Kinh tế Việt Nam vẫn đang bị “phủ nhận”?

Cứu bất động sản cũng chính là cứu nền kinh tế! Nếu triết lý này được ứng nghiệm bởi công thức 6 năm của John Sheehan thì dĩ nhiên hiện thời nền kinh tế nước nhà vẫn đang bị “phủ nhận”.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn chìm trong cơn mộng du chưa sáng trời, sự xuất hiện của John Sheehan – thành viên của tổ chức giám định bất động sản hoàng gia Anh (FRICS) tại đất nước này có thể được ví như hình ảnh của “kẻ gieo rắc nỗi sợ hãi”.

 Được giới thiệu là người có kinh nghiệm nghiên cứu về 4 chu kỳ phát triển và suy thoái của kinh tế châu Âu và các giai đoạn sụp đổ, phát triển của thị trường bất động sản ở 25 quốc gia trên thế giới, vào lần này John Sheehan đã dành cho thị trường Việt Nam một lời bình đặc biệt: “Tôi chia thị trường thành ba giai đoạn: sau khi xảy ra khủng hoảng gọi là giai đoạn phủ nhận, thường khoảng 2 năm; giai đoạn xử lý vấn đề nợ xấu mất khoảng 4 năm; cuối cùng là khi thị trường phục hồi, mất chừng 6 năm. Việt Nam đang ở nấc “phủ nhận””.

Ngay lập tức, “kẻ gieo rắc nỗi sợ hãi” đã làm dấy lên một cuộc tranh luận trên mặt báo. Cứ theo cái nhìn của John Sheehan, tương lai còn quá xa vời. Không khó để tính nhẩm: 2 + 4 + 6 = 12. 

12 năm?

12 cũng là khoảng thời gian tính bằng đơn vị năm mà thị trường bất động sản Việt Nam phải kiên tâm chờ đợi, nếu quả thực nó muốn chờ và có thể làm được điều đó. Cũng có nghĩa là nếu tính từ mốc thời gian năm 2011 khi thị trường nhà đất bắt đầu bước vào chu kỳ suy thoái, phải đến năm 2013 thị trường này mới phục hồi thật sự. Đây là cách tính đơn giản nhất mà người ta có thể làm phép cộng từ ba giai đoạn kinh nghiệm của John Sheehan.

Kết quả thời gian bị coi là khủng khiếp như trên hoàn toàn có thể khiến thị trường… tự sát. Bởi khác nhiều với thị trường bất động sản Mỹ và cũng khác khá nhiều với thị trường nhà ở Irland với nguồn cung tồn kho hạn chế, bất động sản Việt Nam đã ở vào thời kỳ cầm cự cuối cùng. Theo rất nhiều dự báo, thời kỳ đó sẽ không thể kéo dài đến hết năm 2014.

Khái niệm “phủ nhận” mà John Sheehan cũng vì thế chẳng mấy có ý nghĩa tại thị trường Việt Nam. Đơn giản  vì nếu không vượt qua được vào 2013 và không giải quyết được ít nhất một nửa núi hàng tồn kho căn hộ cao cấp và trung cấp, chưa cần hết giai đoạn phủ nhận sẽ có không biết bao nhiêu đại gia bất động sản phải chính thức ký vào bản án tử hình dành cho mình. Sông Đà, Vinaconex, Hoàng Anh Gia Lai, Quốc Cường Gia Lai, Phát Đạt… đều là những cái tên một thời danh giá, nhưng cho đến giờ đều thật khó để hình dung về thân phận của họ sẽ ra sao nếu thị trường không được “giải cứu”.

Người ta cũng cần để tâm đến  một hiện tượng đặc biệt: từ gần giữa năm 2012, khối ngân hàng thương mại cổ phần đã bắt đầu phải tiết lộ về những con số nợ vay bất động sản, và sau đó vấn đề này trở thành một làn sóng rộng khắp các ngân hàng, biến thành tiếng kêu cứu ai oán của nhóm này. Cho đến cuối năm 2012, cái gì phải đến đã xảy ra khi phần lớn ngân hàng không còn đủ tích lũy để thưởng tết. Những con số lỗ, tuy chưa quá lớn, cũng từ đó mà sinh sôi.

Hiển nhiên ngân hàng - chủ nợ lớn nhất của bất động sản - một khi phải lâm vào vòng túng quẫn, người ta có thể hình dung tình thế đã trở nên bĩ cực đến mức nào. Những con số và tỷ lệ nợ xấu về bất động sản cho đến nay vẫn liên tiếp nhảy múa mà chưa chịu dừng chân ở một xác nhận mang tính khẳng định nào. Nhưng nếu chiếu theo kinh nghiệm của John Sheehan, tỷ lệ nợ xấu thực bao giờ cũng cao gấp ít nhất 4 lần con số báo cáo, ứng với trường hợp Thái Lan vào năm 1997.

Với trường hợp Việt Nam, con số được báo cáo đã thường dao động từ 6-10%. Nhưng vào cuối năm ngoái, trong khi giới chuyên gia bất động sản bắt đầu nói toạc ra rằng có đến 50% nợ bất động sản là nợ khó đòi hoặc không thể đòi được, thì một lời trần thuật của Thanh tra Ngân hàng nhà nước đã ước tính tỷ lệ này nằm vào khoảng 40%.

  

Nền kinh tế có sẽ vẫn bị “phủ nhận”?

Tuy thế, mọi việc đều có lối ra, hoặc không hoàn toàn bi quan như nhiều người tưởng.

Cũng có một lối phản biện khác nhằm giải thích “công thức” của John Sheehan: không phải tổng thời gian cho một chu kỳ suy thoái - phục hồi là 12 năm, mà thị trường bất động sản Việt Nam sẽ chỉ mất 6 năm kể từ thời điểm bắt đầu suy thoái để phục hồi. Tức nếu lấy 2011 là thời điểm bắt đầu suy thoái, đến cuối năm 2013 “chúng ta” sẽ hoàn thành giai đoạn “phủ nhận”, để đến cuối năm 2015 thị trường sẽ lập đáy và sẽ phục hồi trong hai năm sau đó.

Lý thuyết mới về “công thức John Sheehan” như trên tất nhiên sẽ làm yên tâm hơn nhiều cho giới doanh gia bất động sản đang lầm lũi kẹt nợ. Ít nhất trên phương diện tâm lý, nó cũng kéo giảm thời gian hồi sinh xuống còn một nửa so với lý thuyết 12 năm.

Cách nhìn 6 năm cũng có vẻ khá phù hợp với tính chu kỳ trong lịch sử vận động của thị trường bất động sản Việt Nam tính từ năm 1995. Khởi phát từ năm đó, thị trường này đã sôi trào vào năm 1997, để sau đó lần đầu tiên rơi vào suy thoái trong khoảng 4 năm. Đến năm 2001, bất động sản Việt Nam lại một lần nữa bật dậy. Chu kỳ tiếp theo chìm lắng suốt từ năm 2002 đến năm 2006. Như vậy, tính bình quân cho khoảng lắng giữa các đợt tạo sóng là thời gian khoảng 5 năm.

Từ năm 2007 đến nay, thời gian đã trôi qua 5 năm, bằng với một chu kỳ suy thoái trong dĩ vãng. Nếu theo cách suy diễn này, thị trường tất nhiên có đầy đủ cơ sở để phục hồi, thậm chí còn tạo sóng ác liệt nếu giới đầu cơ cá mập ra tay.

Chỉ có điều, làm sao để tạo sóng lại là một câu chuyện hoàn toàn lạ lùng và có lẽ còn trở nên dị hợm trong bối cảnh đương đại. Một con số mà ủy ban kinh tế quốc hội vừa thông tin cho thấy trong 20 năm qua, giá nhà đất tại những thành phố lớn trên cả nước đã tăng đến 100 lần. Hẳn những người có nhu cầu thực tế về nhà ở sẽ nhìn vào cái cấp số nhân đó để tính toán cho phép thử cung - cầu trên thị trường hiện nay.

Gần đây vài chuyên gia đã nêu ra một triết lý mới: cứu bất động sản cũng chính là cứu nền kinh tế. Nếu triết lý này được ứng nghiệm bởi công thức 6 năm của John Sheehan thì dĩ nhiên hiện thời nền kinh tế nước nhà vẫn đang bị “phủ nhận”.

Còn nếu bất động sản không được “siêu thoát” trong năm nay và cùng lắm trong năm sau, không biết nền kinh tế còn bị “phủ nhận” đến bao giờ.

Viết Lê Quân

http://songmoi.vn/kinh-te-kinh-doanh/kinh-te-viet-nam-van-dang-bi-%E2%80%9Cphu-nhan%E2%80%9D