Mặc dù cả căn hộ chung cư, biệt thự, đất nền đều giảm giá trông thấy, nhưng người mua vẫn chẳng đoái hoài. Thậm chí, ở Hà Nội đã bắt đầu có hiện tượng các nhà đầu tư thứ cấp tìm cách chạy khỏi thị trường với giá trị cắt lỗ tới 30% so với giá gốc trên hợp đồng, trên 50% so với giá ở thời điểm cao nhất. Thị trường BĐS Hà Nội đang chứng kiến làn sóng tháo chạy và giảm giá kịch liệt ở mọi phân khúc, song vẫn không thu hút được người mua. “Cái chết” đã cận kề.
Nhà ở thương mại rẻ hơn nhà ở xã hội!
BĐS tại Hà Nội bước sang những ngày đầu năm 2013, không những không sáng hơn như giới đầu tư kỳ vọng mà đã có những dấu hiệu khởi động cho một làn sóng tháo chạy lớn, chưa từng có. Không chỉ giảm giá ở những phân khúc “truyền thống” như chung cư, biệt thự, đất nền dự án, mà ngay cả nhà xây lâu năm, nhà tập thể, nhà mặt phố cũng theo đà giảm mạnh. Vào khoảng năm 2010, nếu chỉ có trong tay 2-3 tỷ đồng, người Hà Nội thường không dám nghĩ đến việc mua nhà, mà nếu có, cũng cực kỳ khó khăn và phải chấp nhận mua những căn nhỏ, cũ nát, thuộc loại đầu thừa đuôi thẹo và nằm sâu trong ngõ ngách, ở những khu mà tình trạng vệ sinh, an ninh không đảm bảo như khu ổ chuột Đống Đa, Thanh Nhàn, Hoàng Mai…, hoặc đất “nhảy dù”, đất “kẹt” ngoài đê sông Hồng.Ấy vậy mà từ đầu năm 2013 trở lại đây, hàng loạt căn nhà phố và chung cư được rao bán ê hề, mỗi ngày một giá, hiển nhiên theo xu hướng giảm. Ví dụ như một căn nhà mặt phố Quốc Tử Giám (quận Đống Đa), mặt tiền 4m, diện tích gần 40m2, xây 5 tầng được rao bán với giá 9 tỷ đồng, có thương lượng; nhà 5 tầng xây mới trên diện tích 50m2 tại đường Nghi Tàm (quận Tây Hồ) nội thất cao cấp cũng chỉ được rao với giá 3,5 tỷ đồng. Những căn hộ tập thể cũ ở khu Giảng Võ, Thành Công, Ngọc Khánh, Kim Mã..., thường không có giá dưới 50-60 triệu đồng/m2 ở thời điểm 2 năm trước thì giờ đều đang được rao bán với giá trên dưới 40 triệu đồng. Đất nền ở một số dự án hoặc liền kề phía Tây (Cầu Diễn, Từ Liêm), phía Nam (khu Linh Đàm, Định Công), phía Đông (Việt Hưng, Gia Lâm)… đều đồng loạt giảm giá. Cách đây một năm, một m2 đất ở những khu vực này dao động từ 35-50 triệu đồng thì giờ đã có những nơi rao xấp xỉ ở mức 25 triệu đồng. Với khoảng 1 tỷ đồng, có thể mua được đất nền ở những khu ven trung tâm Hà Nội cho diện tích chừng trên dưới 40m2/suất.
Đặc biệt, giá chào bán thấp nhất được ghi nhận thuộc về khu đô thị mới Văn Khê (Hà Đông, Hà Nội) với chỉ 10,5 triệu đồng/m2 cho một căn hộ mới bàn giao tháng 12/2012, diện tích 150m2. Mức giá này còn có thể thương lượng được. Dự án Văn Khê là tổ hợp các tòa chung cư, biệt thự liền kề chất lượng từ trung bình khá trở lên. Như vây, giá nhà chung cư tại đây đã thấp hơn cả mặt bằng giá cho nhà tái định cư, nhà ở của người thu nhập thấp. Được biết, chủ căn hộ chấp nhận cắt lỗ 500 triệu đồng so với giá gốc thanh toán cho chủ đầu tư từ năm 2008. Như vậy, nếu cộng chi phí cơ hội tính cho lãi suất trong vòng 5 năm, sự trượt giá của tiền đồng, tổng thiệt hại của người bán không dưới 1,5 tỷ đồng
Giảm cỡ nào cũng không bán nổi
Tình trạng trên được phản ảnh khá chân thực và tổng quát trong báo cáo của Công ty TNHH Savills Việt Nam vừa qua. Theo đó, nguồn cung căn hộ chung cư ở Hà Nội tiếp tục tăng thêm 1.200 căn từ 5 dự án mới gia nhập thị trường tại một số quận, huyện như Tây Hồ, Cầu Giấy, Hoài Đức, Từ Liêm… Như vậy chỉ so với một quý trước, tổng nguồn cung đã tăng 7%, trong đó, huyện Từ Liêm và quận Hà Đông là nguồn cung chính của thị trường, với 49% thị phần. Đây cũng có thể là một trong những nguyên nhân khiến giá nhà đất tại những khu vực này giảm nhanh, và sâu nhất. Cũng theo báo cáo của Savills Việt Nam, mức giá chào bán giảm ở tất cả các phân hạng nhà, song tỷ lệ thấp thụ của thị trường vẫn giảm và ở mức rất thấp, từ 5% xuống còn 4%.
Cũng giống với tình trạng của phân khúc nhà chung cư, phân khúc biệt thự, nhà liền kề tiếp tục giảm giá mạnh khoảng 30%, nhưng tỷ lệ giao dịch thành công cực kỳ thấp, gần như không có giao dịch. Nghiên cứu thị trường của Savills ghi nhận mức giá biệt thự thấp nhất tại Mê Linh, Đan Phượng, Quốc Oai từ 12 triệu đồng/m2-16 triệu đồng/m2. Đáng lưu ý là giá chào bán thị trường thứ cấp ở nhiều khu vực đang trở về bằng hoặc thậm chí thấp hơn mức giá chào bán sơ cấp.
Tuy giá nhà đã hạ đáng kể, song người mua vẫn không xuống tiền bởi lẽ, mức giảm như vậy vẫn chưa tương đương với mức tăng vũ bão của nhiều năm về trước. Thậm chí, người mua đang kỳ vọng vào những biến động mạnh hơn nữa trên thị trường BĐS khiến giá nhà đất còn giảm sâu hơn cả trước khi BĐS lên cơn sốt. Đấy mới có thể là thời điểm tốt để tính đến chuyện mua nhà.
Tuy có độ trễ 2-3 năm so với TP HCM, song cuối cùng BĐS Hà Nội cũng không vượt ra khỏi quy luật của thị trường. Ngay cả một trong những yếu tốkhiến BĐS Hà Nội cứ chùng chằng kéo dài đến tận thời gian gần đây mà chưa “tắt” hẳn, xuất phát từ thói quen đầu tư sử dụng tiền tiết kiệm của người Hà Nội, ít dùng vốn vay cũng không giúp cho giới đầu cơ trụ được mãi. Không ai có thể chấp nhận khối tài sản đầu tư của mình trong 4-5 năm ròng rã, mỗi năm hụt đi mười mấy, hai chục % nếu chỉ so với gửi tiết kiệm, kèm theo trượt giá. Cuối cùng cũng đã đến thời điểm mà các nhà đầu tư BĐS tại Hà Nội không còn đủ kiên nhẫn để thi gan cùng người mua, không còn còn đủ sức để thách thức thị trường.
Như vậy, sau vô vàn nỗ lực níu kéo không có kết quả của nhà đầu tư, thị trường BĐS tại Hà Nội nói riêng và trên cả nước nói chung cũng không thể vượt ra ngoài quy luật cung cầu, quy luật giá trị của thị trường. Lối thoát duy nhất chỉ có thể là tiếp tục hạ giá kèm theo các chính sách ưu đãi dài hạn về tín dụng nhà đất, cộng với hàng loạt chính sách có lợi khác khác liên quan đến thuế, phí… cho người đi mua nhà.
Trường Giang
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét