Luật đất đai 2024 sẽ tác động mạnh mẽ đến thị trường địa ốc
Vào ngày 18/1/2024 vừa qua, Luật Đất đai (sửa đổi) đã được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ ngày 1/1/2025. Việc thông qua luật này dự báo sẽ ảnh hưởng mạnh mẽ đến nguồn cung của thị trường bất động sản, vốn dĩ đang cần một sự thúc đẩy trong chu kỳ với. Việc quy định mới về bảng giá đất sẽ tác động lớn đến thị trường bất động sản, đòi hỏi các chủ đầu tư cần có sự chủ động, linh hoạt để ứng phó với thách thức mới. Đặc biệt, việc bỏ khung giá đất 5 năm, quy định rõ về các phương pháp định giá đất là những điểm quan trọng, tác động lớn đến thị trường địa ốc.
Nhận định về vấn đề này, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc bất động sản khu vực miền Nam cho rằng việc thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ có những tác động tích cực đến thị trường bất động sản Việt Nam.
Thứ nhất, giá đất sẽ tăng một cách bền vững bởi Luật Đất đai (sửa đổi) thúc đẩy việc định giá đất sát với mặt bằng giá của thị trường và nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Cụ thể, theo Luật Đất đai (sửa đổi), sẽ bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo cơ chế thị trường. Điều này sẽ đảm bảo quyền lợi đền bù cho các đối tượng có đất nằm trong diện thu hồi.
Ngoài ra, dự luật có quy định đất kết hợp sử dụng đa mục đích, chuyển đổi đất nông nghiệp góp phần tích tụ đất đai cho sản xuất; quyền cho thuê, liên doanh liên kết đối với đơn vị sự nghiệp công lập; nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp đối với đối tượng không phải là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp; mở rộng trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất… tất cả những quy định này sẽ nâng cao hiệu quả sử dụng đất, góp phần tăng giá các loại đất từ đất nông nghiệp, đất phi thương mại,... từ đó gia tăng giá bất động sản nói chung.
Thứ hai, nguồn cung bất động sản sẽ được cải thiện. Một trong những lý do khiến nhiều dự án bị trì hoãn kéo dài là khó khăn trong khâu giải phóng mặt bằng do đền bù không thỏa đáng. Cơ chế định giá theo thực tế thị trường sẽ hỗ trợ quỹ đất được triển khai nhanh hơn.
Nếu như trước đây việc tiếp cận đất đai không được quy định rõ ràng, thì hiện đã có các quy định cụ thể trong Luật Đất đai (sửa đổi), xác định loại đất nào sử dụng cho thương mại, loại đất phục vụ nhu cầu nào thì phải qua đấu thầu, đấu giá. Khi các chủ đầu tư có phương thức, quy định rõ ràng hơn để tiếp cận quỹ đất, nguồn cung ra thị trường sẽ không còn khan hiếm như hiện tại.
Luật cũng có các quy định nhằm gia tăng cơ hội tiếp cận đất cho nhiều người dân hơn, bảo vệ đầy đủ hơn quyền lợi của họ, bao gồm việc mở rộng phạm vi quyền sử dụng đất cho công dân Việt Nam, kể cả những người định cư, sinh sống ở nước ngoài; chính sách đất đai với đồng bào dân tộc thiểu số; quyền và lợi ích của người bị thu hồi đất, triển khai quy hoạch sử dụng đất; thủ tục hành chính, cấp giấy chứng nhận cho người dân, doanh nghiệp - ví dụ nhận chuyển nhượng dự án bất động sản, tự động gia hạn đối với đất nông nghiệp
Tuy nhiên, ông Đinh Minh Tuấn nhận định không nên quá kỳ vọng việc thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) này sẽ khiến cho thị trường phục hồi nhanh chóng vì sẽ có độ trễ khoảng 8 – 12 tháng để Luật được được thẩm thấu và thực thi. Đó cũng là lý do Quốc hội thông qua sớm, để từ đây đến năm 2025, các bên tham gia thị trường cùng thảo luận, lĩnh hội và chuẩn bị phương án thích nghi, áp dụng.
Theo đánh giá nhiều chuyên gia, đơn vị nghiên cứu, bỏ khung giá đất 5 năm, quy định rõ về các phương pháp định giá đất là những điểm quan trọng, tác động lớn đến thị trường địa ốc.
Trước đây, Chính phủ có trách nhiệm ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần với từng loại đất, theo từng vùng. Sau đó, các địa phương lấy khung này để làm căn cứ xây dựng bảng giá đất.
Trong Luật Đất đai sửa đổi đã không còn đề cập quy định về khung giá đất. Thay vào đó, tại điều 159, bảng giá đất sẽ được UBND các tỉnh công bố lần đầu tiên vào 1/1/2026 và có trách nhiệm sửa đổi, bổ sung bảng giá này hàng năm. Về cơ bản, quy định mới sẽ giúp bảng giá đất của nhà nước tiệm cận mức giá trên thị trường.
Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng bỏ khung giá đất thể hiện quyết tâm của Nhà nước nhằm bảo vệ tối đa quyền, lợi ích hợp pháp của người dân, cũng tạo ra một môi trường thuận lợi để nắn chỉnh thị trường địa ốc theo hướng minh bạch và công bằng.
Bảng giá đất hàng năm cũng giúp bảo đảm cân bằng hài hòa lợi ích giữa các bên trong quá trình thương lượng và giải phóng mặt bằng, qua đó hạn chế xảy ra tranh chấp, giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững, theo Công ty Chứng khoán VnDirect.
Luật Đất đai sửa đổi cũng quy định 4 phương pháp định giá và xác định cụ thể từng trường hợp sử dụng gồm so sánh, thu nhập, hệ số điều chỉnh và thặng dư. Trong đó, thặng dư - phương pháp được đánh giá là quan trọng, phổ biến nhất đã được giữ lại. Phương pháp thăng dư sẽ được áp dụng trong trường hợp thửa đất, khu đất để thực hiện dự án không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh, thu nhập nhưng ước tính được tổng doanh thu và chi phí phát triển của dự án.
Năm ngoái, một số ý kiến đề xuất bỏ phương pháp định giá đất được áp dụng rộng rãi này; không đưa các phương pháp định giá đất vào luật. Trước đây, các phương pháp định giá đất được quy định tại nghị định 44 về giá đất.
Theo Công ty Chứng khoán MB (MBS), quy định rõ ràng trên cũng sẽ đẩy nhanh tiến độ giải quyết vướng mắc về định giá đất - điểm nghẽn pháp lý lớn nhất của các doanh nghiệp địa ốc hiện nay. Đơn vị này chỉ ra một số dự án sẽ được khơi thông khi luật có hiệu lực như Izumi City (Nam Long), Gem Riverside (Đất Xanh). Bất động sản công nghiệp cũng hưởng lợi khi luật mới tạo điều kiện đẩy nhanh quy trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 cũng có nhóm các quy định nhằm mở rộng quyền sử dụng đất với đối tượng là công dân Việt Nam, kể cả định cư sinh sống ở nước ngoài. Theo điều 4, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được hưởng đầy đủ các quyền về thuê, chuyển nhượng, được cấp giấy chứng nhận đất như công dân sinh sống trong nước.
VnDirect cho rằng việc này sẽ giúp tăng khả năng thu hút kiều hối đổ về thị trường bất động sản trong nước, cũng như tạo điều kiện cho các nhân sự, nhân tài gốc Việt trở về nước làm việc, cống hiện.
Tương tự, quyền tiếp cận đất đai với các doanh nghiệp nước ngoài cũng cởi mở hơn. Trước đây, các nhà đầu tư nước ngoài chỉ được gián tiếp đầu tư thông qua liên doanh liên kết với một công ty của Việt Nam. Còn theo luật mới, VnDirect phân tích, doanh nghiệp FDI được phép trực tiếp đầu tư để triển khai dự án không cần thông qua công ty tại Việt Nam.
Ngoài ra, dự luật có quy định đất kết hợp sử dụng đa mục đích, chuyển đổi đất nông nghiệp góp phần tích tụ đất đai cho sản xuất; quyền cho thuê, liên doanh liên kết đối với đơn vị sự nghiệp công lập; nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp đối với đối tượng không phải là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp; mở rộng trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất… tất cả những quy định này sẽ nâng cao hiệu quả sử dụng đất, góp phần tăng giá các loại đất từ đất nông nghiệp, đất phi thương mại,... từ đó gia tăng giá bất động sản nói chung.
Thứ hai, nguồn cung bất động sản sẽ được cải thiện. Một trong những lý do khiến nhiều dự án bị trì hoãn kéo dài là khó khăn trong khâu giải phóng mặt bằng do đền bù không thỏa đáng. Cơ chế định giá theo thực tế thị trường sẽ hỗ trợ quỹ đất được triển khai nhanh hơn.
Nếu như trước đây việc tiếp cận đất đai không được quy định rõ ràng, thì hiện đã có các quy định cụ thể trong Luật Đất đai (sửa đổi), xác định loại đất nào sử dụng cho thương mại, loại đất phục vụ nhu cầu nào thì phải qua đấu thầu, đấu giá. Khi các chủ đầu tư có phương thức, quy định rõ ràng hơn để tiếp cận quỹ đất, nguồn cung ra thị trường sẽ không còn khan hiếm như hiện tại.
