“Rơi tự do” về vật lý hay kinh tế hoặc bất động sản đều là thảm họa diệt vong. Tất cả phải chết không chừa một ai, không phân biệt doanh nghiệp nào.Tôi có đọc bài viết "Nên để thị trường bất động sản rơi tự do" của tiến sĩ Alan Phan và không đồng ý với quan điểm trên.
Để bất động sản “rơi tự do” sẽ làm giá nhà giảm thêm 30-50% chỉ ở phân khúc cao cấp hơn 20 triệu đồng/m2, mà không thể hạ hơn ở phân khúc 12-15 triệu đồng/m2 vì đã đến đáy rồi.
Tiền đền bù, tiền xây dựng đường, công viên, cấp thoát nước, cấp điện, tiền xây dựng nhà trẻ trường học, tiền sử dụng đất và lãi vay ngân hàng chiếm 4 - 6 triệu đồng/m2 căn hộ.
Tiền xây dựng hơn 7 triệu đồng/m2 (biệt thự khoảng 4-6 trđ/m2, còn xây nhà cao tầng đơn giá xây dựng rất cao so với nhà phố, riêng tiền thang máy chiếm 0,5 triệu đồng/m2, phòng cháy chữa cháy chiếm 0,2 triệu đồng/m2, trạm biến thế, máy phát điện và hệ thống dẫn điện chiếm 0,3 triệu đồng/m2), mà chỉ bán được 70% (vì 30% là sở hữu chung không được bán: tầng hầm, sân thượng, sảnh tầng, hành lang, thang bộ và thang máy),
Nên giá thành xây dựng căn hộ 7trđ/m2: 70% = 10 triệu đồng/m2.
Tổng cộng: 4 - 6 triệu đồng/m2 + 10 triệu đồng/m2 = 14 - 16 triệu đồng/m2. Nhiều doanh nghiệp dám liều lĩnh hạ giá thêm để có tiền mặt ngay, nhưng đến khi hoàn thiện lại không đủ tiền thì nguy cơ vỡ trận rất lớn, càng gây tổn thất lớn hơn cho doanh nghiệp và người dân. Người mua coi chừng bị quả lừa.
(Xem thêm: Cơ hội mua nhà giá rẻ nằm trong tay chúng ta )
Bất động sản đã bất chấp nhiều cảnh báo từ hơn 2 năm trước, Người dân - Doanh nghiệp - Nhà nước vẫn hồn nhiên, không lường hết hậu quả. Và bây giờ “thảm họa sóng thần” dần dần tiến đến, đó là tình trạng thị trường đóng băng, núi hàng tồn kho, nợ xấu ngân hàng. Nhiều người dân không mua được nhà, còn doanh nghiệp sắp phá sản hàng loạt.
Doanh nghiệp phá sản không những mất mát tài sản của doanh nghiệp mà còn mất tài sản của các ngành nghề khác, các ngân hàng. Nghiêm trọng là nhiều người dân đã đóng tiền nhưng không đến được căn hộ đang dở dang vì không thể sử dụng được.
Nếu để thị trường bất động sản “rơi tự do” thì sẽ không thể tạo nên một cú hích để dừng lại và hồi sinh. Cần xác định cho “rơi” ở phân khúc nào, cần phải hỗ trợ phân khúc nào, chứ không để “rơi tự do” hàng loạt, rồi chết hàng loạt.
Vậy giải cứu bất động sản bằng cách nào?
Việc chính phủ rót 30.000 tỷ đồng qua ngân hàng thương mại để tháo gỡ khó khăn cho địa ốc là hoàn toàn phù hợp với khả năng của Nhà nước và cân đối tài chính với các ngành nghề khác.
Việc hỗ trợ trực tiếp cho người dân mua nhà sẽ giúp người dân có cơ hội sở hữu nhà, giúp doanh nghiệp tồn tại và cũng là giúp các ngành nghề khác ổn định. Hãy nhớ Mỹ phải bỏ ra hàng ngàn tỷ USD để tránh thảm họa này.
Tôi đã đề nghị từ hơn 2 năm trước: “Không cần và không thể cứu BĐS bằng tiền, mà là bằng thủ tục. Đó là “cởi trói”, giảm thiểu thủ tục, nhanh chóng giải quyết các “đơn xin” và cho doanh nghiệp thực hiện căn hộ nhỏ, vừa với khả năng mua của người dân, để không có hàng tồn kho như núi hiện nay.
Phần đông dư luận ủng hộ, nhưng một phần nhỏ hơn không ủng hộ mà lại phản đối quyết liệt việc xây căn hộ nhỏ trên 25 m2. (Tôi từng thách thức ai chê bai căn hộ nhỏ, rằng nếu làm lại từ đầu họ có đủ thu nhập chính đáng để sống và mua căn hộ nhỏ không? Vậy thì những bạn trẻ mới vào đời làm sao đủ tiền mua căn hộ nhỏ?).
Đến nay thì Nhà nước chỉ cho xây trên 45m2 bằng cách chia nhỏ căn hộ lớn. Đây là liều thuốc cuối cùng để cứu BĐS. Tuy vậy nó chưa đủ mạnh để doanh nghiệp hồi sinh và một số doanh nghiệp sẽ phải chết !
“Rơi tự do” về vật lý, kinh tế, bất động sản đều là thảm họa diệt vong. Tất cả phải chết không chừa một ai, không phân biệt doanh nghiệp nào. Như vậy thì thật là quá bất công.
Nhà nước cần tạo ra những “cánh dù” bằng cách “cởi trói” cho doanh nghiệp được bung dù, lèo lái cánh dù để tồn tại. Chừng 30% doanh nghiệp tồn tại cũng đủ để hồi sinh nền kinh tế bất động sản và nhiều ngành kinh tế khác.
Truyền thuyết ngày tận thế cũng có thuyền Noah cứu mỗi loài một “cặp đôi hoàn hảo” để tái sinh tồn, không bị diệt chủng.
Xem thêm: Phần lớn người Việt làm 35 năm không mua nổi nhà
KS Nguyễn Văn Đực
http://vnexpress.net/gl/ban-doc-viet/kinh-doanh/2013/03/de-bat-dong-san-roi-tu-do-se-la-tham-hoa-1/
Ý kiến bạn đọc
Bài viết mang đậm chất lợi ích nhóm. Có chết cũng chỉ chết 1 bộ phận nhỏ những người làm giá bất động sản thôi, còn hơn 80 triệu người Việt Nam mong muốn nó " rơi tự do " theo quy luật thị trường về đúng vị trí thực tại. Bạn nói việc nhà nước bỏ ra 30 nghìn tỉ để cứu trợ không lo lắm, thực tế là cả 1 nền kinh tế cùng hơn 80 triệu dân sẽ gánh số tiền đó đấy.
Với lại việc cứu trợ chưa dứt điểm chữa bệnh tận gốc, rồi đây bộ phận được cứu trợ trên lại làm giá ...
Với lại việc cứu trợ chưa dứt điểm chữa bệnh tận gốc, rồi đây bộ phận được cứu trợ trên lại làm giá ...
Sao có nhiều người vẫn cố ngăn cho bất động sản về giá trị thực nhỉ???
Tôi hoàn toàn không đồng ý với quan điểm trên, các công ty BĐS sẽ phải thực hiện quy luật thị trường tự do. không nên cứu họ.
Nếu có thể, hãy sử dụng các đơn vị sự nghiệp của mình thực hiện phân khúc nhà ở giá rẻ cho nhân dân.
Nếu có thể, hãy sử dụng các đơn vị sự nghiệp của mình thực hiện phân khúc nhà ở giá rẻ cho nhân dân.
Ai chê tiến sĩ Alan Phan thì cứ chê chứ riêng tôi (và chắc rằng 99% người lao động có mức thu nhập thấp cũng vậy) thì đánh giá cao ý kiến của ngài Alan nên để thị trường BĐS rơi tự do. Người có đầu óc và làm ăn chân chính như ông ấy thì luôn sai, còn đa phần làm ăn bất chính thì luôn đúng. Đã là quy luật thị trường mà lại còn có chuyện không thể hạ hơn nữa ư? Nghe thật muốn phì cười. Không thể hạ giá BĐS hơn thì cứ để các ông BĐS ôm thêm vài năm nữa cho đã, chứ dân nghèo quen sống ở những căn nhà/phòng chật hẹp quen rồi, chờ thêm 10 năm nữa chắc không sao. Lúc các ông BĐS thổi giá ảo lên vài chục lần, ăn liền vài năm thì tiền ấy rơi vào đâu, để ở két nào thì giờ nhả ra đã sao nhỉ. Kể cả bây giờ BĐS hạ thêm 60% nữa thì chắc các ông ấy cũng chẳng sao. Dân nghèo chúng tôi chắc không bị lừa nữa đâu.
Anh Đực nói không thuyết phục chúc nào.
truongnamnguyen383
Chào anh KS xây dựng. Anh không để thì nó cũng rơi tự do thôi, phần lớn người dân làm gì có tiền mà mua.
anxtanh2212
chính xác! từ trước tới giờ thấy nhiều bạn đọc phản đối việc giải cứu bất động sản & nhiều bài báo cũng đăng ý kiến của các chuyên gia. Nói là trước kia bất động sản lời nhiều rồi nay phải trả giá thôi. Thì nay vị này là vị đầu tiên nói lên những nguyên nhân làm giá bất động sản tăng cao khó giảm mà giảm thì chỉ có là lỗ và phá sản. Nếu để bất động sản rơi tự do là tất cả cùng chết thật là khủng khiếp. như các ngành: sắt thép, ximăng, gạch đất nung, gạch men, kính, nhôm, nhựa, vật ngành tư điện, vật tư ngành nước, gạch block, bột trét, sơn nước, bêtông tươi, máy móc thiết bị, phụ gia hóa chất..... . Chi bằng cùng nhau gỡ nút thắt này cũng là gở khó cho nền kinh tế. Cũng cần sự giải cứu kịp thời linh hoạt mới là quyết sách.
Bác Đực nói đúng là không thuyết phục. BĐS một vài năm trước phải nói là siêu lợi nhuận, vậy thì giờ đây sao ko tự cứu mình bằng cách giảm chút ít, vậy mới là kinh tế thị trường chứ. Một số doanh nghiệp gặp khó là những doanh nghiệp vốn thì ít nhưng tham, cứ nghĩ BĐS cứ tăng như vậy nên vay tiền rồi đầu tư dàn trải khi khó khăn thì cố lấy chỗ này đập chỗ kia, cố giữ chờ tăng và giờ ko bán được nữa. Tôi cũng làm XD, cty tôi cũng làm dự án. Ngoài làm cty tôi còn làm thầu phụ cho dự án bên ngoài tôi nghĩ giá thực tế còn xuống nữa vì tôi thấy dự án nào các vị cũng gửi giá này nó, vẽ thêm đủ thứ để đẩy giá đầu vào lên cao để giảm đóng thuế thu nhập. Nếu giá nhà còn giảm nhiều nữa mà người dân ko mua thì mới nên can thiệp vào, mà tôi nghĩ khi đó cũng không cần can thiệp vì người dân giờ họ có nhiều thông tin để biết được khi nào giá nhà về đúng giá trị thực của nó.
Thôi nhé mấy anh BĐS, đừng cố hoài công bào chữa. Nay dân VN cũng khá lên chút rồi, họ phân biệt được đâu là ý kiến hay, đâu là lợi ích nhóm
Tôi hoàn toàn không đồng ý với quan điểm của anh Đực. Nhà đầu tư khi đầu tư phải chấp nhận rủi ro họ phải tính toán đến nhu cầu và khả năng đáp ứng nhu cầu về nhà ở khi quyết định đầu tư. Trong thời điểm trước các công ty BĐS đã thu siêu lợi nhuận để chạy theo một cái bóng về nhu cầu không có khả năng đáp ứng của thị trường BĐS. Thì giờ đây họ lại yêu cầu cứu lấy mình trong khi họ hoàn toàn có khả năng đó. kiên quyết găm hàng ko chịu giảm giá, cắt lỗ ( nói đúng hơn là chia sẻ lãi của những năm trước). Tôi thiết nghĩ hàng triệu người đang cần được lo đến những nhu cầu thiết yếu hàng ngày, trong khi đó họ lại mong muốn cứu lấy mình để tiếp tục xây dựng những tòa cao ốc, những thành phố ma không một bóng người.
KS Đực, tôi hoàn toàn KHÔNG đồng ý với ý kiến của a.
Chào anh Đực,
Tôi nghĩ bài viết của anh có phần chủ quan,
Thực tế có những doanh nghiệp không cần tốn các khoản tiền đâu tiên như đền bù , công viên, cấp thoát nuớc có sẵn,9 (tôi tạm thời chưa tính đến lãi vay). Dân chúng tôi chỉ muốn mua nhà từ những nhà đầu tư đàng hoàng, có đầy đủ tiềm lực tài chính, đất đai, tổng các chi phí có phần anh có thể rút xuống còn 1-2 tr/ m2.
Các năm vừa qua, nhà nhà xây, nguời nguời đi vay xây, thử hỏi sao ko nâng chi phí lãi vay lên, nhưng doanh nghiệp làm ăn manh mún đó giờ vẫn còn đang ôm hàng loạt hàng tồn kho, là những doanh nghiệp đáng chịu thất bại,
Tiền xây dựng hơn 7tr thì chưa chắc, có doanh nghiệp cũng có thể xây với giá 6tr như các bài báo truớc đã đề cập
Còn việc anh gross up lên 30% cũng chưa hợp lý, anh nói 7tr bao gồm thang máy, chữa cháy,... đã bao gồm trong đó rồi nên không thể tính là thêm 3 tr/m2. còn lại chỉ là tầng hầm, sân thuợng thì doanh nghiệp tốn chỉ khoảng 1-2 tỷ là cùng, không như anh tính
Tóm lại, Nên để thị truờng bất động sản "chết" để những người "tay không bắt giặc" bằng tiền chỗ khác sáng mắt, thì chúng tôi mới có cơ hội mua nhà giá rẻ
Tôi nghĩ bài viết của anh có phần chủ quan,
Thực tế có những doanh nghiệp không cần tốn các khoản tiền đâu tiên như đền bù , công viên, cấp thoát nuớc có sẵn,9 (tôi tạm thời chưa tính đến lãi vay). Dân chúng tôi chỉ muốn mua nhà từ những nhà đầu tư đàng hoàng, có đầy đủ tiềm lực tài chính, đất đai, tổng các chi phí có phần anh có thể rút xuống còn 1-2 tr/ m2.
Các năm vừa qua, nhà nhà xây, nguời nguời đi vay xây, thử hỏi sao ko nâng chi phí lãi vay lên, nhưng doanh nghiệp làm ăn manh mún đó giờ vẫn còn đang ôm hàng loạt hàng tồn kho, là những doanh nghiệp đáng chịu thất bại,
Tiền xây dựng hơn 7tr thì chưa chắc, có doanh nghiệp cũng có thể xây với giá 6tr như các bài báo truớc đã đề cập
Còn việc anh gross up lên 30% cũng chưa hợp lý, anh nói 7tr bao gồm thang máy, chữa cháy,... đã bao gồm trong đó rồi nên không thể tính là thêm 3 tr/m2. còn lại chỉ là tầng hầm, sân thuợng thì doanh nghiệp tốn chỉ khoảng 1-2 tỷ là cùng, không như anh tính
Tóm lại, Nên để thị truờng bất động sản "chết" để những người "tay không bắt giặc" bằng tiền chỗ khác sáng mắt, thì chúng tôi mới có cơ hội mua nhà giá rẻ
Theo Anh KS Đực thì mức giá BDS hiện tại thì bao nhiêu % thực sẽ với tay đến với thu nhập hiện tai và nền kinh ế ìch ạch như hiện nay và vài năm đến.
Nếu Anh là Ks không phải nhà nghiên cứu kinh tế nên Anh chỉ đứng nhìn ở dưới phạm vi là Ks. Còn nếu Anh là dân kinh doanh thì Anh chắc thuộc nhóm lợi ích.
Nếu Anh là Ks không phải nhà nghiên cứu kinh tế nên Anh chỉ đứng nhìn ở dưới phạm vi là Ks. Còn nếu Anh là dân kinh doanh thì Anh chắc thuộc nhóm lợi ích.
Bạn ơi! mình làm công nhân, lương 1 tháng/3-4 triệu (mà đó là mức tiền phổ biến của công nhân-nông dân còn thấp hơn ấy). Vậy bạn làm bài toán bao giờ nhà thu nhập thấp đến tay những người như mình???? Mình rất mong bạn trả lời được câu hỏi đó sẽ có hướng ra về bất động sản....
Bạn tính toán mọi cái đều rộng rãi để bên xây dựng luôn luôn lãi...ngay cả tiền ban đầu cũng là đi vay để tính lãi vào trong xây dựng. Với nhà thu nhập thấp, thực tế các nơi có mất đi đến 30% cho đất chung hay chỉ là lý thuyết...mà bạn nói : "Tiền đền bù, tiền xây dựng đường, công viên, cấp thoát nước, cấp điện, tiền xây dựng nhà trẻ trường học, tiền sử dụng đất và lãi vay ngân hàng chiếm 4 - 6 triệu đồng/m2 căn hộ"
Ngành nghề, Công ty mình làm có những lúc thua lỗ nhưng cũng phải tự lo... chứ có ai quan tâm hỏi han, chứ nói gì đến cứu đâu... Mà nói thật chính sách tiếp tục cứu bất động sản như thế này cũng không cứu những người nghèo như mình(chủ yếu trong xã hội) mà chắc chắn chỉ cứu một số ít người tầm khá và giàu có. Chưa nói chính những người dân như chúng mình cũng góp không ít vào ngân sách. Vì sao số tiền đó không dùng để giúp những ngành nghề sản xuất... mà nhất thiết phải giúp người giàu và khá giả như vậy?
Còn về chính sách tạo thuận lợi mình không có ý kiến.
Bạn tính toán mọi cái đều rộng rãi để bên xây dựng luôn luôn lãi...ngay cả tiền ban đầu cũng là đi vay để tính lãi vào trong xây dựng. Với nhà thu nhập thấp, thực tế các nơi có mất đi đến 30% cho đất chung hay chỉ là lý thuyết...mà bạn nói : "Tiền đền bù, tiền xây dựng đường, công viên, cấp thoát nước, cấp điện, tiền xây dựng nhà trẻ trường học, tiền sử dụng đất và lãi vay ngân hàng chiếm 4 - 6 triệu đồng/m2 căn hộ"
Ngành nghề, Công ty mình làm có những lúc thua lỗ nhưng cũng phải tự lo... chứ có ai quan tâm hỏi han, chứ nói gì đến cứu đâu... Mà nói thật chính sách tiếp tục cứu bất động sản như thế này cũng không cứu những người nghèo như mình(chủ yếu trong xã hội) mà chắc chắn chỉ cứu một số ít người tầm khá và giàu có. Chưa nói chính những người dân như chúng mình cũng góp không ít vào ngân sách. Vì sao số tiền đó không dùng để giúp những ngành nghề sản xuất... mà nhất thiết phải giúp người giàu và khá giả như vậy?
Còn về chính sách tạo thuận lợi mình không có ý kiến.
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét