp, bán như cho“, chính là bản chất tranh chấp, đối đầu về đất đai hiện nay, bởi xung khắc lợi ích giữa „cho“ và „cướp“, mà cưỡng chế Văn Giang hay Tiên Lãng là 1 điển hình. Để khắc phục khoảng trống pháp lý, nhằm tạo lập thị trường kinh doanh đất đai theo đòi hỏi bắt buộc của nền KTTT, nội hàm quyền sử dụng đất được luật pháp nước ta bổ sung thêm quyền mua bán, thừa kế, vốn thuộc nội hàm quyền định đoạt (mặc dù mâu thuẫn với hệ thống khoa học pháp lý thế giới, vi phạm nguyên lý logic học, hệ lụy không thể hội nhập với họ trong  phạm trù đất đai). Nhưng quyền chiếm hữu nằm trong quyền sở hữu pháp lý đất đai – yếu tố nhà nước xác nhận chủ sở hữu pháp lý (không liên quan tới chủ sở hữu chính trị đối với đất đai, của toàn dân do nhà nước đại diện, đã được hiến định), để bảo vệ trước tranh chấp và quy trách nhiệm chủ sở hữu đối với đối tượng sở hữu, hiện vẫn chưa được xác lập; đất đai vì vậy vẫn luôn trong tình trạng có thể xảy ra tranh chấp giữa người dân với nhau hoặc với nhà nước; bất cứ ai được quyền sử dụng nó đều bất an, kể cả cơ quan nhà nước, trong khi lại kích thích lòng tham lạm dụng hoặc chiếm đoạt đối với nhà chức trách hành xử.

Ở các quốc gia hiện đại, do đất được thừa nhận có chủ sở hữu pháp lý, chủ nhân có quyền chiếm hữu, định đoạt, sử dụng nó, nên được pháp luật bảo vệ chặt chẽ trước khả năng tranh chấp, hay chiếm đoạt; chủ sở hữu bị chế tài không để đất mình sở hữu gây thiệt hại lợi ích các bên liên quan. Ở Đức, hàng năm, chủ đất phải đóng phụ phí, như tiền  bảo hiểm đất để bồi thường những thiệt hại ngộ xảy ra trên thửa đất đó, phải đóng tiền thoát nước mưa nước thải, phải đóng thuế đất để nhà nước chi cho công việc quản lý lĩnh vực đất đai. Chỉ riêng tổng phụ phí, nếu một thửa đất không sinh lời, thì chỉ chừng dăm bảy chục năm sau sẽ ngang bằng trị giá đất khởi thuỷ; giải thích tại sao ở Đức không thiếu chủ đất hiến tặng đất cho nhà nước hay cho tổ chức, hội đoàn, hoặc bán giá 1 Euro.

Tới lượt mình, với chức năng quản lý tài nguyên đất đai, nhà nước họ đã tạo dựng được một hệ thống pháp lý và bộ máy quản lý hành chính đất đai chặt chẽ bảo đảm quyền sở hữu pháp lý đất đai vốn thuộc quyền cơ bản của con người được hiến định bất khả xâm phạm; nhờ đó, nhà  nước họ có đủ mọi căn cứ để giải quyết “thu hồi“ thoả đáng khi thực hiện quyền sở hữu toàn dân về mặt chính trị đặt ra; trên thực điạ, mọi thửa đất đều có cọc mốc chìm đóng chết phân định ranh giới với các thửa đất liền kề, với đường đi, không thể bị lấn chiếm hay thoái thác trách nhiệm khi gây thiệt hại; hồ sơ được lưu trữ tại Toà án, cùng mọi cơ quan chức năng liên quan. Mọi giao dịch mua bán, xây dựng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, “thu hồi“ (quốc hữu hoá)… đều được luật pháp quy định chi tiết, thể hiện trên các giấy tờ hồ sơ lưu trữ. Việc đất được nhà nước “thu hồi“ cho mục đích công, bao giờ cũng mang lại may mắn cho chủ sở hữu, lợi ích cao hơn bán nó, nên không thể xảy ra đối đầu; mua bán là giao dịch dân sự thuận mua vừa bán không thể tranh chấp, không liên quan gì tới nhà nước để can thiệp, ngoại trừ chính họ vi phạm hợp đồng 2 bên dẫn tới kiện cáo. Giá đất tại bất cứ thửa nào thuộc khu vực nào, muốn mua hoặc bán chỉ cần gọi điện tới cơ quan quản lý đất đai, lập tức nhận được ngay giá chính xác đúng thực tế trên thị trường tại thời điểm đó. Không thể rửa tiền tham nhũng hay lậu thuế bằng mua bán đất, bởi chủ sở hữu bao giờ cũng có tên trong danh sách đóng thuế đất, và với những giao dịch thanh toán vượt quá ngưỡng luật định đều được tự động chuyển qua cảnh sát kinh tế chịu trách nhiệm trước pháp luật thụ lý, khó có thể thoát. Còn bán giá thấp trên giấy tờ, tiền chênh lệch nhận ngoài sổ sách, sẽ gặp phải chế tài, nhà nước có quyền mua trước đối với bất cứ thửa đất nào lúc bán. Không như ở ta, giá bán trên hợp đồng có thể thấp tới 10 lần giá thị trường do nhà nước công bố; đất đai vì vậy không chỉ bất ổn tranh chấp, mà còn trở thành nền kinh tế ngầm, đầy thực ảo, không thể kiểm soát; đó mới là trách nhiệm quản lý kinh tế tài chính của nhà nước về đất đai đáng quan tâm nhất, nếu thực sự coi đất đai là tài sản vô giá sở hữu bởi và vì toàn dân.

Thực tế đất đai yên ổn của họ, chắc chắn cả người dân lẫn nhà chức trách nước ta đều mong muốn. Nhưng không một yên ổn nào có thể đạt tới, nếu không bắt đầu từ một  nền móng vững chắc; đất đai vì vậy phải cải cách từ nền tảng Hiến pháp tới mọi đạo luật liên quan, cùng bộ máy chuyên môn thực thi, một khi thực tế vốn là “thước đo của chân lý“ đã kiểm chứng, không thể bác bỏ.