Luật cũng có các quy định nhằm gia tăng cơ hội tiếp cận đất cho nhiều người dân hơn, bảo vệ đầy đủ hơn quyền lợi của họ, bao gồm việc mở rộng phạm vi quyền sử dụng đất cho công dân Việt Nam, kể cả những người định cư, sinh sống ở nước ngoài; chính sách đất đai với đồng bào dân tộc thiểu số; quyền và lợi ích của người bị thu hồi đất, triển khai quy hoạch sử dụng đất; thủ tục hành chính, cấp giấy chứng nhận cho người dân, doanh nghiệp - ví dụ nhận chuyển nhượng dự án bất động sản, tự động gia hạn đối với đất nông nghiệp
Tuy nhiên, ông Đinh Minh Tuấn nhận định không nên quá kỳ vọng việc thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) này sẽ khiến cho thị trường phục hồi nhanh chóng vì sẽ có độ trễ khoảng 8 – 12 tháng để Luật được được thẩm thấu và thực thi. Đó cũng là lý do Quốc hội thông qua sớm, để từ đây đến năm 2025, các bên tham gia thị trường cùng thảo luận, lĩnh hội và chuẩn bị phương án thích nghi, áp dụng.
Theo đánh giá nhiều chuyên gia, đơn vị nghiên cứu, bỏ khung giá đất 5 năm, quy định rõ về các phương pháp định giá đất là những điểm quan trọng, tác động lớn đến thị trường địa ốc.
Trước đây, Chính phủ có trách nhiệm ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần với từng loại đất, theo từng vùng. Sau đó, các địa phương lấy khung này để làm căn cứ xây dựng bảng giá đất.
Trong Luật Đất đai sửa đổi đã không còn đề cập quy định về khung giá đất. Thay vào đó, tại điều 159, bảng giá đất sẽ được UBND các tỉnh công bố lần đầu tiên vào 1/1/2026 và có trách nhiệm sửa đổi, bổ sung bảng giá này hàng năm. Về cơ bản, quy định mới sẽ giúp bảng giá đất của nhà nước tiệm cận mức giá trên thị trường.
Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng bỏ khung giá đất thể hiện quyết tâm của Nhà nước nhằm bảo vệ tối đa quyền, lợi ích hợp pháp của người dân, cũng tạo ra một môi trường thuận lợi để nắn chỉnh thị trường địa ốc theo hướng minh bạch và công bằng.
Bảng giá đất hàng năm cũng giúp bảo đảm cân bằng hài hòa lợi ích giữa các bên trong quá trình thương lượng và giải phóng mặt bằng, qua đó hạn chế xảy ra tranh chấp, giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững, theo Công ty Chứng khoán VnDirect.
Luật Đất đai sửa đổi cũng quy định 4 phương pháp định giá và xác định cụ thể từng trường hợp sử dụng gồm so sánh, thu nhập, hệ số điều chỉnh và thặng dư. Trong đó, thặng dư - phương pháp được đánh giá là quan trọng, phổ biến nhất đã được giữ lại. Phương pháp thăng dư sẽ được áp dụng trong trường hợp thửa đất, khu đất để thực hiện dự án không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh, thu nhập nhưng ước tính được tổng doanh thu và chi phí phát triển của dự án.
Năm ngoái, một số ý kiến đề xuất bỏ phương pháp định giá đất được áp dụng rộng rãi này; không đưa các phương pháp định giá đất vào luật. Trước đây, các phương pháp định giá đất được quy định tại nghị định 44 về giá đất.
Theo Công ty Chứng khoán MB (MBS), quy định rõ ràng trên cũng sẽ đẩy nhanh tiến độ giải quyết vướng mắc về định giá đất - điểm nghẽn pháp lý lớn nhất của các doanh nghiệp địa ốc hiện nay. Đơn vị này chỉ ra một số dự án sẽ được khơi thông khi luật có hiệu lực như Izumi City (Nam Long), Gem Riverside (Đất Xanh). Bất động sản công nghiệp cũng hưởng lợi khi luật mới tạo điều kiện đẩy nhanh quy trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 cũng có nhóm các quy định nhằm mở rộng quyền sử dụng đất với đối tượng là công dân Việt Nam, kể cả định cư sinh sống ở nước ngoài. Theo điều 4, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được hưởng đầy đủ các quyền về thuê, chuyển nhượng, được cấp giấy chứng nhận đất như công dân sinh sống trong nước.
VnDirect cho rằng việc này sẽ giúp tăng khả năng thu hút kiều hối đổ về thị trường bất động sản trong nước, cũng như tạo điều kiện cho các nhân sự, nhân tài gốc Việt trở về nước làm việc, cống hiện.
Tương tự, quyền tiếp cận đất đai với các doanh nghiệp nước ngoài cũng cởi mở hơn. Trước đây, các nhà đầu tư nước ngoài chỉ được gián tiếp đầu tư thông qua liên doanh liên kết với một công ty của Việt Nam. Còn theo luật mới, VnDirect phân tích, doanh nghiệp FDI được phép trực tiếp đầu tư để triển khai dự án không cần thông qua công ty tại Việt Nam.
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét