Tồn tại của thị trường BĐS Việt Nam và kinh nghiệm từ Nhật Bản
(DĐDN) - Tại Hội thảo “Quản lý thị trường bất động sản và vai trò của các định chế tài chính: Kinh nghiệm của Nhật Bản và gợi ý chính sách cho Việt Nam” do BIDV và SuMi TRUST tổ chức mới đây tại Hà Nội, các diễn giả đã chỉ ra 7 tồn tại của thị trường bất động sản Việt Nam.
Toàn cảnh hội thảo
Tại hội thảo, các chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản là thị trường đặc biệt quan trọng đối với nền kinh tế, xét cả về quy mô giá trị và sức lan tỏa. Tuy mới hình thành chưa lâu (từ đầu những năm 1990), thị trường bất động sản Việt Nam đã đạt được một số kết quả đáng khích lệ.
Đó là hệ thống quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động của thị trường bất động sản đã từng bước được hoàn thiện; hàng hóa trên thị trường bất động sản ngày càng đa dạng (nhất là phân khúc nhà ở); giá cả bất động sản và phương thức giao dịch bất động sản dần được thực hiện theo cơ chế thị trường; thị trường bất động sản cũng đã thu hút một số lượng lớnvốn đầu tư nước ngoài (Tính đến thời điểm hiện tại có 407 dự án giá trị đăng ký 49 tỷ USD, chiếm 21% tổng giá trị FDI đăng ký); và từng bước hình thành chủ thể tham gia thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn nhiều tồn tại.
Ông Takashi Hara - Chuyên gia JICA chia sẻ về kinh nghiệm của Nhật Bản
Kinh nghiệm của Nhật Bản cũng cho thấy, việc đặt tiêu chuẩn về nợ xấu thấp, tiêu chuẩn kiểm tra, giám sát thiếu và không minh bạch là một trong những nguyên nhân khiến cho hoạt động này thiếu hiệu quả. Đặc biệt, trong quá khứ, ngay cả khi khó khăn cận kề, Nhật Bản đã từng thực hiện nguyên tắc không phá sản ngân hàng khiến không ai nghĩ tới chuyện ngân hàng phá sản và do đó không có sự chuẩn bị.
Và cuối cùng, xem tái cơ cấu chính bên đi vay là một biện pháp xử lý nợ xấu phát sinh sau khi vỡ "bong bóng" bất động sản. Các ngân hàng cần có kế hoạch tái cơ cấu khả thi và rõ ràng, có cơ chế phá sản để tái cơ cấu lại bên đi vay.
Đối với Việt Nam, để thị trường phát triển bền vững các diễn giả Việt Nam đề xuất một số giải pháp như sau: Hoàn thiện khuôn khổ thể chế cho thị trường bất động sản (Luật Nhà ở sửa đổi, Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi…); hình thành hệ thống và tạo điều kiện để các tổ chức tín dụng, sản phẩm tài chính phát triển; hình thành cơ quan cho vay tái thế chấp nhà ở; thành lập công ty, trung tâm định giá tài sản độc lập, gồm cả bất động sản; trung tâm thông tin và dự báo thị trường bất động sản; điều chỉnh, tháo gỡ vướng mắc của các gói tín dụng (gói 30.000 tỷ đồng…). Đồng thời phải quản lý thị trường bất động sản chuyên nghiệp hơn qua các công cụ thuế, phí và nâng cao năng lực các chủ thể tham gia thị trường.
Tuy nhiên, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn nhiều tồn tại.
Một là, thị trường phát triển thiếu ổn định, khi thì phát triển quá "nóng", lúc thì "đóng băng". Hai là, đầu tư bất động sản còn mang tính tự phát, theo phong trào và thiếu minh bạch, thiếu chuyên nghiệp. Ba là, giá cả bất động sản còn quá cao so với mức thu nhập của người dân. Bốn là, khâu quản lý, kiểm soát và quy hoạch thị trường bất động sản còn yếu, khiến cung-cầu mất cân đối. Năm là, cơ cấu hàng hóa bất động sản chưa phù hợp với nhu cầu thị trường, dẫn đến lệch pha cung-cầu. Sáu là, hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản còn bất cập (chồng chéo, hay thay đổi, thiếu nhất quán). Bảy là, tài chính bất động sản còn mới ở dạng sơ khai và chưa đa dạng.
Nhìn lại thị trường bất động sản Việt Nam đặc biệt là tình trạng “bong bóng” bất động sản trong những năm qua, ông Takashi Hara - Chuyên gia của JICA cho biết, Nhật Bản từng trải qua khủng hoảng và "bong bóng" bất động sản trong một thời gian dài, lên tới 15 năm. Giá nhà đất từ chỗ tăng cao những năm 1980 đã giảm vào những năm 1989 và kéo dài đến 2005. Có thời điểm, quốc gia này đã phải chứng kiến có đến 56 ngân hàng, tổ chức tín dụng bị phá sản vì "bong bóng" bất động sản bị vỡ, khủng hoảng kinh tế kéo dài. Cũng chính vì "bong bóng" bất động sản bị vỡ nên giá trị tài sản thế chấp cũng như năng lực tài chính của bên vay nhanh chóng yếu đi, từ đó phát sinh một lượng nợ xấu, dẫn tới việc cho vay đình trệ khiến nhiều tổ chức tín dụng nhanh chóng bị phá sản.
Ông Takashi Haracho rằng, nhìn từ Nhật Bản, Việt Nam có thể rút ra một số bài học và kinh nghiệm như:"Cần hiểu về đặc tính của “bong bóng”bất động sản. Đã là “bong bóng” thì nó không thể tồn tại được lâu, trước sau gì cũng vỡ. Hiểu được điều này để tránh tâm lý lạc quan thái quá, tin rằng thị trường luôn luôn đi lên dẫn tới người đi vay thì vay quá nhiều, còn người cho vay thì định giá bất động sản quá cao với niềm tin rằng giá đó còn cao hơn nữa. Cùng với đó là cần đánh giá chính xác về dòng tiền từ hoạt động kinh doanh, vì đây chính là nguồn tiền quan trọng nhất để hoàn trả tiền vay".
Nhìn lại thị trường bất động sản Việt Nam đặc biệt là tình trạng “bong bóng” bất động sản trong những năm qua, ông Takashi Hara - Chuyên gia của JICA cho biết, Nhật Bản từng trải qua khủng hoảng và "bong bóng" bất động sản trong một thời gian dài, lên tới 15 năm. Giá nhà đất từ chỗ tăng cao những năm 1980 đã giảm vào những năm 1989 và kéo dài đến 2005. Có thời điểm, quốc gia này đã phải chứng kiến có đến 56 ngân hàng, tổ chức tín dụng bị phá sản vì "bong bóng" bất động sản bị vỡ, khủng hoảng kinh tế kéo dài. Cũng chính vì "bong bóng" bất động sản bị vỡ nên giá trị tài sản thế chấp cũng như năng lực tài chính của bên vay nhanh chóng yếu đi, từ đó phát sinh một lượng nợ xấu, dẫn tới việc cho vay đình trệ khiến nhiều tổ chức tín dụng nhanh chóng bị phá sản.
Ông Takashi Haracho rằng, nhìn từ Nhật Bản, Việt Nam có thể rút ra một số bài học và kinh nghiệm như:"Cần hiểu về đặc tính của “bong bóng”bất động sản. Đã là “bong bóng” thì nó không thể tồn tại được lâu, trước sau gì cũng vỡ. Hiểu được điều này để tránh tâm lý lạc quan thái quá, tin rằng thị trường luôn luôn đi lên dẫn tới người đi vay thì vay quá nhiều, còn người cho vay thì định giá bất động sản quá cao với niềm tin rằng giá đó còn cao hơn nữa. Cùng với đó là cần đánh giá chính xác về dòng tiền từ hoạt động kinh doanh, vì đây chính là nguồn tiền quan trọng nhất để hoàn trả tiền vay".
Ông Takashi Hara - Chuyên gia JICA chia sẻ về kinh nghiệm của Nhật Bản
Kinh nghiệm của Nhật Bản cũng cho thấy, việc đặt tiêu chuẩn về nợ xấu thấp, tiêu chuẩn kiểm tra, giám sát thiếu và không minh bạch là một trong những nguyên nhân khiến cho hoạt động này thiếu hiệu quả. Đặc biệt, trong quá khứ, ngay cả khi khó khăn cận kề, Nhật Bản đã từng thực hiện nguyên tắc không phá sản ngân hàng khiến không ai nghĩ tới chuyện ngân hàng phá sản và do đó không có sự chuẩn bị.
Và cuối cùng, xem tái cơ cấu chính bên đi vay là một biện pháp xử lý nợ xấu phát sinh sau khi vỡ "bong bóng" bất động sản. Các ngân hàng cần có kế hoạch tái cơ cấu khả thi và rõ ràng, có cơ chế phá sản để tái cơ cấu lại bên đi vay.
Đối với Việt Nam, để thị trường phát triển bền vững các diễn giả Việt Nam đề xuất một số giải pháp như sau: Hoàn thiện khuôn khổ thể chế cho thị trường bất động sản (Luật Nhà ở sửa đổi, Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi…); hình thành hệ thống và tạo điều kiện để các tổ chức tín dụng, sản phẩm tài chính phát triển; hình thành cơ quan cho vay tái thế chấp nhà ở; thành lập công ty, trung tâm định giá tài sản độc lập, gồm cả bất động sản; trung tâm thông tin và dự báo thị trường bất động sản; điều chỉnh, tháo gỡ vướng mắc của các gói tín dụng (gói 30.000 tỷ đồng…). Đồng thời phải quản lý thị trường bất động sản chuyên nghiệp hơn qua các công cụ thuế, phí và nâng cao năng lực các chủ thể tham gia thị trường.
Tính đến hết tháng 12/2013, dư nợ ngân hàng cho vay bất động sản khoảng 262.000 tỷ đồng, chiếm 8% tổng dư nợ, trong khi chi ngân sách đầu tư xây dựng cơ bản đạt khoảng 77.000 tỷ đồng năm 2013. Tuy dư nợ bất động sản của ngân hàng chưa cao, nhưng tài sản đảm bảo tín dụng ngân hàng lại chủ yếu dưới dạng bất động sản (khoảng 65%).
|
Lưu Vân
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét