Thị trường bất động sản Việt Nam sẽ sụp đổ?

Thị trường bất động sản Việt Nam sẽ sụp đổ?

Ngân hàng Nhà nước CSVN (NHNN) đang dự thảo sửa đổi thông tư 36/2014/TT-NHNN, trong đó dự kiến giảm mạnh trần sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn từ 60% hiện nay xuống còn 40% và nâng cao hệ số rủi ro của các khoản phải đòi về bất động sản từ 150% lên 250%. Trong buổi họp mặt các chủ công ty bất động sản (BĐS) vào sáng ngày 26-2 tại Sài Gòn, ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội BĐS tại Sài Gòn chia sẻ với lo lắng chung của giới đầu tư, là nếu dự thảo sửa đổi thông tư 36 của NHNN được thông qua, thì khả năng thị trường BĐS trước tiên là sẽ đóng băng, và tình huống xấu nhất là sớm sụp đổ.

Các DN địa ốc đang nín thở chờ những quyết sách liên quan đến cơ chế tín dụng. (ảnh: Hiệp hội BĐS Sài Gòn)

Trong dự thảo sửa đổi này có 2 nội dung khiến nhiều doanh nghiệp (DN) đứng ngồi không yên. Thứ nhất là mục giảm trần sử dụng vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn từ 60% hiện nay xuống còn 40%. Điều này đồng nghĩa với việc hạn chế nguồn cung tín dụng trung và dài hạn vào thị trường bất động sản. Điểm thứ hai mà các DN lo ngại là tăng hệ số rủi ro từ 150% hiện nay lên 250% đối với nhóm tài sản thuộc các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS.

Tổng giám đốc một công ty địa ốc có trụ sở tại quận Tân Bình, Sài Gòn cho hay từ cuối năm 2015 DN theo đuổi, thương lượng mua một dự án có vị trí đắc địa, quy mô 30 hecta. Với pháp lý đầy đủ, dự án sắp hoàn thiện hạ tầng nên đã được một ngân hàng thương mại lớn đánh tiếng sẽ bảo lãnh vốn. Nếu mua quỹ đất này, DN dự kiến vay vốn đối ứng 50% và chuẩn bị nguồn hàng 1,000 nền đất tung ra thị trường. Tuy nhiên, trước thềm Tết Bính Thân đến nay, ngân hàng từ chối xúc tiến cho vay với lý do phải chờ hướng dẫn cụ thể về định hướng kiểm soát tín dụng BĐS.

Có nhiều năm hoạt động trong ngành ngân hàng và tài chính BĐS, ông Trần Khánh Quang, tổng giám đốc công ty Việt An Hòa, dự báo nếu dự thảo sửa đổi thông tư 36 được NHNN áp dụng, các quy định hạn chế dòng tiền ra thị trường này có thể khiến lãi suất cho vay trung dài hạn tăng lên. Hiện lãi suất cho vay cá nhân BĐS khoảng 11%, dự kiến nếu áp dụng sẽ tăng lên 12-12,5%, người mua nhà sẽ chịu lãi suất vay cao hơn. Ngoài ra, theo ông Quang, việc tăng hệ số rủi ro cho vay kinh doanh BĐS từ 150 lên 250% có thể dẫn đến hệ quả là cho vay kinh BĐS bị thu hẹp lại. Nếu điều này được áp dụng, ngân hàng sẽ hạn chế cho vay các dự án BĐS mới. Một kịch bản có thể xảy ra là những dự án mới trong năm 2016 sẽ rất khó vay vốn nhà băng.

Các chủ đầu tư nhà đất ở Sài Gòn đang đưa ra kịch bản cho thị trường BĐS năm nay: Tâm lý thận trọng lấn lướt và đà tăng trưởng của thị trường BĐS bị chậm lại hoặc suy giảm. Những khó khăn, thách thức đầu tiên có thể khiến thị trường chững lại là áp lực tăng lãi suất, thắt chặt cho vay BĐS. Đây là 2 biến số có tầm hưởng rất lớn đến sự thịnh suy của ngành địa ốc. Biến số tiếp theo là kinh tế Trung Quốc đang đối mặt với áp lực suy giảm tăng trưởng và kinh tế Việt Nam khó có thể chối bỏ sự lệ thuộc vào diễn biến của nền kinh tế này. Một biến số khác nữa là rổ hàng hóa BĐS đang xô lệch về phân khúc giá cao, đẩy thách thức cân bằng cung - cầu trong thời gian tới.
Ngoài ra bài học về cuộc khủng hoảng năm 2007-2008 vẫn còn nguyên vẹn có thể khiến nhiều người theo chủ nghĩa hoài nghi, cầu toàn quyết định án binh bất động trong năm 2016. Các biến số trên đang chuyển từ trạng thái tiềm ẩn sang lộ diện. Đây chính là nỗi băn khoăn, nghi ngại thị trường địa ốc năm Bính Thân.


Các DN địa ốc đang nín thở chờ những quyết sách liên quan đến cơ chế tín dụng. (ảnh: Hiệp hội BĐS Sài Gòn)

Vũ Minh Ngọc
(SBTN)